房地产行业整合潮 李尤佳:房企赴港IPO的最大关键点

　　房地产行业整合潮之下，大手笔的收并购屡见不鲜。7月14日，刚完成551亿元广信资产包收购的万科，在不到一个月之后又涉入了另一宗创纪录的交易——以中资联合财团的形式参与普洛斯私有化。

　　作为这单亚洲历史上最大私募股权并购的财务顾问，摩根士丹利在2017博鳌房地产论坛上无疑备受关注。

　　8月9日，摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳在博鳌直播间接受了观点地产新媒体的采访，给我们讲述了外资银行的并购、投行前路和港交所中的内房股等林林种种的话题。

　　她介绍，投行过去十几年给内房股公司提供的服务主要为股权和债券融资，但在现今如“债券代理发行”等业务普遍存在之时，外资投行机构“肯定要前瞻性地去做一些别人不会去做的事情”。

　　在她看来，随着房地产企业跨境并购需求的扩大，这一行业转型的趋势也带动了投行业务的转变。

　　据了解，拥有超过15年资本市场从业经验的李尤佳，在过往职业生涯中主导过一系列行业里程碑式的交易，包括上述提及的普洛斯私有化、为菜鸟募集设立物流基金、带领碧桂园教育板块赴美上市、为大悦城募集设立商业地产基金以及私有化凯德商业等。

　　其中，大悦城的募集基金中，在摩根士丹利的“穿针引线”之下，大悦城完成了首个中国核心地产基金案例，并随后将这一案例复制到菜鸟网络的人民币物流仓储基金之中。

　　“这种基金不是任何投资者都能做的，引进的确实是非常大手笔的、大金额的机构投资者，而且是纯股权的项目。对，我们需要业务转型，房地产公司的业务在转型，我们的业务也要转型。”

　　她指出，摩根士丹利作为一个布局全球拥有丰富地产行业经验的投行机构，在产品创新中具有自身的优势，“一方面，可以引入如发达国家更成熟和多元化的融资模式或者业务模式，为中国客户提供参考;另一方面，产品的最终形成需要很长时间，从理念、设计、结构、估值、寻找投资者、交易执行、谈判等都具有非常高的技术含量，绝对不是任何人都可以做的”。

　　此外，在IPO上市方面具有实操经验的李尤佳对于目前港股市场的现状也提出了自己的看法，她认为，“北水南流”加大港股市场流动性的同时，一定意义上已经改变了港股市场，抬升了内房股的估值，也增加了例如“闪电配售”等操作的可实施空间，这种情况将在未来一段时间持续下去。

　　回顾自2006年为世茂做第一个IPO、并在此后参与复星、碧桂园、远洋地产、龙湖、旭辉、万达商业地产和红星美凯龙赴港上市的经验，李尤佳表示，2007年前后的几年是内房股在港交所上市的黄金时代，PE可以高达20倍，但2008年金融危机之后，内房股在港交所市场的受青睐度便下降了。

　　而今，在香港上市的70多家内房股市盈率平均为10倍左右。虽然认同内房股的市值被低估，不过她也表示，内房股低迷的股价自有其原因。

　　“从行业规模来看，中国房地产行业兼具体量基数大和增长速度快两大特点，而且很长的一段时间内利润也是比较客观的，按理这应该是高估值的行业，但内房股普遍被低估的一个主要原因是政府调控的不确定因素。”

　　她认为，即便自去年开始不少内房股出现回A的现象，从长远来看，港交所的上市平台依旧是有益的。

　　李尤佳指出，自2012年旭辉上市之后，大规模赴港上市的内房企业已经很少了。而在“拥挤”的港交所地产股中，“后来者”最关键的是“除了规模之后，就是与其他的同类型的公司的独特性在哪里”。