首付贷再穿隐形马甲：中介协助提高房产估值降低首付

　　在房地产相关关键词中，贷款永远是绕不过去的话题。

　　《证券日报》记者近日调查发现，除了消费贷、信用贷等产品由明转暗为购房者提供资金外，房产中介也联合评估公司对交易房屋提高评估价等方法来降低购房者的首付款，加大首付款背后的杠杆，为首付贷穿上“隐形马甲”。

　　提高评估价 降低首付额

　　《证券日报》记者近日走访北京(楼盘)地区多家房产中介发现，部分中介公司为了解决客户首付款不足想出了提高评估价的办法。

　　“看了好多房，心仪的房子首付凑不够。但是中介和我说，可以找评估公司提高评估价，这样来降低首付”，近日，有购房者向本报记者反映。

　　据了解，这种提高估值减轻首付压力的原理来自银行对房屋评估价的认可度。据了解，通常签订购房合同后，房产中介会根据客户选择的按揭银行选择该银行认可的评估机构对房屋价格进行评估，出于风险考虑，根据房屋位置、年限等指标综合考虑，房屋的评估价一般不会超过房屋市价的85%。

　　某房产中介的经纪人对《证券日报》记者表示：“银行的系统里有一个白名单，那个名单里面的机构评估出来的价钱他们就认。因为银行也不知道每个房子到底值多少钱，全看评估机构给的数据。”

　　以一套市价600万元的房屋为例估算，按照市价的85%计算，房屋的评估价为510万元，按照目前北京地区首套房贷款标准来看，购房者最多可以贷款331.5万元。(510*0.65)，向下取整为331万元，即首付款为269万元。也就是说，虽然目前北京地区首套房的最低首付为35%，但是选择购买二手房的买家，首付款肯定高于35%。

　　然而，采用提高房屋评估价的方法，则可以大幅降低首付。根据多位房产中介对本报记者的介绍，和中介有合作的评估机构可以将房屋的评估价做到市价的100%。以上述600万元的房屋为例，按照评估价100%计算，首付款可以降为210万元，也就是说减少了59万元的首付款。

　　“高评估”背后税费支出或增加

　　不过，由于在北京地区，满两年的普通住宅相比于非普通住宅可以免征增值税及附加税。网签价、原值、面积相同的住宅，当分别属于普通住宅和非普通住宅时，税费可能相差十几万元。

　　由于目前北京地区房价较高，按照上文房产中介提供的提高房屋评估价的方法，多数成交的房屋会属于非普通住宅。这就意味着，提高房屋评估值，税费可能增加;而正常评估，则贷款额度或许较低。

　　根据11月7日《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和反洗钱工作》第四条规定：各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

　　但是，目前市场对于“以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”的理解有所争议。

　　北京市西城区某大型房产中介的一位店长告诉《证券日报》记者，北京地区从2009年开始，就已取消了阴阳合同，当时也是从防范贷款风险出发，防止购房者签两份购房合同使房屋评估价高于售价，从银行套取高额贷款。目前，在北京地区，购房者只能在网签价和房屋评估价格中选一个价格，也就是说要么多贷款多缴税，要么少缴税少贷款。