秦虹： 超半数房子被80后买走未来将以改善需求为主

　　12月25日，由中国建设报社主办的第五届“中国责任地产”课题发布会在北京举行，《中国房地产企业社会责任实践报告》、“中国责任地产TOP100”榜单同时发布。会上，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，“十二五”期间，我国大概50-60%的住房销售给了80后，这期间我国房地产需求刚性需求为主，未来将逐步转向改善性需求为主。而明年是“十三五”的开局之年，在秦虹看来，房地产不是那么悲观，未来有值得我们关注的亮点，而抓住这些亮点的关键在于房地产自身的创新和转型。

　　会上，秦虹发表了题为《展望“十三五”房地产投资》的主题演讲，秦虹表示，当大家都对未来的房地产市场表示担忧，对库存问题表示悲观的时候，她觉得“十三五”也不乏以下这些亮点。

　　第一，房地产行业将会步入专业化、规模化、集约化发展的新阶段。区别于过去前15年房地产的速度快、扩张式、粗放式的发展格局，未来整个房地产行业的企业兼并重组整合是不可避免的，市场集中度会越来越高，具有较强的资金实力和专业化能力的企业才能活下来。

　　第二，房地产市场将会从以增量交易为主，转向存量与增量并重的格局。目前发达国家的房地产市场交易需求主要是靠二手房交易满足的，而我们也在朝着这个方向发展，未来二手房交易、存量房交易将会逐步扩大。房地产市场将从过去建新房、建新区，过渡到未来的注重城市存量房的改造更新，这对企业来讲也是值得关注的机会。

　　第三，房地产需求将从刚需转向以改善型需求为主体。2011年1月26日实施了国八条，导致“十二五”期间的投资性需求大幅度下降，刚性需求有所释放。我们研究发现，“十二五”期间，大概50-60%的住房销售给了80后，这也是人口结构决定的。但是到“十三五”以后，20岁到29岁的人口总量在全国已经开始下降，房地产市场的刚性需求为主逐步转向改善性需求为主，我国全面放开二胎，也会有助于改善型需求的提高。

　　第四，房地产金融方面，证券化投资将成为楼市投资的主流。我国目前最主要的投资方式是买房子，即实物投资，这样投资的成本及门槛就比较高。预计到“十三五”期间，将会有大量的证券化投资产品适合大众投资房地产，以降低房产投资成本，提高房产投资的效率。

　　第五，房地产业态方面，新型地产将获得较大的增长空间。比如特定人群需求创新产品的开发，以改造升级和管理为核心的存量房有机更新，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发，以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发，以服务配套为核心的老年服务社区的开发等。