据经济之声《天下财经》报道,4月以来,北京、杭州、成都等地土地出现流拍,其中北京市今年土地流拍数量更是累计达到6宗。背后有哪些原因?
土地流拍案例增加
刚刚过去的4月份,全国多地土地流拍。除北京外,“五一”前杭州临安两宗土地流拍,成为杭州今年首次土地流拍。而在5月8号,成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块,一宗262亩商用地宣告流拍。
土地流拍的原因是什么?中原地产首席分析师张大伟分析:第一个原因是严厉的限购,住房按揭的条件非常严格,住宅贷款的基准利率也在上升,而且审核也从严,导致了购买力在下降。第二个原因,这些流标的土地,基本上在偏远郊区,属性比较复杂,在整个资金面收紧的情况下,相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地,流标就自然而然地出现了。
房地产商向房屋运营商转变
这也说明:房地产行业开始转向理性,拿地、卖房,赚巨额差价的时代已经过去。政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展,房地产商向房屋运营商转变,也成为行业新趋势,一些房地产商开始增加自己持有项目的比例。
但作为全国首个企业自持租赁住房项目,万科翡翠书院在开启预租时,90平方米“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位,还是引起了热议,大部分租房族认为价格太贵、不亲民。而在房地产业内人士看来,即使这个价位,还是觉得不挣钱。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说,业内看好长租公寓项目,但目前盈利有困难,“业内还没有看到做长租公寓挣钱的情况。”
回报率低导致长租公寓不挣钱
长租公寓为什么不挣钱?主要就是回报率低。比如北京,年租金投资回报率甚至仅百分之一多一点。张大伟认为,企业自持住房模式是一个阶段性产物,未来很可能会消失。
张大伟分析指出,拿地的时候,部分房企认为当时的政策不会严格执行,政策有宽松的可能性,可以以租代售。但是在后来的市场发展过程中,也出现过一些企业变相以租代售,被政府叫停,体现了北京市政府对于楼市调控的坚决性。这样来看,这一批土地,核心代表就是四宗百分之百自持的土地项目,现在来看肯定是亏损,只是亏损多少的问题。自持是历史发展过程中,出现的一个阶段性的产物。目前,国家又供应了一些集体型用地,在土地出让的时候就设计为租赁房土地,地价比较便宜。
房地产业期待住房租赁资产证券化产品
推进住房租赁资产证券化,是国际通行的做法,有助于盘活住房租赁存量资产。陈云峰说,房地产业现在对此寄予厚望。开发商可以通过资产证券化,拿到一部分资金。业内对资产证券化千呼万唤,但现在只是破冰,大规模的推开还是一件难事,值得政策面和行业更加关注。
相关新闻:今年北京多宗地块流拍 开发商拿地热情大减?
近期,北京门头沟区与房山区推出的两宗限价住宅用地无一家房企报名,双双遭遇流拍。据悉,这两宗地块总起拍价为42.5亿元,总出让面积为13.87万平方米。至此,北京市2018年土地流拍已达6宗,均为共有产权或限价地块。
“这是市场对政策的反应。”原华远集团董事长任志强近日在公开场合解读道。
事实上,自2016年9月30日以来,北京市已经出台多次楼市调控措施,共有产权房用地和限价房用地的陆续供应正是有关部门采取的举措之一,土地市场也从原本火热的状态开始逐渐降温。
今年北京市场已经出现了6宗流拍土地,从2012年开始统计,北京总共只有37宗土地流拍,这意味着2018年很可能成为最近七年里流拍土地最多的年份。
此外,业内人士认为,在土地频频流拍的背后,市场的下行趋势或将继续显现,随着土地市场热度降温,楼市预计也将保持平稳运行态势。
对此,《中国经营报》记者致函北京市规划和国土资源管理委员会相关办公室,想就流拍土地的情况展开进一步了解,截至发稿未获回复。
流拍地块均为共有产权或限价地块
理论上销售价格应该比同地段的普通商品住宅价格低,但事实上流拍地块的价格并没有体现共有产权房价格上的优势,这对于购房者来说没有太大吸引力,同时也加大了开发商的回款压力。
2018年北京土地流拍始自两宗共有产权地块。1月25日,北京公开竞拍三宗共有产权房地块,其中的两宗地块因无人报名流拍。另一宗地块以较低溢价成交。
北京国土局此前的挂牌信息显示,流拍的两宗共有产权房地块位于丰台区花乡白盆窑村,规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米,而起拍价高达50.58亿元和41.78亿元,起始楼面地价接近3.2万元/平方米,而共有产权房的销售均价被限定在4.3万元/平方米(含全装修费用)。
2022-02-11 09:36
2022-02-11 09:35
2022-02-11 09:35
2022-02-11 09:25