【掌柜日报】向上租金向下背后：人口结构调整 由售转租增加

　　为买到一套房，上海房号一度被炒到几十万。买到就是赚到，这几乎成为上海近阶段住宅市场最为人熟知的口语化表述。然而在房价持续被市场看涨的时候，上海住宅租金市场的行情，却出现了回调。

　　上海房屋租赁指数办公室及大型中介公司的监测数据显示，4月份上海从普通住宅到高端住宅的租金价格，均出现不同程度的下降。部分租金较高的房子，续租时价格不升反降，一些房东为求签约，不得不下调5%-10%的租金。中介公司分析人士指出，实际上沪房屋租赁市场自年初以来，已经连续几个月处于低迷状态。

　　住宅市场租金回调

　　房价持续火热的上海，住宅租金却在不经意中出现了下调行情。

　　上海房屋租赁指数办公室近日公布的报告显示，4月份在对上海16个行政区低端住宅市场的监测中，除浦东陆家嘴(23.350,-0.05,-0.21%)、徐汇龙华、静安闸北公园三个板块租金出现微涨，其它板块的租金价格均出现幅度不等的下跌。

　 4月上海普通住宅市场租赁指数总体下跌0.16%;其中一室户下跌0.15%，二室下跌0.18%。

　 不只是普通住宅租赁市场，高端住宅市场的租赁行情同样不景气。

　　除奉贤、金山、崇明区外，上海房屋租赁指数办公室监测的50个高端住宅房源板块中，有49个出现下跌。高端住宅租赁市场的调整幅度，比普通住宅还要大。监测数据显示，四月沪高端市场租赁指数下跌0.27%。这其中一室户下跌0.25%，二室下跌0.27%，三室下跌0.29%。

　　在大型房屋中介公司的监测中，住宅租金行情也出现了不小的回调。

　　中原地产数据显示，4月份上海的租金指数为238.2点，环比3月小幅下滑1.09%，同比则下滑了4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大。不止是租金价格有所回调，租赁成交的案例也出现不小的下降。四月份上海中原地产二手住宅租赁，共成交了1197套，环比下滑超过二成。

　　上海租金下滑幅度有多大?从实际成交案例过往的对比中，得以一见。

　　据中原地产监测，杨浦区一房的租金由3500元/月下滑至当前的3200元/月左右，二房租金由6000元/月下降至5300元-5500元/月，三房租金由8500元/月下降到7500-7800元/月之间。“杨浦租金的下滑相当明显。房源空置率比较高，大量房源成交周期，维持在一个月以上。”中原地产分析师表示。

　 在闵行的一房、二房，市场需求量相对稳定，租金较为平稳;但闵行三房租金则由9000元/月下滑到了8000/月左右。

　 地产界将房屋租赁市场，比喻为房地产市场基础需求的晴雨表。杨浦、闵行市场行情的下调并非个案，内中环高端市场的租赁行情，同样出现了下降。

　 根据信义房屋企研室监测数据显示，虽然五月上海内环内的中高端租赁市场成交较上月有所回温，但成交价格却出现5%-10%的下调。如前两个月徐汇区东方曼哈顿两房的月租金价格在1.4万元，目前月租金已经降至1.2万元左右。

　　信义房屋分析师朱平平指出，中高档租赁成交量的回暖，一方面是因为三、四月原本应该活跃的市场今年成交较为冷淡，部分需求在5月份开始集中释放，促进了市场的快速成交。

　　“中高端市场租赁成交价格的下调，主要是‘由售转租’的房东增加，租房者在市场上的选择空间大范围增加，房东为减少房屋空置期而加大了议价空间。”朱平平说。

　 房价看涨与房租下降

　 房价持续被市场预期看涨，然而租赁市场的实际租金价格行情，却悄然出现下行：看上去略微相悖的现象背后，透露出怎样的市场信息?

　　一家房产机构分析人士指出，房屋租赁往往是一个市场真实需求的重要表现。在城市的居民可以不买房，但一定会有居住需求，新进入城市的居民，租房是他们除买房以外最主要的一种方式。

　 “虽然租房市场具有短期波动的特点，但租房市场的交易及价格走势，在一定程度上被认为是反映当期较贴近真实需求的表现之一。”前述分析人士说。

　 哪些因素的变动，会促使上海房租行情下降?业界人士指出，租金下滑的症结在于，新增需求收缩和供应量的增加，而需求结构的变化导致市场转向平淡。

　 对此中原地产分析师指出，4月沪各区域市场需求量出现季节性回落，大部分区域租赁房源供大于求，因此使得空置率、成交周期均有所提升，进而带动租金小幅下行。

　 对租金行情的悄然走低，中介人员告诉记者，市场上房屋租赁的供应增加，成为促使租金下降的重要原因。“房屋交易量下降，不少房东转售为租，增加了市场上的供应量。”中介人员说。

　 对于需求的微妙变化，上海房屋租赁指数办公室指出，今年一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%，其中外省市人口初次来沪就业者减少，使得新增租赁需求不旺。此外，上海持续的“五违四必”整治工作，使得一些外来人口流出上海。这其中影响较大的受拆违工作影响而被挤出的租客，仍有不少在市场中寻租。但这部分租客集中在低端市场或在非合规市场，机构很难在第一时间做出较及时而准确的监测。

　　上海黄浦区一家二手中房介公司人士告诉记者，当前租赁市场走低另一个重要原因是，去年以来房屋租金上涨幅度较快，租房的人口结构也随之进行了调整。

　　“伴随着房价的上扬，房租也在持续攀升。房屋租金与房价经历去年一波上扬行情后，租客在寻找价格较低的房屋，这些房源往往在交通便利但距市区可能较远的区域。”这家房产公司的中介人员说。

　　上海二手房租赁办公室在调研中发现，对一些拥有较稳定收入的家庭或商务类的非合租类租客，降低了租赁的等级。受租金价格上扬影响，这样的人群在不希望将租房屋地点换至更远郊、租金预算保持相对不变的前提下，选择对需求进行降级，到新兴城区租赁每月6000元以上的中档单套住房。

　　沪房屋租赁市场行情走低之前，去年8月份开始，深圳的房租进入调整阶段，广州今年租金也出现了下滑。据苏宁金融研究院宏观经济研究中心监测，今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%，均创下历史新低。