商业地产差异化将成发展方向 有效避免业内横向竞争

　　今年以来，全国范围的房地产调控政策陆续出台，市场形势从严从紧。在此背景下，开发企业纷纷从住宅地产转向商业地产。与此同时，在以租代购、共享办公等一系列利好政策刺激下，前三季度商业地产投资热情持续高涨。

　　业内人士分析指出，当前形势下，“体验式、主题式”等差异化的运营方式将是未来商业地产的发展方向。只有差异化发展方向，才能成功应对线上电商冲击，并且有效避免业内横向竞争。

　　房企普遍加码商业地产

　　12月6日，大悦城地产公布未来战略规划，计划在2018年新开业三座“大悦城”项目。而过去的十年间，大悦城只开了8家“大悦城”。

　　今年11月12日，该公司启动了重庆大悦城项目，这是大悦城地产代表中粮集团在重庆进行投资的一个项目。项目总投资将不低于60亿元，总建筑面积达到60万平方米，商业面积超15万平方米。同时，重庆大悦城将融合巴渝建筑风情，引入国内外一线品牌400多个。

　　12月4日，越秀房地产投资信托基金(“越秀房产基金”)以高赞成票通过收购武汉综合体项目方案。此前的11月14日，越秀地产公告，拟以约22.81亿元人民币收购位于武汉中心核心地段一栋68层的国际甲级写字楼及5层的星汇维港购物中心，总建筑面积约24.8万平方米。至此，越秀房产基金所持物业增至8个。

　　11月28日，凯德集团宣布以33.607亿元人民币收购乐峰广场持有公司的所有股权，这是继在广州白云新城打造凯德广场后，凯德布局在广州的第二个商场。

　　同月，武汉首座凯德来福士广场正式签约武昌滨江商务区，拟投资总额达100亿元建设大型综合体。截至目前，凯德集团在国内的武汉、杭州、深圳、上海及苏州等5个城市的六大综合体相继开业。至此，凯德已在中国52座城市拥有、管理超过190个项目。

　　此外，近日苏宁控股集团与重庆九龙坡区签署战略合作协议，双方将共同打造重庆苏宁慧谷项目。根据战略合作协议，苏宁控股集团将投资200多亿元，与九龙坡区共同推进重庆苏宁慧谷总部经济项目落地。据悉，苏宁控股集团将利用重庆苏宁慧谷项目基地，在重庆市布局商业广场、地产等项目。

　　商业地产投资热情持续高涨

　　11月9日，商务部发布2017年第三季度《中国购物中心发展指数报告》指出，购物中心市场继续保持较好发展态势。报告指出，2017年第三季度中国购物中心发展指数为66.9，环比第二季度指数上升2.1，呈现出整体购物中心市场继续保持积极向上的趋势。

　　该数据显示，第三季度购物中心运营表现指数为83.0，较第二季度出现了明显的提升，环比上升10.2，有72%和74%的项目在第三季度内实现了销售额和项目租金收入的增长。此外，成本控制指数为37.5，低于荣枯线12.5，但环比第二季度有所改善，说明业主仍在积极地调整运营策略以更好地控制成本支出。

　　该报告分析指出，在全国居民收入继续保持较快增长态势的利好环境下，更好地调整和适应日益变化的消费需求，是购物中心保持良好发展态势的重要举措。

　　此外，国家统计局的数据也佐证了商业地产的投资、销售数额双双呈现出正增长趋势。从统计局公布的数据来看，2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%。其中办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元，总比增长1.4%。

　　销售面积方面，2017年1月至9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%;商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额为8620.25亿元，同比增长31.8%。

　　12月5日，中国指数研究院发布的“11月份商业地产市场月度报告”指出，1月至10月，全国商业营业用房销售面积为9301万平方米，同比增长21.4%;全国写字楼开发投资额为5583亿元，同比增长5.2%，全国商业营业用房开发投资额为13088亿元。

　　值得一提的是，中指院的监测数据指出，今年1月至10月份全国商业营业用房销售面积、商业营业用房开发投资额、写字楼开发投资额均创下历史同期新高。

　　该数据还显示，在租金与空置率方面，2017年第三季度，多数城市优质写字楼空置率较二季度下降，多数城市租金环比上涨;半数代表城市优质零售物业首层租金与二季度持平。

　　从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，一线城市在2017年前三季度租金普遍上涨。以北京为例，全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平方米，同比上涨2.6%。