养老产业地产“成长”困局 房企：不卖房很难盈利

　　“不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷。”如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。在如今的房地产市场上，养老地产细分为两大类，第一种是针对活力型老人的健康地产;第二种是针对有刚性养老需求的银发社区，两种产品都是以销售为主。而持有型的产品，因为需要典型的重资产运营，一般企业负担不起。所以才会出现只有资金实力雄厚的险资和品牌房企涉及养老产业，并且没有规模化发展。

　　一个典型的持有型养老项目是泰康燕园，背靠着险资机构泰康人寿，配建医院。运营模式是和保险产品捆绑，客户趸交200万购买保险产品，获得入住燕园的资格。入住后再交房租和护理费。而这种模式也被泰康在全国扩张。

　　“不过200万的养老入门门槛，对于一般老人来说不是一笔小数目。”北京一养老项目负责人坦言，如今比较受市场欢迎的仍然是以月为单位，缴纳一定费用的养老模式。目前来看，房租+护理费+餐饮等其他费用是养老机构的主要收益来源。而房企的养老项目，即便不考虑回报率的问题，一般对于现金流也有一定的要求。

　　这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不低。比如位于东三环的恭和苑，平均每月养老费用都在1万-3万元。远洋·椿萱茂老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元(不含护理费)。这些项目在市场上供不应求。高净值人群希望送家里的老人养老。但也有大量有养老需求的老人无法负担高额的养老费用。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进则认为，针对不同需求提供相关产品，是降低养老地产业务成本的一个重要途径。对房地产市场来说，积极针对养老群体提供24小时的社区型服务，是扩大养老服务背后盈利点的一个重要的机会。此外，当前渴望摆脱以往销售模式的养老产业依然面临行业缺乏标准、服务缺乏经验、人员流动过快等问题困扰，也未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。

　　4 痛点是获取项目及服务

　　无论是养老产业自身的发展、还是养老产业的市场化、抑或是开发商所希望的，将地产和养老相结合，孕育出养老地产这样的新生事物，目前都远远算不上发展完善。不少从业者都认为，项目获取是养老产业的行业痛点。

　　北京万科首席拓展业务合伙人王峣指出，做养老公寓、养老院是特别专业的事情，不是说将闲置资产改造一下就能做的。目前万科和北控合作的光熙门养老医院算得上是一个改造成功的案例，只可惜这样的项目还太少。不过，在政策的支持之下，这种情况也正有所改观。未来，养老、医疗、教育、租赁等产业是地产投资扶持的重点。

　　如今，政策对于养老产业的支持在土地市场上已经开始显现效力。记者根据北京市规土委公开资料统计数据显示，2017年在昌平北七家、丰台区王佐镇以及平谷夏各庄地区均有养老用地出让，而从今年起，这些地块也将相继进入市场。

　　一位业内人士表示，做养老难，不仅难在资金与盈利。这个行业的痛点，一是受养儿防老等传统观念的影响，社会缺少养老服务方面的经验;二是居家养老占据主流，政府保障性机构提供的又是基础服务，因此，对于中高端的养老需求，没有与之匹配的市场化标准。所以对于涉足养老产业的房企来讲，如何做好服务，吸引更多的人进入自己的养老项目就成为其获取稳定、持续现金流的必由之路。

　　“养老地产核心仍然在于服务运营，而中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同。”李莹说：“因此选择适配产品与运营模式，将决定项目成败。”而刘肖也表示，万科养老将继续在服务链条上进行完善。“如果说在护理能力提升是第一阶段的话，培育专业医护能力的第二阶段已经到来了。”

　　5 未来潜力可期

　　对于以往习惯高利润和高周转的房企而言，坚持做下来，看中的是其未来发展的前景。

　　有业内人士表示：“房企逐利，无可厚非，地产公司的很多账不能单从一个项目的盈亏上来计算，还包括拿地成本、品牌效益、社会责任等。”

　　“对于房企来说，适当参与养老地产项目，也能够更好地把握此类市场的拿地规律。”严跃进分析认为：更重要的是，能从此类拿地过程中培育开发经验和运营模式。

　　李莹也表示，养老产业可挖掘的潜力极大。“现如今，传统资金端口已开始将向实体经济以及由实体经济依托的产业地产倾斜，以养老、医疗、教育等作为投资重点，持有型物业成为未来地产发展的必然目标与阶段。”她指出，由于养老服务项目具有持续稳定的现金流，后期由于运行成本远低于取费，盈利能力强，因此在具备成熟稳定现金流后，可通过股权市场和债权市场两个通道变现，股权市场即养老运营服务公司或基金上市，通过一级市场或二级市场实现原投资人的退出，也可直接向原投资人认购拟上市公司股份等方式，债权市场退出模式则为现行通用的REITS、ABS、经营性物业贷等模式。