最严调控下楼市成交全线下滑 差别化调控将逐步建立

对行业来说，2017是迎接变化、突出重围的一年。这一年，广州经历了“史上最疯追涨而又最严调控”，调控政策密集发布，房地产市场从此前的高歌猛进走向收窄态势，租购同权、发展租赁市场等政策开启了新视角。回顾过去一年，广州住宅、土地、商业地产市场异彩纷呈。

住宅市场：最严调控下成交全线下滑  差别化调控将逐步建立

2017年，房地产政策坚持“房住不炒”基调，政府严从供求两端调控。2017年，广州一手商品住宅供应面积814.6万平方米，比2016年减少18.1%；成交面积录得976.8万平方米，与2016年相比下跌31.0%。最严限购令下，住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制。全年销售均价16,489元，较2016年降低0.8%。

分区域来看，2017年外围区域继续成为住宅新增供应的主力。2017年中心城区新增供应面积同比下降38.9%，外围区域新增供应面积较2016年减少15.8%。成交方面，受到供需两侧结构性影响，中心城区成交面积进一步回落，外围区域继续成为成交主力。中心城区全年成交面积占全市成交总面积的9.5%，与2016年相比下降8.3个百分点，其中越秀、荔湾和白云成交萎缩明显，同比降幅均在70%左右。增城区继续成为成交大户，全年成交面积占全市成交总面积的28.6%，占比较去年提高4.1个百分点。至2017年末，广州全市可售库存744.4万平方米，去化周期10.9个月，较去年同期延长5.2个月，总体维持在健康水平。

受调控影响，一手住宅市场成交萎缩，部分购房需求外溢至存量房市场。2017年1-10月，中心城区二手住宅成交量在住宅成交总量中占比超八成，主城区步入存量房时代。受成交区域分布的影响，二手房均价稳步超越一手房均价。

展望2018年，戴德梁行认为，短期调控与长效机制将深入并行，调控基调将继续维持目前水平，差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下，观望情绪在供需两侧持续，预计成交总量和成交均价将继续承压。短期来看，尽管调控从严，然而居民购房观念仍未转换，且租赁住房市场有待完善，购房需求仍然旺盛，供不应求趋势仍将持续。

土地市场：土地成交额创新高 土拍新规引导市场新动态

2017年广州土地市场表现活跃，随着土地供应规模加大，土地推出及成交面积迎来近五年的新高峰，共成交199宗、1,086.8万平方米土地，土地成交面积同比攀升79.6%；成交金额创历史新高，同比上涨66.2%达1,216.6亿元。

纵观全年的广州土地市场，产业落位政策持续深化，工业用地继续主导土地出让，占整体土地成交面积的62.1%，占比较去年攀升16.3个百分点。住宅用地成交面积同比上涨6.5%，所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外围区域仍是2017年的土地供应及成交主力，外围区域成交面积占全市的91.2%，比去年同期提高1.6个百分点；成交金额占全市的76.2%，较2016年高出21.0个百分点。增城区土拍大热，成交面积同比上升104.8%至312.4万平方米，占全市的28.7%。

2017年广州土拍新规升级，引导市场出现新的动态。“房住不炒”的中心指导思想、“产城融合”的城市化理念以及构建“租售并举”制度等宏观政策新动态都体现在广州土拍规则的变化上。除竞地价、配建、自持及摇号等土拍新规外，定向出让、定向引资等出让条件频现，低溢价率甚至底价成交成主要趋势。受此影响，2017年住宅用地平均溢价率同比下降39.5个百分点至12.2%，商办用地平均溢价率同比下降7.1个百分点至0.3%。

参考《广州市2017年建设用地供应计划》及《广州市2017-2021住宅用地供应计划》，2017年广州住宅用地实际推出面积低于计划，未来住宅用地供应或将继续加大。同时，根据国土局规划，2017-2021租赁住房用地供应将占住宅用地供应的25.8%，且优先安排租赁住房用地。戴德梁行预测，在土地市场供给侧改革持续深化的大背景下，随着广州招商引资力度的加大，以及产业规划的不断完善，土地出让条件将更为严苛，引入总部型企业、高新技术产业等出让条件将成为常态。

甲级写字楼市场：需求坚挺助推吸纳 “一江三带”格局渐成

2017年前三季度，广州经济运行表现平稳，实现地区生产总值15,509.1亿元，同比增长7.3%，增速较上半年回落0.6个百分点；第三产业增加值同比增长9.0%，增速较1-6月下降0.5个百分点。四季度，金融、TMT、专业服务等行业仍然是广州优质办公空间的吸纳主力。

2017年的广州甲级写字楼处于短暂的供应回落期，全市四大核心商务区合计新增供应面积约16.5万平方米，推升年末甲级写字楼存量攀升至484.9万平方米。有限的供应为市场提供了消化库存和优化市场结构的良好时机，全年净吸纳量录得44.7万平方米，推动年末空置率同比下降6.3百分点。年内有限的新增供应和活跃的吸纳表现推动2017年的写字楼租赁业务步入业主方市场，写字楼业主被赋予了更强的议价能力，并借此时机进行积极去化和租户优化工作。

活跃的市场需求及有限的供应推动平均租金稳步上扬。至2017年末，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元，较2016年末上升7.4%。珠江新城的平均租金继续引领全市，年末录得每平方米每月195.2元，同比上升8.6%；处于快速成长期的琶洲商务区年末平均租金同比攀升15.4%。

2017年，TMT、专业服务和金融类行业成为广州优质办公空间的吸纳主力，但金融类占比较2016略微下降。内资企业主导市场扩张，占比较2016继续扩大。各大商务区中，珠江新城继续成为企业搬迁扩张的首选区域，琶洲板块则继续加快吸纳速度。

其中，琶洲片区依旧表现抢眼，凭借高性价比的租金水平，琶洲商务区本季度净吸纳量占到全市净吸纳量的43.2%。随着珠江新城发展格局的逐步稳定，新增供应逐步进入尾声，琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。