2018年楼市调控同比增加80% 部分开发商将加速推盘

      “2018年的中国楼市，春暖夏热、秋凉冬冷。”12月11日，在《中国住房发展报告（2018~2019）》发布会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“总体上，自2016年9月以来，我们经历了一个完整的降升降周期。”

      2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。

      全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降至2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。

      商品房供求经历一个先降后升再降的过程：2018年10月，全国商品房销售面积同比下降3.1%，而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。

      房地产投资经历一个由高转低再转高再转低的波动：全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。增速最近三个月连续下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

      房地产租赁市场经历先降后升的过程：2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月较2017年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月份环比涨幅较大，但仍未及2017年底水平。

      “空间上的差距缩小。热点地区变凉，冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显。”倪鹏飞说。

      从2017年11月到2018年10月，房价增速降幅超过25%的32个城市中，有29个来自东部；从2017年11月到2018年10月，房价增速增幅超过10%的50个城市中，有43个来自中西部。

      一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑，一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的同比增长率，二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。

      报告指出，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

      社科院预测，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存也可能再增加。

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      临近年底，房企开始抢收业绩，忙于加速推盘，试图在最终盘点来临之前，让业绩表更好看一些，也好“过年”。

      近日，据易居房地产研究院发布的《11月份全国40城住宅成交报告》显示，11月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%。

      分城市来看，11月份，一线城市成交面积环比持平，同比下降11%；二线城市成交面积环比增长16%，同比增长18%；三、四线城市成交面积环比下降1%，同比增长33%。2018年前11个月，40城累计成交面积同比增长8%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降9%，二线城市累计同比小幅增长4%；三、四线城市累计同比增长26%。

      易居研究院研究员沈昕表示，临近年底，部分开发商加速推盘，但11月份，40城成交量未出现特别明显的增长。在沈昕看来，虽出现同比小幅反弹，但下行趋势未改。自2017年2月份，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间后，降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。虽然进入2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了较大的反弹，这主要是因为年初以来三、四线城市尤其是未调控或弱调控的三、四线城市成交面积增长较多，三季度以来同比增幅已持续放缓。考虑到内部环境调控政策短期内不会放松，外部环境复杂多变，判断出该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。

      对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4个月至6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一、二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长，这主要是本轮周期三、四线城市较为火爆所导致的。

      沈昕预计，到2019年初40城成交将继续萎缩。分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三、四线城市则面临较大的下跌风险。

      （来源：每日经济新闻、证券日报）