王韶：粤港澳大湾区为房地产行业发展带来持续动力

　　可以预期，随着大湾区建设推进，包括交通、水利、信息、能源、智慧载体等生产配套和教育、医疗、文化、社保等生活配套将更为优质、快捷、智慧和联动;行政管理、市场信用、共享技术等要素将不断优化，先进制造业、现代服务业和引领性新兴产业将成为主体，新技术、新业态、新产业等将蓬勃发展，产业结构转型升级加快，成为具有国际范式的宜创、宜业、宜居的优质生态圈。

　　王韶认为，粤港澳大湾区拥有香港、广州和深圳三座“全球城市”，湾区产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚，已形成“金融+科技+产业”大湾区，具备世界大湾区的基本优势。他分析，未来粤港澳大湾区将重点围绕科技、物流、金融、旅游等现代服务业和先进制造业发展。房地产为各行各业发展提供生产、生活、服务的空间和场所，房地产业是国民经济基础性和先导性产业，粤港澳大湾区将给房地产带来一个美好的明天，目前已有多家百强房企重点布局大湾区。建议企业要注重住户体验，通过“互联网+房地产”提高产品精细度，加速房地产“流动”，增强住户体验感;要树立服务和金融思想，通过金融支持和服务运营、互联网等手段寻求长期持续经营，盈利模式从直接卖房变为长期经营;要关注新住房需求变化，从人文关怀角度考虑定位和设计，加快产品升级换代;要利用资源禀赋，以自身优势特色产业为核心，延长产业链，实现产城融合。

　　在粤港澳大湾区的整体规划下，房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。一方面，随着中国经济进入休闲经济升级换代的时期，国民对于出行、教育、文化等服务需求日益高涨，旅游、娱乐、体育、电影等消费强势崛起。粤港澳大湾区人均GDP已突破2万美元，跨入中等偏上发达经济体的水平，对宜居生活的要求不断提升，对高品质生活性服务业的需求日益增加，旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式充满机遇。另一方面，粤港澳大湾区将围绕建设国际航空、航运中心、物流中心、贸易中心、现代金融服务体系和国家创新中心的目标，大力发展航运物流、科研与设计、总部经济、金融服务等服务于区域经济的机构和业态，促进产业集聚，物流地产、工业地产等产业地产同样面临机遇。

　　粤港澳大湾区房地产市场发展现状及存在问题

　　(一)市场现状

　　就珠三角地区而言，其产业集聚度高，经济实力强，相应的房地产市场需求强劲，是广东房地产市场的绝对核心区域。

　　数据显示，2017年，珠三角地区商品房销售面积10444.70万平方米，同比下降2.3%;销售额15283.32亿元，同比增长7.8%;销售面积和销售额分别占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度，珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米，销售金额2729.80亿元，同比分别下降18.5%和7.3%，分别占全省的60.8%和79.0%。

　　在“分类调控、因城施策”的调控政策之下，商品住宅市场继续分化，销售面积方面，佛山、惠州、广州三市位居全省前三位,合计占全省销售面积38.8%。

　　从市场发育程度看，目前珠三角各城市房地产发展阶段不一，广州、深圳经济发展成熟，房地产市场发展较早，市场成熟度较高，已进入存量时代;佛山、东莞、惠州、珠海、中山，受益于广深两市以及港澳需求外溢，近年市场发展较快，是房企重点布局的热门城市。江门、肇庆房地产市场尚处于发展阶段，属于“价值洼地”。

　　近年，众多房企纷纷加大力度布局粤港澳大湾区。克而瑞监测数据显示，从2017年至2018年4月，万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米，其中广州、东莞、佛山分别新增371万平方米、314万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米，其中佛山、惠州两城以294万平方米和231万平方米占据大份额。非广东本土房企也积极展开对大湾区扩张，如阳光城、泰禾、融信、融创、龙湖等。

　　(二)主要问题

　　1、业态单一，房地产功能和价值被忽视

　　1998年，为解决城镇居民住房严重短缺问题，国务院提出“稳步推进住房商品化、社会化”，此后商品住房建设进入了高速发展期。20年来，住房建设成为房地产开发的绝对主导业态，房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心，所以很多行为都是短期行为，房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。

　　2、土地资源成瓶颈，野蛮式开发影响城市宜居

　　珠三角9市中，深圳、东莞土地开发强度已超过45%，佛山、珠海35%左右，中山30%，广州逼近30%。按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，超过则不宜居。

　　面对土地资源局限，必须改变土地利用及管理思维，对过往相对野蛮粗放的开发模式进行调整、革新，以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系，引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其它经济环节实现资源增效。

　　3、长期重售轻租，不利住房市场健康发展

　　繁荣的住房租赁市场对于缓解当前特大城市居民住房压力意义重大，但由于长期“重售轻租”，大部分城市住房租赁市场仍处于初级起步阶段，大量房源来自于城中村的违法违章房屋，合法住房租赁市场规模远小于不合法住房租赁市场，其中专业化住房租赁经营机构拥有和支配的租赁房源极为有限。而个人出租的住房无论是自行出租还是委托经纪机构代理出租，基本上都处于自发、零星分散和无序流动的状态。就目前而言，大多数租赁住房的居住条件、配套环境、和服务水平等，均难以满足人民日益增长的对美好生活的需求。对比美日等发达国家，住房租赁市场的规范化、专业化、集约化水平亟待提升，在房屋品质、交易环节、租后服务等方面都有着极大的改进空间。