绍兴地产巨头纷纷出手拿地 成交土地面积超上年一倍

　　越城区土地篇

　　2017年，越城区涉及住宅的土地成交急速升温，呈现出量价齐飞的状态，而且国内一线房产巨头纷纷落户。这些在一二线城市打拼数十年的地产巨头，凭借专业的积淀和雄厚的实力，在2017年对绍兴土地市场给出了自己的“评估”，为市场带来了全新的风貌。

　　对于房地产行业而言，土地是开发的基础，二者之间的关系常常被形象地比作“面粉”和“面包”，随着“面粉”价格的上涨，很多人也对未来楼市的价格走势有了更高的期待。

　　巨头频频亮相 成交面积翻倍

　　2017年上半年，越城区土地市场一片沉寂，涉及住宅的第一块土地——袍渎路2号地块，开拍已经是6月了。但在随后的几个月，推地频率逐步加快，全年共成交涉宅土地10宗，出让土地总面积为106.49万平方米。

　　2016年越城区涉及住宅的土地成交不过6宗，成交面积为48.67万平方米。2017年的土地成交实现了数量和面积的“翻倍”。

　　与以往相比，2017年越城区土地市场上另一大亮点就是巨头频频闪现。

　　袍渎路2号地块被首次入驻越城区的金地拍得;随后深耕绍兴十多年的世茂又在城西拿地，实现“东成西就”的布局;恒大则在平江路2号地块出手，实现了南北呼应的格局。这一年，碧桂园、祥生、万科、苏宁、宝龙等国内一线地产开发商纷纷在越城区拿地，与前一年到来的融创合力奏响了越城区土地市场的“巨头乐章”。

　　对于绍兴地产界而言，这些巨头的到来意味着产业格局的深刻变革，绍兴土地市场正大步流星跟上全国土地市场的节奏。

　　2017年放眼全国，房企在规模化竞赛中加速奔跑，各家土地储备也按下“快进键”，为梦想插上翅膀，行业新的竞争格局已渐行渐近。碧桂园拿地金额一骑绝尘，万科、保利、恒大、中海紧追不舍。2017全年，全国前五家房企拿地金额均超千亿元门槛，五家合计拿地金额高达8421亿元，占TOP50企业的33.2%，前10家企业总拿地金额占TOP50企业的48.5%，龙头房企土地资源优势凸显，强者恒强态势显著。此外，地产巨头还格外关注重点城市的收并购机会，以较低成本获取优质土地资源，为规模扩张奠定基础，其中融创、阳光城等收并购规模名列前茅。

　　出让金飙升1.5倍 楼面均价破7000

　　随着土地出让面积的增长，这一年，越城区涉及住宅的土地出让金总额突破140亿元，不仅创出近几年的新高，而且与前一年的55.68亿元相比，更是令人咋舌地飙升了1.5倍。

　　高企的出让金来自巨头们针锋相对的拉锯战。今年越城区涉及住宅的土地市场走出了一波U形行情：最初在6月袍渎路2号地块出让中，竞拍者纷纷举牌，溢价率竟然一举突破了150%，令业界为之震惊;但随后，土地市场突然遇冷，镜湖核心地块流拍改挂牌出让，苏宁置业几乎以底价成交，备受期待的迪荡湖1号地块，也以“秒杀”收场，保利略微加价就将这一地块收入囊中;不过随后土地市场再次升温，无论是万科和祥生在镜湖的争夺，还是宝龙入驻袍江，溢价率都明显上升，直至年末再次迎来高峰，平江路2号地块溢价率再次突破120%。

　　和溢价率一起飙升的，还有楼面均价。

　　如果简单以出让金总额和出让地块建筑面积总和来计算，去年越城区涉及住宅的土地楼面均价刚刚过6500元/平方米关口，和2016年6253元/平方米相比提升并不明显。但需要特别关注的是，世茂集团在城西所拿的地块中，有一部分为政府以4200元/平方米回购的项目，排除掉这一因素，越城区实际上全年的楼面均价为7383元/平方米，相比2016年上升了18%。

　　具体到项目方面，2017年分别有三块地的楼面均价破万元大关，祥生在镜湖所拿地块的楼面均价也一举打破了万国集团保持了8年之久的越城区涉宅土地出让楼面均价纪录，成为新时代的标杆项目。

　　2018年楼市或有一些变化

　　在房地产开发中，土地和项目的关系被形象地比作“面粉”和“面包”，但事实上，这还远不足以说明土地出让对房产项目的影响。

　　在地段方面，绍兴城市中心北移的趋势日益明显，2017年出让的10宗涉及住宅的土地有9宗都在老城区以北，这在以往的土地出让中是极为少见的。而这些地块无一例外都引发了激烈争夺。

　　此外，土地出让公告中的约束性条款是房产开发的“刚性约束”，地产开发商所能提供的产品与这些条件息息相关。