二手房市场严重分化 房地产全产业链开启促销模式

      近日，市场机构的统计数据显示，8月一二线热点城市二手房尽管挂牌价格远远高于三四线城市，从成交情况来看，普遍呈现有价无市的局面。

      诸葛找房网发布的数据显示，8月，受监测的100个城市二手房挂牌均价为14935元/平方米，环比上涨1.3%。其中，一线城市二手房挂牌均价57406元/平方米，是三四线城市挂牌均价的5.94倍。

      8月，挂牌价环比上涨城市占比接近八成。100个城市的二手房挂牌均价中，环比上涨城市78个，环比下跌城市22个。8月重点城市挂牌价涨跌分化明显。其中，北京、上海等第一梯队城市，挂牌价摇摇领先于其他城市。天津、南京等城市位于第二梯度，剩余城市位于第三梯队。

      受监测的11个重点城市中，有6个城市挂牌价上涨，5个城市挂牌价下跌；其中，西安涨幅最大，为2.55%，天津降幅最大，为1.46%。

      值得一提的是，一线城市中，8月北京二手房挂牌价环比下跌0.21%，挂牌量也小幅下跌。从价格来看，当月北京市二手房挂牌价为64493元/平方米，同比下跌6.38%，环比下跌0.21%，挂牌价小幅回落。

      8月，监管部门对房地产市场调控动作频繁。8月7日，住建部要求加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责。8月17日，住建部约谈了海口等五个城市政府主要负责人，要求整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

      易居房地产研究院研究员王瑾钊分析认为，从易居方面的监测数据来看，8月受监测的10个重点城市二手房成交6.1万套，环比下降5%，同比增长2%。近三个月，10个城市二手房交易呈现持续下跌态势。

      “这也说明二手房交易正面临下跌的压力。”王瑾钊分析认为，“受持续性的调控政策影响，购房者入市积极性减弱。同时，部分城市新房供应有所增加，部分购房者或放弃认购二手房，转向一手房市场。”

      从今年1-8月累计数据来看，10个城市二手房成交量为47.9万套，相比去年同期水平下跌了13%。王瑾钊表示，观察历史数据，累计成交套数同比已经连跌20多个月。“随着中央对房地产的持续调控、全国整体信贷环境不断收紧，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。”

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      在调控趋严背景下，虽然今年的“金九银十”势头难再，在这个传统的房地产销售旺季，无论新房二手房，还是房地产链条上的家居、建材、水泥石沙等上下游行业，均纷纷推出各种促销活动。

      记者调查发现，以上海等典型城市为例，不少楼盘售楼处虽然人气不错，却更多是驻足观望者；除部分较高性价比的热盘外，多数楼盘都无法做到高摇号率。同时，二手房市场依然处在“一二手价差”的回调周期，购房者多持观望状态。而房地产下游的家居建材行业，如红星美凯龙、富森美家居等企业，也开启了新一轮营销季。

      房企纷纷打促销牌

      “整体来说，开发商对今年整体后市不乐观，虽然销量不错，但品牌房企要完成今年业绩目标还是有一定压力。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为。

      张波告诉记者，目前来看，未来很长一段时间内，房价不会涨，对于开发商来说，要保证的是流量第一。如果顶着原先价格卖会遭遇两种境遇，首先可能会遭遇政府限价，其次到了年底整个市场出现量价齐跌，届时出货就更难。因此，凡是从降价角度来考虑快速回笼资金的做法都是正确的。

      值得注意的是，楼市营销行为开始增多。进入9月，也迎来了楼市的传统销售旺季，虽然今年的“金九银十”势头难再，但大多数房企仍欲抓住时机冲刺年度目标。如上海、广州、杭州等一二线城市，不少楼盘项目推出降价或变相促销活动，以吸引购房者。

      前不久，上海宝山的招商雍和府项目对外营销宣传：9月买房可获得宝马品牌汽车一辆，也可折现提取。中国恒大集团则在全国范围内开启了“全员营销卖房”活动。

      克而瑞分析认为，出现这类情况，主要因为各城市的限价政策持续发酵，压缩了企业的项目利润空间，而多数房企去化压力仍然很大，所以需要通过适当的让利优惠来提升业绩。

      “如果3.5万元/平方米能走20%货值的话，那么降价到3万元/平方米就能走80%的货值。”张波对记者表示，现在，相对利润来说，完成业绩和回流货款是企业生存的更大要素。因为开发商资金层面回笼压力比较大，如果不去搞些让利促销等营销手段，对去化速度和下半年业绩都可能带来一定影响。