县城楼市去库存,这在2016年的去库存战略中是没有提及的。行业共识是,2015年基本上是一二线重点城市的郊区市场去库存,2016~2017年则是三四线城市去库存。2017年末的全国住房城乡建设工作会议提出,2018年库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作,标志着2018年将进入县域去库存阶段。
县城楼市在2018年是否会引来一波大涨?政府对县城楼市去化又会有哪些政策调控?刚需族们该不该选择在县城买房?今年春节期间,媒体记者行走基层楼市,为您带来“县城去库存”的一线报道。
在城市能级中,已被形容为“四五线城市”的县城,曾在过去几年被媒体报道称,由于大量建设和人口外流,导致房屋积压明显,成为2018年“去库存”的重点对象。2017年底,住建部提出,2018年重点工作之一是县城去库存,并提出580万套的棚改目标。
媒体记者注意到,相关数据显示,2017年全国各级城市新建商品住宅成交面积均有下降,但三线城市成交面积同比跌幅11%,远低于一线城市42%的跌幅,也弱于二线城市22%的下滑。2017年全国商品房销售面积中,三四线城市的市场份额也提升到了64.3%。
到底是什么推动了四五线“县城”级城市房地产的“逆袭”?如此态势之下,四五线楼市是否还如报道所言“有大量库存需要去”?县城楼市的现状究竟如何?
棚改货币化推动县城加速去库存
“一座典型的三线城市,其特征往往是人口流出、经济增速一般。但即使在当地经济形势一般的背景之下,这类城市却在2017年的房地产市场逆市上扬。”在浙商证券报告中,明确提出了近年我国三线城市楼市的“不平衡”现象。
在其看来,“棚改”是促成三线城市房地产发展的最重要因素。
广发证券在最新研报中提供了一组数据,由于棚改货币化超预期增长,预计将使2018年全国房地产销售面积增长3115万平方米,将这一面积的增速上调至“-2%”。
数据显示,截至2017年底,全国楼市库存去化了1.5亿平方米,三四线城市成为明显的“主力选手”,且去化以住宅为主。
以湖北省荆州市为例,尽管该市经济与人口并未呈现良好的增长态势,但由于推行大规模的棚改货币化安置,在消除库存的同时盘活了当地的购房需求,在短短两三年内实现了楼市库存的快速去化。
数据显示,2017年下半年,荆州城区商品房库存下降至150万平方米左右,库存去化周期仅5个月左右。同时,荆州市的在售商品房销售均价在1万元/平方米左右,相较2015年不到6000元/平方米的销售均价,两年间实现了明显的量价齐升。
同样,中指院的调研报告显示,湖北黄冈市的黄州区,在实施棚改货币化安置后,积极引导房源入库、购房优惠,居民置业热情高涨,2017年商品住宅共成交1.1万套,同比增长19.4%,销售面积137万平方米,同比增长23.3%。库存面积快速缩减至76万平方米,库存消化时间约6.6个月。
告别“库存”时代的还有浙江省宁波奉化。2015年前,宁波奉化市场需求不济、库存高企,自2016~2017年的大规模棚改衍生出大量的拆迁刚需群体,占比超过整个市场购房群体的一半,推动了当地房地产市场的回暖。
浙商证券就直言,“三四线城市从2015年以来,楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动,而是棚改货币化安置。”
“大部分三四五线城市,由于历史原因过度依赖第一产业,并导致城镇化率过低,这是提振本地购房需求的最大阻力。棚改货币化安置则是解决这一矛盾的优选,能够将房地产投资更加充分向购房需求端进行正向传导。”浙商证券认为。
城镇化之下的返乡潮:小城楼市的第二导火索
但棚改货币化安置背后的动力是什么?是城镇化率不断提升带来的需要。
首席房地产分析师张波告诉媒体记者,目前县城楼市主要受两方面影响,其一为政策红利,即贷款及首付政策、利率优惠、购房补贴、税费减免等;二是周边大中型城市的辐射,部分经济实力强劲的三四线城市,不仅能吸附县城的人口,也会稀释县城的购买力。
而中国城镇化促使农村人口不断向城市转移,小城镇和县城人口向大中城市转移。在这样的背景之下,当城市房价差距日渐拉大、一二线城市调控政策不放松,返乡置业购房需求增长明显。
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