【掌柜日报】万科新标尺：要做城市配套服务商和生活场景师

　　2013年，郁亮提出万科要由传统住宅开发商向城市配套服务商转型;4年后，郁亮为城市配套商加了一个注脚——美好生活场景师，这期间，郁亮从万科总裁升任至万科董事会主席。“美好生活场景师”是目前万科对内对外都在力推的新词，郁亮在今年11月万科上海区域年底媒体会上说：“万科要成为美好生活的场景师，匹配我们的城市配套服务战略。”12月的南方区域媒体会上，郁亮进一步阐释，场景师的工作可以把一个水池的空间，变成一个舞台，城市配套商就是做各种各样美好的场景来配合。

　　万科内部已确定了“两个导向”：城市配套服务商和美好生活场景师，两者不是替代关系，而是共存的。

　　从去年底开始，万科加快多元化转型步伐，收购印力统一商业平台;收购普洛斯铺垫物流地产巨头地位;在一级市场拿下数块租赁地块，为长租公寓提供空间。转型期间，万科选出了两个样板城市公司——厦门万科和上海万科。

　　厦门万科6年前开始做多元化转型，比万科正式提出“城市配套商”还要早两年，当时整个厦门公司员工数不到100人。万科高级副总裁张纪文称，当时的厦门公司，业绩对区域的影响没有那么大。

　　目前厦门是万科集团内多元化业务布局最广的城市，除住宅外，包括了4个社区商业、10个租赁性住房(长租公寓)、6处产业办公、8处教育产业(梅沙教育)、1个智慧停车系统。非住宅业务占比达60%，是万科利润率最高的四个城市公司之一。

　　郁亮对外称，希望把厦门万科作为一个标杆，未来将做出更好的样板。

　　郁亮还用“城市浓度”来度量样板的级别，“城市浓度”指的是万科和一个城市里多少居民有交集。郁亮称，厦门万科的城市浓度为25%，是较为理想的状态;广州万科城市浓度不高，被他认为做得较差。

　　张纪文表达了类似的说法，他称“以前厦门公司卖房子时，只跟这个城市1/4000的人群有交集，而现在是15%-20%，我相信厦门公司未来会跟这个城市超过50%的人群有交集，会不断地跟他们发生交易、交道，形成这个城市更多的业务。”

　　从今年上半年开始，“城市浓度”出现在万科各地方公司的对外发言里，但集团的第一次提及，是在12月的媒体会。深圳万科、广州万科、上海万科的多位中层和基层员工对记者表示，他们目前没有收到“城市浓度”会成为任何考核指标的通知。

　　一名上海万科员工称，他理解的城市浓度，指的是城市配套的辐射范围。

　　深圳万科(西区)总经理陆荣秀和深圳万科泊寓总经理袁军都称，他们是第一次听说“城市浓度”这个词。

　　“我理解的是它指新业务与城市的关联度。未来所有地方公司都会增加配套的比例，现在都在推。”陆荣秀说。

　　袁军也认为，未来万科与城市的关联度会越来越大，毕竟一个万科广场每年的人流量都是千万级别的。广州万科一名中层称，虽然集团没有对业务占比提出硬性要求，但总的导向已经确定，广州公司的新业务规模需要提高。

　　上述上海万科员工透露，近半年上海万科迎接了多个地方公司的参观，重点学习七宝万科广场。上海万科目前的商业占比近50%，是集团内最高的。今年5月，上海万科发布“热带雨林”战略，除住宅外，囊括商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新业务。

　　其还透露，在上个月的上海万科合伙人会议上，管理层专门提到了厦门泊寓，认为厦门公司的泊寓做得很好。而上海区域的泊寓还在起步阶段，刚刚才成立了租赁住房事业部。

　　对上海万科和厦门万科两个学习对象，陆荣秀认为，未来增加新业务比例，不一定是照着上海的商业近50%、厦门的非住宅业务60%的占比来做。“每个城市的机会不一样，有些城市起初的住宅比例小，有些超一线城市的住宅土地供应本来就不多，所以必须做商业，不是说所有的万科一定要增加到这个程度。”陆荣秀称。

　　张纪文对厦门万科的泊寓持保留态度，他称厦门泊寓的思路类似“YOU+”公寓。“我觉得长租公寓行业有三种模式，一种是小而美的，好玩的YOU+;第二种是职业经理人掌舵、奔着去上市的魔方公寓;第三种应该是万科这种，奔着租赁产业去做，拔高自己的高度，在理解了租赁在中国应该发挥什么样的作用的前提下去做。”张纪文说。

　　记者在厦门万科多处泊寓实探感受到，虽然泊寓在集团内已是统一品牌，但目前城市公司还在各自试验，各有各的特点。厦门泊寓与南方区域其他公司相比，地段好、装修水平高，同时租金也偏高。