越城区土地篇
2017年,越城区涉及住宅的土地成交急速升温,呈现出量价齐飞的状态,而且国内一线房产巨头纷纷落户。这些在一二线城市打拼数十年的地产巨头,凭借专业的积淀和雄厚的实力,在2017年对绍兴土地市场给出了自己的“评估”,为市场带来了全新的风貌。
对于房地产行业而言,土地是开发的基础,二者之间的关系常常被形象地比作“面粉”和“面包”,随着“面粉”价格的上涨,很多人也对未来楼市的价格走势有了更高的期待。
巨头频频亮相 成交面积翻倍
2017年上半年,越城区土地市场一片沉寂,涉及住宅的第一块土地——袍渎路2号地块,开拍已经是6月了。但在随后的几个月,推地频率逐步加快,全年共成交涉宅土地10宗,出让土地总面积为106.49万平方米。
2016年越城区涉及住宅的土地成交不过6宗,成交面积为48.67万平方米。2017年的土地成交实现了数量和面积的“翻倍”。
与以往相比,2017年越城区土地市场上另一大亮点就是巨头频频闪现。
袍渎路2号地块被首次入驻越城区的金地拍得;随后深耕绍兴十多年的世茂又在城西拿地,实现“东成西就”的布局;恒大则在平江路2号地块出手,实现了南北呼应的格局。这一年,碧桂园、祥生、万科、苏宁、宝龙等国内一线地产开发商纷纷在越城区拿地,与前一年到来的融创合力奏响了越城区土地市场的“巨头乐章”。
对于绍兴地产界而言,这些巨头的到来意味着产业格局的深刻变革,绍兴土地市场正大步流星跟上全国土地市场的节奏。
2017年放眼全国,房企在规模化竞赛中加速奔跑,各家土地储备也按下“快进键”,为梦想插上翅膀,行业新的竞争格局已渐行渐近。碧桂园拿地金额一骑绝尘,万科、保利、恒大、中海紧追不舍。2017全年,全国前五家房企拿地金额均超千亿元门槛,五家合计拿地金额高达8421亿元,占TOP50企业的33.2%,前10家企业总拿地金额占TOP50企业的48.5%,龙头房企土地资源优势凸显,强者恒强态势显著。此外,地产巨头还格外关注重点城市的收并购机会,以较低成本获取优质土地资源,为规模扩张奠定基础,其中融创、阳光城等收并购规模名列前茅。
出让金飙升1.5倍 楼面均价破7000
随着土地出让面积的增长,这一年,越城区涉及住宅的土地出让金总额突破140亿元,不仅创出近几年的新高,而且与前一年的55.68亿元相比,更是令人咋舌地飙升了1.5倍。
高企的出让金来自巨头们针锋相对的拉锯战。今年越城区涉及住宅的土地市场走出了一波U形行情:最初在6月袍渎路2号地块出让中,竞拍者纷纷举牌,溢价率竟然一举突破了150%,令业界为之震惊;但随后,土地市场突然遇冷,镜湖核心地块流拍改挂牌出让,苏宁置业几乎以底价成交,备受期待的迪荡湖1号地块,也以“秒杀”收场,保利略微加价就将这一地块收入囊中;不过随后土地市场再次升温,无论是万科和祥生在镜湖的争夺,还是宝龙入驻袍江,溢价率都明显上升,直至年末再次迎来高峰,平江路2号地块溢价率再次突破120%。
和溢价率一起飙升的,还有楼面均价。
如果简单以出让金总额和出让地块建筑面积总和来计算,去年越城区涉及住宅的土地楼面均价刚刚过6500元/平方米关口,和2016年6253元/平方米相比提升并不明显。但需要特别关注的是,世茂集团在城西所拿的地块中,有一部分为政府以4200元/平方米回购的项目,排除掉这一因素,越城区实际上全年的楼面均价为7383元/平方米,相比2016年上升了18%。
具体到项目方面,2017年分别有三块地的楼面均价破万元大关,祥生在镜湖所拿地块的楼面均价也一举打破了万国集团保持了8年之久的越城区涉宅土地出让楼面均价纪录,成为新时代的标杆项目。
2018年楼市或有一些变化
在房地产开发中,土地和项目的关系被形象地比作“面粉”和“面包”,但事实上,这还远不足以说明土地出让对房产项目的影响。
在地段方面,绍兴城市中心北移的趋势日益明显,2017年出让的10宗涉及住宅的土地有9宗都在老城区以北,这在以往的土地出让中是极为少见的。而这些地块无一例外都引发了激烈争夺。
此外,土地出让公告中的约束性条款是房产开发的“刚性约束”,地产开发商所能提供的产品与这些条件息息相关。
2017年,从容积率上能够看到土地供应出现了明显的两极分化。一方面是容积率在2.2左右的地块项目明显增多,其中世茂城西地块的容积率更是高达2.7,按照房地产开发的常规,这些项目未来都会是高层,对应的是目前市场上急速增长的刚需购买人群。
另一方面,容积率在1.3左右的地块2017年也有不少,比如:保利拍得的迪荡湖1号地块,万科和祥生在镜湖拍得的相邻两个地块,华秦置业摘得的袍江地块。这些地块不仅容积率较低,而且周边的自然景观普遍不错,最典型的莫过于迪荡湖1号地块,四面环水可以实现岛居生活。根据这些条件可以判断,这些项目未来瞄准的是高端改善人群,或者是初次置业中对总价承受能力较高的人群。算上已经亮相的融创越州府和恒大珺睿府两个大盘,2018年绍兴这一档次的楼盘扎堆面世,可以想见未来会有一番激烈争夺。
■ 新闻附件
2017主要涉及住宅
地块出让汇总
● 6月8日 绍兴袍渎路2号地块拍卖,金地以10.52亿元将之收入囊中,高出起拍价6.42亿元,折合楼面均价5375元/平方米。
● 7月19日 越城片区YC-04单元(西郭区块)A-09地块公开出让,世茂以总价14.1亿元竞得该地块,成交楼面价4789元/㎡,扣除回购部分,商品房楼面均价8090元/平方米。
● 9月20日 银兴路4号地块公开出让,碧桂园以总价7.5亿元竞得,成交楼面均价5286元/平方米。
● 9月21日 迪荡湖1号地块公开出让,保利以23.6亿元竞得,折合楼面均价10598元/平方米。
● 9月25日 挂牌出让的镜湖8号地块被苏宁置业有限公司以24.06亿元摘得,折合楼面价5624元/平方米。
● 10月10日 袍江新区洋泾湖22号地块公开出让,上海豪湖实业发展有限公司(宝龙)以17.2亿元竞得,楼面均价约为3943元/平方米。
● 10月10日 袍江新区洋泾湖21号地块公开出让,绍兴华秦置业有限公司以3.52亿元摘得,楼面均价约为8519元/平方米。
● 10月10日 镜湖中心区8-5号地块公开出让,杭州元祥置业有限公司 (万科)以总价15.1亿元竞得,楼面均价为11101元/平方米。
● 10月10日 镜湖中心区8-6号地块公开出让,浙江祥生房地产开发有限公司以总价11.5亿元摘得,楼面均价约11401元/平方米。
● 12月7日 平江路2号地块公开出让,恒大以总价13.1亿元竞得,楼面均价8907元/平方米。
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