东莞各房企布局长租公寓市场 青年公寓入住率100%

日前，多家品牌房企也加快步伐，扩大长租公寓市场规模。如万科泊寓预计也将在虎门、松山湖开展分店。同时，碧桂园长租公寓项目将于2018年落地东莞，其南城“BIG+碧家国际社区方程创意谷店”、厚街“BIG+碧家国际社区展览中心店”两家门店将同步开业运营，预计将有近400间长租公寓入市。此外，由市属国企东实集团打造的“莞寓”也将在2018年6月开业。这意味着，今年的长租公寓市场竞争将愈加激烈。

聚焦

租金+物业增值盈利方式较为单一

南都记者了解到，目前长租公寓的盈利方式还较为单一，主要以收租为主。针对该情况，张海青坦言，长租公寓是一个新的理念，旨在为青年人提供更舒适的居所。短期来看，投入越高，越专业的长租公寓回报率会更慢。但长远来看，长租公寓的开发商可以享受一手房东的待遇，实现物业的增值，这会对行业起到促进作用。

本土房企中天就率先在新建公寓产品上进行试水，盘活现有的新房资源。南都记者了解到，中天·悦居Home+虎门店的房源是源于中天·悦府的公寓项目，为东莞首例运营新盘打造长租公寓的房企，新增了两房产品。郑颖华介绍，这样的模式有点类似于轻资产管理，业主将房源交给中天运营，实现双方的利润分成，同时又提高了房屋的使用率。

长租公寓前景广阔吸引金融机构投资

去年底，建行东莞市分行联合天宇网络技术股份有限公司举行共建住房租赁市场战略合作签约仪式，将会为天宇网络提供意向性承诺额度人民币20亿专项融资服务，打造“互联网+住房租赁+金融”模式。这意味着，原本单一的长租公寓市场将会日趋多元化，从单一的门店模式变为线上和线下于一体的租赁平台，群体也将从青年延伸至家庭单位。郑颖华认为，金融机构的加盟会使得长租公寓的供应体系更加健全。在未来，产品的特色、服务的标准将会是长租公寓项目竞争的发力点。

租赁市场的健全对房价有平抑作用

东莞也加快了租赁市场的建设。日前，东莞市住房和城乡建设局发布了关于征求《东莞市住房建设规划（2017-2020年）》和《东莞市住房体系建设实施意见》（简称征求意见稿）公众意见的通告，内容强调将大力发展建设租赁企业，引导存量物业发展为具有规模的租赁平台。针对该政策，东莞合富辉煌高级分析师李兴旺表示，增加租房产品的多元化，使得更多的刚需家庭可以住进标准化、规范化的租赁住宅。同时，随着租赁市场的健全完善，这将会分流一部分买不起房但有住房需求的刚需家庭，对房价有一定的平抑作用，推动楼市健康发展。

1 国内品牌开发商角逐东莞长租市场

2017年12月，万科在厦门举办了主题为“美好耕耘季”的媒体交流活动，万科南方区域的两百名记者齐聚厦门。本次活动的主要行程，是参观万科的青年长租公寓——泊寓。

2013年，万科提出要由单一的住宅产品开发商向城市配套服务供应商转变。一年后，万科就率先进入了厦门的长租市场，推出了泊寓的前身——被窝公寓。从2016年万科旗下青年公寓统一命名为泊寓，再到如今厦门泊寓开业10个项目，厦门万科在长租公寓这条路上已经走过了三个年头。

“泊寓的租户都是年轻人，他们会利用社群组织周末在公共影院观影、环岛路晨跑、桌游狼人杀等丰富多彩的娱乐活动。”厦门泊寓相关负责人说。

而在东莞，早在2015年万科已经布局长租公寓市场。目前，万科在东莞已经开业的泊寓一共有3家，共364间房，分别位于南城769、世博店和香园路店，另外虎门店也将于今年开业。

万科泊寓香园路店由旧厂房宿舍改造而成，重装之后外墙粉上黄色、蓝色等彩色条纹，显得非常时尚、有个性。一楼大厅有会议室和桌球室，中间走廊空地上摆着遮阳伞和桌椅，闲暇时年轻人可以在这里举行各种派对，顶楼还设有舞蹈室和公共厨房，这些配套设施均可免费使用。

泊寓的店长李彩君告诉记者，该店共有116间房，为20—30平方米的单间。记者在其中一个租客的房间看到，房间有独立卫生间和阳台，同时配有衣柜、书桌、床等家具，“拎包入住就行。”李彩君说，目前房间已经全部出租，入住的多数是从事设计师、策划师等工作的“90后”年轻人。

而万科的主要竞争对手碧桂园，去年12月也在广东顺德总部正式对外发布了集团长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并宣布力争三年内建设100万套长租公寓。

记者获悉，BIG+品牌东莞首家长租公寓，将于2018年落户于南城石鼓社区的方程创意谷，正式开启碧桂园在东莞长租公寓领域的新事业。碧家国际社区方程创意谷店规划面积25300平方米，建设公寓约300间，预计2018年中旬正式开业。

此外，BIG+碧家国际社区东莞区域目前确定开业的还有厚街等地的项目，更多项目也将陆续上线。

2 本土企业盘活物业打造长租公寓

外来房地产巨头对东莞的长租市场虎视耽耽，本土企业也不甘示弱。与外来者相比，本土的企业在物业资产方面有较大优势，通过盘活自有物业，可以以更低的成本来运营长租公寓。

定位多元化投资及产融结合型的企业广东中天集团，去年也进入了长租公寓市场。

记者沿着运河路，来到了南城和厚街交界的石鼓，中天的公寓项目悦居HOME+就位于此处。悦居HOME+的定位是青年公寓，是原来附近工业园区的公寓改造而成。从装修上看，其采用的也是年轻人所喜爱的风格，就像一辆时尚的汽车，让人一看到就想去驾驶。

负责中天长租公寓项目的郑颖华说，目前该司有3个长租公寓项目，除了华宝一二期，虎门中天悦府项目也将推出长租公寓。

“再加上未来一段时间，我们将对自有存量物业进行改造，加起来有2000套。我们有中天联科产业园，长租公寓可以为企业做园区配套，提升员工居住体验。”他说，产业园的员工是有消费力的，而且对生活的要求也越来越高，在园区附近运营长租公寓有足够大的市场空间。

据了解，中天集团除了运营石鼓悦居HOME+华宝项目、虎门中天悦府之外，还计划在松山湖、水濂山等地部署多家长租公寓。其中，松山湖项目将打造高端定制产品。

另一家本土企业，东莞市属国企东实集团也加入了长租公寓的战场。

2016年，东实集团与广东建鑫公司签署了共建专业化住房租赁平台的合作框架协议。去年4月，双方合资公司——东莞建鑫公司正式挂牌成立。“莞寓”也是东莞建鑫公司打造的第一个长租公寓品牌。“莞寓”目标客群主要是刚毕业、年龄在40岁以内的青年单身群体。租金将略高于周边农民房出租均价，但低于周边一般商品房的出租价格。

日前，东实集团已正式启动旗下莞寓品牌青年长租公寓东城汇众中心试点项目的改造装修工程，预计2018年6月前投入使用。汇众中心项目位于东城区莞温路，是将原汇众中心物业进行升级，改造后可提供184间青年公寓，每套公寓约28-30平方米,层高3米多，室内设有厨房、卫生间，且家电、家具一应俱全，租户拎包即可入住。

同时，东实集团已就市属闲置资产盘活改造、城中村统租改造以及市场化闲置厂房、酒店、商业办公楼统租改造等进行拓展探索，2018年将会有更多项目推向市场。