【掌柜日报】上海日揽金67.8亿：江桥、新江湾均底价成交

　　5月31日，上海土地市场迎来了第二幅商品住宅类用地——嘉定区江桥镇北社区K2-01地块的出让，该地块出让面积3.88万平方米，容积率1.8，起拍价格为21.33亿元，折合起拍楼板价3.05万元/平方米，地块采用招挂复合形式出让。最终，仅有上海保利建锦房地产有限公司一家房企参与竞拍，地块以底价成交。

　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，江桥地区的上一次商品住宅类用地出让，要追溯至2015年末，与本次出让地块相距不远的嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块以46.50亿元为龙湖竞得。

　　中小套型比重高达八成

　　值得注意的是，与一般地块中小套型比重要求在60%-70%不同，该地块的要求更为严苛，要求中小套型不低于总建筑面积的80%;同时，要求自持比重不低于总建筑面积15%，并须配建总建筑面积5%的保障房。

　　地块周边配套尚待提高

　　该地块位于江桥板块北部区域，与配套完善、居住氛围浓厚的江桥南部区域相比，北部有较多工厂，商业配套也有待提升，但临近在建的轨道交通14号线，是这一区域的主要利好。同时，在3月上旬公示《上海市嘉定区江桥镇JDPO-0402单元控制线详细规划》中，位于本次出让地块南面的江桥镇JDPO-0402单元，被规划为“以科技研发、都市工业为主的产城融合示范区”，尤其是在建的14号线金园五路站点周边，将形成集商务办公和商业为一体的核心。因此，该地块周边区域在置业需求和商业配套提升方面都存在一定的潜力。

　　江桥板块主力二手房项目报价情况

　　数据来源：上海链家市场研究部

　　目前，江桥板块主要二手公寓房源，报价多在4万元以上，因此3.05万元的成交楼板价，处于较为合理的区间。江桥板块二手房报价，与小区距离轨道交通的距离有较大关系，缘圆宝邸、澜茵华庭、大宅风范城等贴近13号线站点的小区，报价在4.5万元以上，而富友嘉园、翔黄雅苑这样位于板块中北部、距离13号线较远的小区，报价则相对较低。因此，今天出让的江桥地块，临近在建轨交站点，在板块内的优势是较为明显的。

　　上海链家市场分析师赵葆根表示：今年以来，申城商品住宅类用地的推出较为迟缓，已经的成交的宝山康家村地块和今天的嘉定江桥地块，都只有一家竞拍企业，以底价成交。不过，自3月下旬以来，住宅类用地推出速度明显加快，今天又有青浦徐泾北的两幅纯商品住宅用地挂牌，这是今年以来挂牌的第7、8幅含商品住宅属性地块。

　　在部分城市因为人才引进政策门槛过低，导致楼市过热的背景下，申城一二手及土地市场均保持了较为平稳的状态，土地成交价格都不足以刺激周边房价上涨，改变楼市预期。招挂复合的出让模式，令申城宅地市场，即便在本身供应有限的情况下，也不会出现房企为争夺地块出现高溢价的情况。

　　上海中原地产分析师卢文曦认为：江桥地块优势明显，离开在建轨交14号线大约500米左右，江桥区域已经成熟，接受度越来越高，关键是当前出让地块都比较偏，江桥已经算挺靠近市中心的地段了。从楼板价来看其实并不算太贵，龙湖拿的地块楼板价2.7万，而2016、2017年房价还是有一定涨幅，所以3万块的楼板价不算太贵。不过房企需要15%的自持，加5%配套房，所以可售部分是减少的。

　　在楼市调整的背景下，房企资金回笼遇到压力，有实力的房企优势开始显现出来，所以敢于拿下这幅地块。而龙湖天璞项目迟迟不开盘，借助这幅地块成交，或给销售带来一定便利。

　　杨浦区新江湾社区N091104单元A3-05地块

　　在江桥宅地成交的同时，杨浦区新江湾社区N091104单元A3-05租赁地块，也在今天为上海城投置地(集团)有限公司底价竞得。该地块是申城第32幅纯租赁住房地块，也是今年出让的第11幅租赁住房用地。

　　赵葆根表示：本次出让的新江湾租赁地块，其套数下限达到1719套，按照其出让面积和容积率计算，其未来的最大套均面积为49平方米，必然以小户型房源为主。新江湾板块以低密度、中大户型商品房居多，本次出让的租赁地块，在户型上与之有着较大的差异，对于区域内的租赁住房市场，在房源户型方面，是十分有力的补充。

　　此外，卢文曦表示，新江湾城这块地底价成交也是符合租赁住宅用地的惯例。新江湾城周边有大学，五角场有科创定位，所以这里有企业做租赁的话对区域里面吸引人才是有利的。值得关注的是拿地的是上海城投，说明后续还有很多国资背景的企业会加入到拿地队伍。