三四线房地产重新火热：去库存效果明显 棚改刺激需求

  2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外，还有一个话题成了大家讨论的大热点，那就是三四线城市飞涨的房价。最近几年，一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点，但与很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是，这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温。

  2017年，全国房地产销售金额达到13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%，比2015年提升了3.62个百分点。

  而在这些城市中，一线城市因为严格调控，市场已相对降温，二线城市经过一波飞速发展后，也陆续走上限购的道路。而此时，三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球。

  那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢？人们买房的钱从哪来？哪些房企从中受益？各房企在三四线城市有着什么样的计划？这种增长趋势能维持多久？《投资者报》记者近日研究了相关数据，以期对这些问题做一些解答。

  拉动去库存效果明显

  2017年，三四线城市房地产市场相较于全国来说，表现如何呢？

  易居企业集团CEO丁祖昱曾于2018年初称：“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化：2017年一季度，一线城市成交面积占比为5.2%，二线城市成交占比34.7%，三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份，一线城市成交占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市却增加了。“

  而据克尔瑞的数据显示，单是2017年上半年，三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%，较去年增加13个百分点。

  所以从总体上来看，2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，继续为全国楼市“添柴加料”。

  回想三四线楼市曾经因盲目扩张，楼市库存成了一个大问题，有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地。因此，自2015年11月以来，中央就提出了地产去库存策略，那么，这一波三四线城市的楼市升温，从去库存效果方面表现如何？

  据国家统计局数据，2017年年底，全国商品房待售面积为58923万平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面积同比下降25.1%。在易居研究院发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》中，截至2017年年末，全国商品房去化周期接近2012年低位水平。

  虽然整体库存情况有较大缓解，但是，不同城市去库存情况仍然区别较大。在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

  一些三四线城市因过去盲目开发，去库存压力仍然较大。比如据媒体报道称，安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存依然高企，还面临着销售降速的困难。

  而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨，转而调控房价。在2016年前后，全国100多个城市密集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种形式。而2017年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

  一些城市还在2018年春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。

  未来，因城施策、精准调控越来越重要。

  房企在三四线“攻城略地”

  三四线房产市场日益升温，那么，对于房企来说又？意味着什么呢？是怎样影响了它们的布局计划？是否获益更多呢？如果获益，哪些房企又是其中的大赢家？

  首先，从销售面积来看，2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。就地产业整体情况来说，以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑，从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑，易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%，只有三四线城市的销售面积占比在持续上升，600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。