房价调控成效考评有变 房地产市场正面临着方向选择

      过去的11月是一个微妙的转折点。全国首套房贷利率平均值今年前10个月“涨声一片”的势头终于被扭转，而一线城市中广州、深圳均出现不同程度回落。

      利率继续下滑概率低

      根据融360监测数据，11月全国房贷利率方面，首套房贷款利率平均值为5.71%，今年首次停涨，持平上月；二套房贷款平均利率为6.06%，较上月回落1BP。其中一线城市利率表现为回调，二三线城市中利率回调及利率微涨情况均存在。

      具体而言，首套房方面，北上广深四个一线城市中，北京贷款平均利率为5.47%，较上月持平；上海为5.19%，较上月持平；广州为5.62%，较上月回落10BP；深圳为5.61%，较上月回落1BP。

      二线城市中，杭州、南京首套房贷利率下滑，其中杭州实现两个月连降；青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。

      12月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，部分一二线城市房贷利率松动，多少也是为了配合近期的新推盘项目。广深等地近期推盘规模很大，若是银行贷款政策不配合，那么推盘再多意义也不大。而且近期包括房企融资等方面的利好政策比较多，房企也可以享受更为宽松的政策，对于销售的预期也是看好的，这也利好房地产市场各类配套政策跟进，尤其是按揭贷款的政策。

      严跃进称，这也体现了当前房地产市场的一些微妙变化，例如房地产领域金融适当宽松的导向。对于广深而言，房地产个贷是不会收紧了，但未来是否放宽还存在变数。但这种放宽可能会出现在放贷额度的放宽，而非利率持续下滑上。严跃进认为利率已经见底，未来可能上升。

      而一线城市中上海的首套房利率未出现下滑，其主要原因在于已经偏低。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，11月最低值为上海5.19%，低于全国平均水平52BP，低于最高值为6.26%的武汉107BP。不同于各地首套房贷普遍较基准利率上浮5%-35%，在融360监控的30家银行中，上海仍有5家银行可以申请9.5折优惠，9家银行执行基准利率。

      “目前合作的新楼盘的房贷利率维持在基准利率9.5折，贷款近期也不会放量，因为目前年内贷款指标已经完成，没有冲量需求。”12月13日，一位工商银行上海地区的房贷经理接受21世纪经济报道记者采访时表示。

      另有一位国有大行上海地区房贷经理也表示，为了争夺市场，该行曾经在今年下半年将首套房贷利率下调至9折，当时房企资金紧张，去年未开的盘全部都积压在今年“爆炸式”开盘，该行因房贷利率优势获益匪浅。但最近，该行又把折扣调整为9.5折。

      但对于购房者来说，较去年年底而言，还款压力仍有加大。以30年期限的300万商业贷款来算，去年11月上海首套房贷利率为4.94%，等额本息情况下还款总额为575.8万元，每月需还款15995元。而按照今年11月的利率水平，还款总额为592.4万元，较之前多了16.6万元，每月需还款16455元，多了460元。

      房价调控成效考评有变

      对于房企而言，由于去年捂盘，今年资金紧张大量抛售，多地首套房利率下降或能减轻压力。而也有房企表示，比自己更焦虑的是地方财政，他们预计房地产调控幅度会出现小幅变化。

      12月13日，一位华东中型房企董事局主席向记者透露，与华东某二线城市住建部门交流时，对方表示，住建部对城市房价的考评办法会出现变化，不以楼盘为单位限价，而是只要某城市房价不高于GDP增长水平即可。

      上述房企高管表示，自己在该市买过几个楼盘，买入楼板价为每平方4.5万，但建成之后政府调控为3.5万元，“实在无法覆盖成本。”

      他认为，本次调控使得房地产自8月以来逐渐走软，开始进入下行期，但目前绝大多数城市供求关系不错，特别是一线城市和准一线城市。他预期12月还会继续下行，因为房企需要资金，大量出货导致下行。但是出完货之后，房企会在明年2月逐步停手，预计明年房价仍较为平稳。

      中国社会科学院12月11日发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》显示，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化叠加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。