【掌柜日报】地产商否认推高房租 整治大棚房须落实主体责任

      在国家提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策之后，无论民营企业还是央企开发商，纷纷布局长租公寓及自持住房等领域。 而毕业季到来部分地区整体房租上涨的现实让资本被指为推高租金的幕后推手。除了中介企业，大量地产商也开展了住房租赁业务，在近期的表态中，开发商均表示机构投资者不会推高租金。

      万科将租赁确立为核心业务

      目前市场上运营长租公寓的主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌运营商手中包括集中式与分散式公寓，如魔方公寓、蛋壳公寓、You+公寓等等；中介系以分散为主，如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓，世联行旗下红璞公寓；酒店系以集中式公寓为主，如雅诗阁、辉盛阁、逗号公寓等等；房企主要以集中式公寓为主，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园的BIG+碧家国际社区等等；央企也是以集中式公寓为主，目前已涉足长租公寓的有上海地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等等。

      如今，在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外，其余四家均有所涉及。

      万科集团是较早涉足该领域的开发商。在2018年的半年报中，万科表示将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。

      龙湖也将长租公寓纳入主营业务。按照计划，今年龙湖旗下长租公寓品牌冠寓将累计实现65000间开业量，至2020年，其单年的租金收入也将达到30亿元。

      龙湖半年业绩公告显示，截至6月，龙湖的长租公寓已经进入32个城市，其中16个城市已经实现开业，开业间数为20000万间。中期业绩沟通会上，龙湖总裁邵明晓透露，目前，冠寓仍在投入阶段，投资巨大，强调冠寓单房间的的租金体现在负债表上是赚钱的。开业冠寓达到一定规模之后，房间基数的增加会将前期的投资逐渐分摊消化，进而实现盈利。理想的状态是，冠寓的目标是实现88%-90%的出租率，毛利率维持在35%左右，净利润率在12%-15%之间。

      融创中国董事长孙宏斌曾在公司2017年的业绩会上称，自己也在观察长租公寓，在看有没有合适的机会涉足。2018年7月，融创中国东南区域宣布进军长租公寓。

      作为央企的保利集团也早已涉足长租公寓。8月3日，保利公寓管理有限公司成立，定位为保利集团旗下公寓租赁业务的专业运营公司。保利已经建立了瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，目前在全国范围内有10多个在运营项目。保利公寓的战略目标是，至2020年公寓管理规模达30万间。

      开发商称机构在长租公寓领域中占比非常低

      对于机构推高房租的言论，万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上表示，目前机构在住房租赁领域中的占比非常低。祝九胜称，据他观察，中国城市的机构渗透率最高仅5%，一般城市连2%都不到，所以从目前情况来看，机构对租赁市场的介入有限。

      祝九胜认为，对于机构推高租金的看法大家可能存在一点误会。他以深圳为例，深圳的机构渗透率只有2%，而万科在深圳布局的长租公寓，入住率都达到92%以上，每间房的出租单价在1800元左右。

      万科集团董事会主席郁亮曾在2017年的业绩会上表示，长租公寓就不应该赚很多钱。因为商品房不能解决住有所居的问题才会有长租公寓的出现。如果赚钱，希望赚的是一个长钱和稳定的钱。

      碧桂园在2018年半年报中提到，在房地产开发主业之外，碧桂园还准备发展长租公寓、科技小镇、机器人等业务作为补充，公司目前已成立长租事业部。公告内容显示，碧桂园长租业务主要采取轻资产和重资产相组合的模式。轻资产项目主要为包租、托管；重资产项目为自持。目前，轻、重资产项目按房间数计量的比例约为7：3。截至7月底，公司已获取长租公寓的总房间数超过3万间。

      在2018年半年报业绩会上，碧桂园副总裁程光煜在谈及长租公寓定价时表示，在长租公寓的定价上会秉持“民生地产”的理念，随行就市。

      而邵明晓则表示，关注到北京出现的高房租的争论，但这些主要涉及线上平台和中介公司的，龙湖也在观察，拭目以待。

      另一方面，邵明晓称，北京讨论的抢房源更多是针对分散式的公寓，龙湖主要还是聚焦在集中式，龙湖做公寓偏运营，中介和互联网公司主要做流量和平台。

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      据报道，为遏制“大棚房”问题蔓延势头，切实落实最严格的耕地保护制度，自然资源部、农业农村部将在全国开展“大棚房”问题专项整治。

      对此，不少网民表示，“大棚房”屡禁不止根源在于利益驱动，开发者以较少的投入，通过改变大棚用途就能“坐地生金”，而购买者以较低的价格就能拥有一片土地。有网民建议，要切实落实主体责任，完善土地管理制度，给耕地增加一道“护身符”，给建设用地扩展戴上“紧箍”。

      “大棚房”是以农业设施为名进行的违法建设，承租方建蔬菜大棚时，在旁边和内部建设“配套用房”，俗称“大棚别墅”、“大棚房”。

      网民“新闻战士”称，一些人打着现代农业的旗号，却在大棚下大搞变相商业运营，建设农庄住人，彻底改变土地用途。

      网民“金亮”称，不少地方多次对“大棚房”实行整顿和拆除，但为何屡禁不止？主要原因在于利益驱动。开发者以较少的投入，通过改变大棚用途就能“坐地生金”；购买者以较低的价格就能拥有一片土地，稍加装修就可以满足自己的所谓“田园梦”；一些地方土地执法部门夹杂了暧昧的利益算计，畏首畏尾，导致对侵占耕地现象睁一只眼闭一只眼。

      有网民表示，地方政府要切实落实主体责任,加大对失职渎职人员的追责力度，从源头上铲除“大棚房”形成的土壤。同时,要完善土地管理制度,严格落实监管责任，弥补管理漏洞，加强国土执法力度。

      网民“金亮”还称，切实保护耕地，要有约束机制和激励机制，给耕地增加一道“护身符”，给建设用地扩展戴上“紧箍”，才能让农业发展与城市建设齐飞。这就要求：不得改变土地用途，禁止擅自用于其他非农建设；不得超标准用地，禁止擅自扩大用地规模；不得改变农业设施性质，禁止擅自将农业设施用于其他经营。

     （来源：澎湃新闻、经济参考报）