2019年房企融资困境还会持续 发改委：支持企业融资

      房企融资难贯穿了2018年。接近年底的这段时间，房企融资的边际环境似有好转。12月12日，发改委发布新规，支持优质企业有条件发行企业债，房地产公司也在其中。

      此前的11月，房企公司债井喷；万科、保利等多家房企还获得了不同渠道的多笔融资。

      但这丝“寒冬中的暖意”，并不是所有房企都能感受到，龙头企业和中小企业的待遇并不相同。

      龙头房企、大型央企融资缓解的另一面，是中小房企融资仍举步维艰，行业之间的融资能力进一步分化。

      不过，接近发改委的人士表示，企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

      此外，今年开始到明年，房企普遍进入还债高峰，因此新增融资大部分将被用于“借新还旧”，明年，房企融资困境还会持续。

      融资环境稍松

      根据发改委新规，满足资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，资产负债率不能超过85%等条件的房企，才能发企业债，但不能用于商业房地产投资，资金去向接受严格监管。

      12月13日，中原地产首席分析师张大伟接受记者采访表示，发改委政策没有什么变化，“早在2016年11月11日，国家发改委便严格限制房企发行企业债券融资用于商业性房地产项目。”

      公开数据显示，今年以来房企发行企业债的案例也极少。

      12月13日，接受采访的多位业内人士均表示，发改委新规对房企融资状况影响不大。

      不过，结合近期一些房企的动态来看，融资环境确有好转迹象。

      首先是房企发债尤其是公司债猛增。11月27日，保利发展发布公告称，公司100亿元永续中期票据已获准注册；次日，保利发展发行首期中期永续中票，总额15亿元。

      整体看，根据克而瑞数据，房企11月份发债总量为546.5亿元，环比上升99%，结束了连续6个月的下降趋势。

      其中，境外债发行成为11月房企发债的主角，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。

      综合全年来看，据海通证券分析师姜超计算，今年前11个月地产债发行量接近3580亿元，而在去年全年房企总共发债1900亿元左右，将近翻了一倍。

      姜超同时指出，今年房企发债主要还是借新还旧，“今年地产债也进入了偿还高峰期，到期量大增。”

      故而从净融资额看，今年前11月房企发债累计仅有1059亿元，同比减少了232亿元。

      另据中原统计，通过多种渠道，11月多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计已经超过1000亿。

      此外，再融资也有所放宽。12月5日，中粮地产收购大悦城及配套融资方案，获证监会无条件通过。

      中原地产指出，从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。

      尽管融资的边际环境稍有好转，但房企融资的利率仍然向上攀升。克而瑞指出，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。

      就趋势而言，影子银行监管趋严、非标萎缩的大方向不变，房企非标融资难度增加，成本继续抬升。

      以信托为例，9月以来，不少信托公司的房地产信托业务都有所收缩。用益信托统计显示，地产信托在四季度的募集规模出现明显回落，11月单月地产集合信托发行规模降到了600亿以下，月均收益率也从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。

      资金流向头部房企

      在市场、融资、监管等因素的催化下，“强者恒强”成为房地产行业融资能力格局演变的主旋律。

      “今年市场转变非常快，下半年资金急剧紧张，连万科这样的公司也不例外。”12月13日，深圳一家龙头房企投资部负责人对21世纪经济报道表示。