楼市传出上调房贷消息：买房门槛提高 银行跟随调价

　　春节假期刚过，楼市传出一冷一热两则消息：一边是新年多地房贷利率上行，购房门槛再度提高;一边是春节期间不少二三线城市出现返乡置业热潮，房市热度犹在。在房地产调控政策从紧、金融“去杠杆”等大势之下，2018年还有没有买房窗口?

　　2018年开年以来，包括广州、深圳、北京、南京、济南等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现。

　　房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。但在此过程中，一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升。

　　在北京工作11年的白领陈磊最近一直在纠结是否换房。“去年3月份之后北京的二手房价确实降了不少，我想把现在自住的小房子卖掉，换一套学区房”，陈磊说，但是现在换房算二套，北京大多数房子又属于非普通住宅，首付比例至少要80%，加上今年房贷政策也收紧了，不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%，这样算起来即便卖掉婚房，把贷款还上，也很难换到价格昂贵的学区房。

　　“房价降了，但是买房更难了”，陈磊所感受到的这种情况在其它城市同样存在。融360统计数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升21.75%。

　　专家提醒说，2018年全国金融监管总体更加趋严，这种“钱紧”的情况可能会持续发酵。官方对此已释放明确的信号。1月份，中国银监会表示，2018年将努力抑制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　中泰证券研究所所长、首席经济学家李迅雷认为，调控政策持续之下，2018年楼市将整体疲弱，销量将出现负增长。但他仍看好粤港澳湾区和杭州湾湾区。

　　春节期间的成交数据似乎也说明二三线楼市热度仍存。据克而瑞研究中心统计，今年春节期间，重点监测城市房地产市场惯例陷入“冰封期”，成交量环比跌幅多达90%。不过，受返乡置业等因素推动，29个二三线城市春节期间楼市成交量同比增加46%。苏州、福州等地房地产市场持续高温。不少标杆房企都在非一线城市开启“春节抢收”销售。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，2018年春节期间，大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃，这传递出一个信号，即：今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

　　中国指数研究院发布的一份报告显示，2017年三四线楼市的超预期繁荣推动中国商品房销售数据出现新高，当年，三四线城市房地产市场销售份额提升至64.3%。报告认为，高规模的货币化棚改是去年三四线楼市复苏的重要推动力，未来三年内，棚改的高规模效应仍将延续，有棚改计划的城市可能会获的大房企和购房者的重点关注。

　　尽管买房不易，但可喜的是，随着租赁市场的壮大和越来越多的政策支持，买房并不是解决上学、落户等难题的唯一途径。目前包括长租公寓等产品的大量涌现，房地产租赁正在以前所未有的速度发展完善，租赁相关配套政策也正在快速落地。如：广州市2018年度立法工作部署动员会透露，拟对“购租同权”做出法律层面的明确和保障。

　　伴随租房人群的增长，特别是在超大城市买房需求可能会被明显分流。结束4年的海外派遣，返回深圳工作的刘洋表示，今年暂时不打算买房。他住在距离公司很近的长租公寓，每月租金2000元人民币，租约稳定，生活也相对便利。他和女朋友打算今年结婚，暂时还没有买房计划。

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　　春节后，房贷利率走势引起市场广泛关注，尤以一线城市为最。

　　采访了解到，目前北京地区四大行首套房贷款利率最低上浮5%;广州、深圳四大行首套房利率上浮10%，广州、上海、北京部分股份行上浮20%。国有大行上海分行、上海当地法人银行房贷利率仍有优惠。

　　不过，商业银行也在随行就市。据了解，某股份行上海分行原先在上海市场的调价反应较慢，多为跟随策略，但近期的调价已是市场较高水平。

　　国家统计局早前发布的数据显示，1月份一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落，1月比上月回落0.5个百分点。

　　上浮10%是常态

　　据了解，北京地区包括中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、招商银行在内的5家银行个贷经理表示，首套房贷款利率最低上浮5%。平安银行表示最低上浮10%，民生银行表示最低上浮20%。

　　目前上海市场房贷利率则分化较大。

　　某国有大行上海分行零售负责人士表示，目前该行首套房基准利率在基准九折和基准之间，国有大行之间的定价较为接近。

　　上海当地法人银行的贷款利率仍较为优惠。某当地法人银行客户经理表示，目前首套房仍执行基准九折，但需要快速申请，不排除将很快调整，而二套房还在执行基准上浮10%。

　　股份行的调整步伐稍大。有股份行上海分行相关人士表示，目前该行首套房执行基准上浮5%，二套房上浮基准10%，且不能保障快速放款。

　　另有股份行上海分行零售部负责人表示，该行首套房和二套房目前贷款利率均至少上浮基准20%，且与去年底持平。

　　广州方面，据了解，目前工农中建四大行自2月1日起，对广州地区无房或有房已结清贷款的住房按揭利率上浮10%。

　　根据融360的数据，目前，光大银行和民生银行首套房贷的利率较高，达到基准的1.2倍，不过华润银行首套房贷仍有9折优惠。汇丰银行则是规定，贷款150万之下，首套上浮10%，150万以上则上浮5%，二套则统一上浮11%。

　　中行广东分行回复称，在符合监管部门规定的商品住宅优惠利率下限的前提下，根据借款人的信用记录、还款能力以及同业市场定价等因素进行综合定价。自2月1日起，对于居民家庭在本市(广州)购买符合首套普通住房认定标准的贷款申请，最低按基准利率的1.1倍执行。对于符合第二套房贷认定标准的，贷款利率不低于基准利率的1.15倍。

　　经调查，深圳地区中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、中信银行等5家银行首套房利率均执行基准上浮10%。

　　额度整体偏紧

　　额度方面，北京四大行个贷经理均表示，额度依旧紧张，整个过程需要排队，最快一个月左右放款。另据了解，平安银行审批放款相对较快，手续齐全最快2天可出批贷函，抵押完一周之内放款。

　　“3·17政策后我们没有再接新的按揭代理，2018年才开始恢复，目前按揭还没开始批量做，不是主营业务。”平安银行北京分行某个贷经理表示。

　　上海地区，前述股份行上海分行零售部负责人表示：“只要利率达标，额度目前基本能保证。”

　　“首套房贷款利率不得低于基准九折，二套房不得低于基准1.1倍的前提下，各行的定价是根据自身的资金供应和贷款规模来定，肯定会有差异，但是从上海地区的角度，房屋交易量下降本身是个事实，所以房贷供给的规模上基本是可以保证的。” 前述国有大行上海分行人士表示。

　　央行上海总部统计显示，2017年上海地区个人房贷增量持续下降，第三、四季度个人住房贷款分别增加290.09亿元和49.49亿元，下半年个人住房贷款增量不足上半年的三成，同比少增1080.08亿元。

　　广州方面，一家股份行广州分行的个贷经理表示：“我们的贷款额度从去年下半年基本上就十分紧张了，现在几乎没有什么额度。如果确实需要贷款基本上是一人一议，基本上是价高者得。”

　　一家国有大行广东分行信贷部门负责人表示：今年房贷的额度十分紧张，去年有些单子至今还没有处理。

　　广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源表示：“2018年开年即将春节的时候，广州主流的首套房贷利率从上浮5%升到上浮10%，这在过去是十分少见的，通常来说年初都是政策调控的真空期。因此从这个意外来看，预计2018年的房贷政策将会更加的严厉，额度也会更加紧张，放款也会更慢，目前部分银行现在就开始有积压件。”

　　据郑大源介绍，由于目前额度不宽松，所以放款时间也都较长，一般在两个月以上，有些甚至达到了三个月之久。

　　成交量则在逐步下滑。“我们去年前两个月的商业贷款是9719.3万元，公积金贷款2951万元，总共84单，今年同期的数据则是商业贷款5358万，公积金贷款1274万，合计45单，基本上处于‘腰斩’的态势。”广州一家本地中介的负责人表示。由于楼市不旺，2018年的春节，其公司基本上放了20天的年假，3月5日准备开工。

　　而根据网易地产的统计，今年前两个月广州住宅的成交量分别是5345套和2778套，也呈现大幅下滑的态势。

　　深圳房贷额度偏紧张，客户排队放款长达4个月。“我们现在这边有好几个亿没放出来，客户已经办完抵押了，现在都在排队放款，目前放到的是去年11月份的客户。”工商银行深圳分行某个贷经理表示。

　　招商银行深圳分行某个贷经理表示，自己负责的按揭贷款业务已暂停。

    （房掌柜整理来自中国新闻网、21世纪经济报道）