信贷的放松为房地产市场注入强心针,开发商纷纷举债扩张,然而在冰火两重天的住宅市场中,中小型房企的偿债能力令人堪忧。
过去两年,一些房地产企业出现债务违约的现象,引起业内广泛关注。
2016年9月,恒盛地产,在早期一次违约危机后,在此出现2650万美元利息延期支付。2015年4月,佳兆业未能支付离岸债券利息。2014年广东省某开发商,因为无法偿还2.5亿人民币的融资导致倒闭。
恒盛、佳兆业等企业的债务违约,只是众多开发商债务违约冰山一角。
近日,世邦魏理仕发布《中国房地产市场债务评估》报告,160个在中国上市的中国开发商,其债务规模从2011年的1.34万亿人民币扩张至2015年的3.3万亿。
上市房企债务规模的大幅上涨,源于开发商看好市场预期。数据显示,2016年前三季度中36%的新增人民币贷款均为个人贷款。同时,住宅销售额前八个月同比增加40%,远高于去年同期的19%。
在宽松的货币政策与多种融资渠道的助力下,开发商频频拿地扩张,且土地出价屡创新高。财政部公布前三季度财政收支数据显示,前9个月,土地出让收入达到2.33万亿元。而在9月,一线城市住宅平均土地溢价率飙升至113%。
高企的土地价格,导致了中小开发商债务股本比率在过去五年持续攀升。“小型开发商由于在当地项目预售进展不顺利,因此不得不举债维持项目运行。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示,中型开发商由于需要大量资金来扩大规模,因此在三者中负债率最高。
“此轮房地产市场回暖主要集中在一线及热点城市。中小型城市住宅销售仍显疲软,由于小型开发商普遍位于此类城市,其面临的形势严峻。”易居智库研究总监严跃进对房掌柜表示,同时由于热点城市房价快速上涨,在置业者财力有限及政策升级等因素下,已对部分市场的销售产生影响。
持续上涨的土地价格,同时挤压了开发商利润,在过去五年中,上市开发商的净利润普遍有下降趋势。
世邦魏理仕数据显示,2011年-2015年,大中型开发商的平均净利润由近20%分别下降到15%和11%。小型开发商则是由近16%下降到-5%。
“净利润的下滑削弱了开发商的偿债能力,进而引发开发商平均利息覆盖率出现下滑趋势。”孙祖天说。
数据显示,2011年-2015年,大中型开发商平均利息覆盖率由近20,分别下降到了8.4和6.3,小型开发商则是低至3.3。
世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示:“为应对债务集中到期所带来的风险,开发商应对此做好相应准备。对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说,应当尽早为其再融资需求定制计划。”
2022-02-11 09:35
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