租房市场“风口”已至 公寓行业2018年机遇与风险

　　2017年是公寓行业风起云涌的一年，也必将是记入中国的房地产发展史的一年。

　　今年进入三季度，各项利好政策不断，而十九大和刚刚闭幕的中央经济工作会议，进一步定调了租赁优先的政策走向。

　　随着限购限贷的收紧，住房抵押贷款门槛进一步提高，加杠杆买房难了，所有这些信号都彰显了一个问题，中国从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，租房市场风口已至，格局在2018年将发生巨变，机遇和风险并存。

　　对于即将到来的2018年，公寓行业将呈现何种态势，在租赁新政的助推下，公寓行业在未来一年会有哪些变化，笔者有以下几个猜想：

　　猜想一：三年后，公寓行业没有“腰部”。

　　在中国，随着国家队和开发商的相继入场，公寓行业的头部单位会快速崛起，但即便如此，头部单位也仅能占据行业20%的市场份额，像公寓市场比较成熟的日本、美国一样，剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有，“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现，大头部、长尾部是其显要特征。没有腰部的行业格局并不是特例，在国内与不动产经营相关的行业，如酒店业、商超业、房产中介等都在此列。

　　猜想二：长租公寓四种产品形态，租赁社区引领产品创新。

　　当下的几家租房平台，都分为整租、合租、品牌公寓三个频道，反映目前市场公寓产品的三种形态。那么，在消费升级、居住文化的改变中，笔者猜测也许长租公寓会有四种产品形态：

　　一是分散式优质整租。市中心、分散式出租房源，给谁住才最符合资源匹配的经济规律?新需求会出现，如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房。二是集中式的租赁社区。开发商干公寓，少则是几栋楼组成的租赁组团，多则是租赁小区，从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求，未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。三是单栋集中式公寓。现在的集中式公寓楼，几乎都是边角料的物业资产，噪音、通风、采光、隐私、配套都存在这样那样的不足，比分散式的合租房好不了多少。四是分散式合租。位于城市外围的合租房会长期存在，即使在发达国家，类似的公寓产品也是一直存在的。

　　猜想三：分散式品牌公寓模式受质疑。

　　首先，分散式包租模式，因为包租时间较集中式短、包租价格固定，加上小业主数量众多，实操上无法对抗变化的经济周期，而与之对应的集中式公寓，有可能通过和业主理性谈判，共同对抗波动的经济周期。其次，分散式长租公寓产品严重非标，行业标准化的深度无法支撑消费升级下的个性化需求，短期内做不到尚品宅配的能力，即公司标准化的颗粒度非常细，消费者的个性化产品，实际就是公司标准化产品的不同组合。这种情况下，要么房源价值挖掘不足，要么边际效率快速下降。也就是行业常说的规模不经济。第三，公司管理能力提升速度跟不上房源扩张的速度。因为分散、非标、包租等多维要素的限制，分散式公寓主要靠“人”来管理，而制度化、规范化需要时间来沉淀。所以，分散式公寓适合小而美的高端整租，或者高性价比的合租。

　　猜想四：开发商长租公寓学费超1万元/套。

　　最近三年，投资人、拟入局者非常迷茫的一个问题：公寓为什么不赚钱呢?首先，早期的品牌公寓，几乎都犯过选址错误、跑冒滴漏、招租不足、过度装修的错误，这就是全行业价格不菲的学费，但似乎每一个新进入者，都会再重新交一遍学费。其次，公寓行业受有效房源供给限制、租客支付能力的限制，不能照抄照搬互联网产品的极致体验，公寓极致装修和极致服务是与收入不匹配的额外成本。第三，招租和房地产销售有非常多的不同，如流量来源、成交周期、定价策略、激励措施，同时不像新房销售，有成熟的第三方供应商，也不像酒店销售，有流量集中的OTA平台。开发商有强大“建造”公寓的能力，但招租和租客运营能力是明显的短板。空置，是最大的成本杀手。

　　三年前，品牌公寓“轻视了，跑快了”的情形，也许会在开发商中重新演绎一遍。业内专家预计，开发商每套房子至少在过度装修和招租不力上各浪费5000元，跑得越快，交的学费越多，且是一笔昂贵的学费。

　　猜想五：真正的REITs产品或将落地。

　　中国的类REITs产品目前有三类，分别是轻资产模式的租金收益权ABS模式，重资产抵押债权的CMBS模式和重资产的股权类REITs模式，它们的区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的底层资产不同。而这段时间被热议的REITs产品，本质上依然是类REITs，为了规避现行税法的双重征税，设置了双SPV结构。现在更多的国资国企投身租赁用房供给，部分银行推出了租赁用房开发贷款，但我认为真正的REITs才是更加匹配的租赁金融产品，国家会加快政策研究，试点有望在2018年开启。

　　猜想六：租金抵扣个税并非南柯一梦。

　　从2017年的中央经济工作会议可以看出，明年的房地产市场，“租赁”与“调控”是主体思路，在政策的大力推动下，整个房地产行业恐面临一次前所未有的行业大洗牌。

　　作为市场调控的一剂强心针，税改恐怕势必要加速进行，租金抵扣个人所得税会深得民心。笔者认为，随着各地政府租赁监管平台的上线，为拉动更多租赁交易网签和备案，以有利于落实租购同权，在改革个人所得税时，有望满足租金抵税。

　　猜想七：公寓的融资和并购异常活跃。

　　经历了资本寒冬后的公寓企业，在资本大举进入公寓行业的背景下，每一个活下来的品牌公寓，都将成为投资和并购的热门标的。

　　到了下半年，部分开发商会经过市场的教育，逐渐意识到不管是培养自己人，还是挖角竞品，都不能很好解决人才的问题，而并购一家公寓创业公司，并给机制和资源赋能，也许可以实现弯道超车，在房地产的下半场博得一张门票。

　　猜想八：诞生公寓新的垂直细分业态——长租公寓服务商。

　　过去五年，长租公寓运营商经历诞生和苦难的幼年，迎来了快速成长的童年，与之相伴的是各类公寓服务商的诞生。在过去公寓的服务生态里面，也许只有流量平台某网站和行业媒体房东东算是专业服务商，其他领域几乎没有专业服务商。

　　轰轰烈烈的租房金融，前赴后继地进入和退出。智能门锁等硬件，虽然在长租公寓领域得到发展，但同时还在探索民用和短租市场，只有蜂电智能电表比较专注于公寓市场。家居家电，没有像酒店业一样都有专业的各品类供应商，而供应给公寓的家居家电，几乎就是廉价品的代名词，没有专门为公寓应用场景进行设计和制造。

　　在此背景下，专门为公寓行业而生的装修设计、销售代理、委托管理、维修保洁、咨询培训，甚至公寓猎tou服务都会在2018年诞生，并得到发展。