2月东莞房价涨幅三年来最低 楼市平淡连续15个月稳定

　　因2月适逢中国农历春节，很多在东莞工作的外地人返乡过年，多数开发商也无心恋战。受此影响，2月东莞楼市表现平淡。进入3月后，东莞各大项目结束春节“休眠”状态，市场人气逐步回升，业内人士预计市场成交将触底回升。

　　据合富研究院数据统计，2018年2月东莞新建商品住宅供应约17 .6万平方米，环比减少51%;而成交量方面，2月新建商品住宅签约面积达13 .0万㎡，环比减少69%。合富研究院表示，节后成交量已经逐渐回复，但是新增供应量仍待复苏。随着开发商陆续开工，筹划全年的销售目标冲击计划，东莞3月将迎来“小阳春”。

　　供需环比双双下滑 总体供大于求

　　东莞新建商品住宅的供应和需求均呈现环比下滑趋势，减少近五成。合富研究院数据统计，2018年2月东莞新建商品住宅供应约17 .6万平方米，环比减少51%;而成交量方面，2月新建商品住宅签约面积达13 .0万㎡，环比减少69%。

　　合富研究大数据显示，自2月第二周开始，东莞已经连续3周实现零新增供应状态，以消化存货为主，预计3月将会迎来供应小高潮。而在成交量方面，假期过后，市民的看房热情正在持续回升，以沙田、石碣、麻涌三地为主力，拉动市场回暖。

　　在库存方面，截至今年2月底，东莞一手住宅库存面积约498万㎡，同比增加29%，成为2015年6月以来最高。按照6个月平均数，去库存时间计算，新建商品住宅的消化周期为10 .1个月。整体来看，2018年，东莞的楼市逐步呈现供大于求的趋势，去库存压力正在上升。

　　房价连续10个月维持在1.68万元/㎡

　　从房价方面来看，东莞2月新建商品住宅签约均价为16793元/㎡，比1月签约均价仅下降3元/㎡。而与往年相比，东莞的房价则创下3年来涨幅最低的记录。合富大数据显示，2016年东莞房价同比涨幅为28.6%，2017年同比涨幅37.3%，而2018年同比涨幅仅为8%。由此可见，调控效果显著，已经告别东莞“房价暴涨”时代，趋于理性发展。

　　合富研究院表示，东莞每月房价已经连续10个月稳定在1.68万元/㎡。长远来看，2018年东莞楼市严调将持续，预计剩下的3-12月每月房价将持续稳定在1.68万元上下。

　　市区是主力 临深片区去库存压力大

　　数据统计，麻涌、石碣、沙田、东城、清溪入围2月全市成交套数前五榜单。随着六大片区的划分和规划，购房者对于泛市区的楼市产品认可度越来越高。从区域来看，东城、、石碣已经连续近5个月登上全市成交量前五的榜单，签约套数为111套，仅次于麻涌。从库存来看，东城区的去库存周期较短，仅为3个月，其次是石碣，仅为4个月。对此，合富研究院表示，随着东莞市区城市配套的完善，城市中心的吸引力增强，市区以及泛市区地区成为热门置业地。

　　然而，临深片区的楼市则依然不太乐观。根据数据统计，临深片仅有清溪的住宅成交量入围全市前五名，成交套数为62套。合富研究院表示，从库存去化周期来看，临深片的去化周期较长，从现有成交量来看，像塘厦和长安镇，其去化周期甚至达到47-48个月。

　　改善型产品成交量上升

　　2月的东莞楼市，从产品结构来看，90—110平方米户型的成交量占主导，占比40%，但较1月有所下滑，而145—180平方米大户型产品成交占比则升至7%，改善型产品成交持续放量，占比近四成，为38%。

　　别墅供需显著下滑，受个盘集中签约影响，价格有较大幅度上升。2月，东莞别墅产品新增供应0.8万平方米，环比下滑74%，签约1.3万平方米，环比下滑68%。

　　从别墅成交结构来看，小别墅占据市场成交绝对主导，2月250平方米以下别墅成交占比达到51%，但150平方米以下别墅成交占比持续下滑，150—200平方米别墅占比高达33%，而500—550平方米别墅产品成交占比显著上升，达16%。从去年11月以来，东莞300平方米以上别墅产品成交占比持续升至38%。

　　此外，非住宅产品方面，从供应来看写字楼、商铺及车位供应大幅下滑。从成交来看，写字楼成交不足百套，环比下滑近九成，商铺及车位成交亦下滑七成以上，商业投资需求明显减少。

　　值得注意的是，两大房企占市场销量的近三成份额。2018年1—2月万科和碧桂园分别以约18.8亿元和18.7亿元的总销售额，夺得前二位置。前十房企中，东莞本土房企占三席，其余均为外来房企，且以全国十强居多。在强者恒强的时代，东莞本土房企的市场空间进一步压缩。