【掌柜日报】深圳“二次房改”放大招 专家读房价跌不太可能

　　继“1998年房改”后整整二十年，深圳住房体制迎来“二次改革”。

　　6月5日上午，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称为意见)，该文件被称为影响深圳未来18年房地产走向的重量级政策。

坪山财富城项　

   　核心要点

　　1、深圳将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

　　2、到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　3、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。

　　4、政策性支持住房，占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。人才住房建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

　　5、公共租赁住房，占住房供应总量其余的20%左右，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右。

　　专家解读

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

　　保障房价格未来很平稳，豪宅靠市场调节解决

　　现在这个节点出台政策，主要是基于两个方面的原因。

　　一方面，深圳房地产多年的发展积累了很多需要突破的问题，特别是(“104政策”)调控一年多以来，深圳整个房地产有很多需要改进、进行住房制度改革的方面。另一方面，粤港澳大湾区的规划很快就要出台，那么在大湾区规划出台之前，在整个房地产住房制度改革方面，推出这样一个深度、系统的文件，对于未来和粤港澳大湾区规划的对接，使深圳房地产市场更加平稳健康的发展，和大湾区规划形成一个有效的融合，意义非常重大。

　　(文件)对深圳多年房地产发展存在的问题进行了梳理，并且提出了未来整个住房制度改革，多主体供给、多渠道保障、租购并举的战略方针的操作和落实政策。我觉得这方面非常全面、系统、深刻。

　　整个政策偏重民生偏重保障型住房供应，从18年到35年，18年间，规定未来保障型住房，包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三大类占深圳住房供应的60%左右。商品房只占到40%左右。重心向保障型住房倾斜，在这个格局下，保障房价格受政府监控，价格相对来说是很平稳的，那么在这样的情况下，它会影响到40%的商品房(房价)。

　　这40%(的商品房)主要以普通商品房为主，既然有这么多普通消费者能够入住这些保障型住房，那意味着商品房中的普通住房，140平以下，90平以下这两部分在价格上受到保障型住房牵制，价格也会相对平稳，但剩下很小一部分大户型的豪宅类，可能和其他住房有一定的差异，这部分占比偏小，可能市场需求还是很大，价格更多通过市场调节来解决。

　　深圳市职业技术学院房地产研究主任邓志旺

　　住房供给格局制度化、长期化，房价下降不太可能

　　这次政策清晰规划了未来18年深圳房地产供给格局，深圳市民有两个渠道买房，一个是商品房，另一个是保障房，保障房包括买和租。可以看到，未来深圳会形成双轨制供应体系，商品房占40%，保障房占60%。

　　就购房者而言，选择商品房，还是选择保障房，可以根据收入水平、户口、人才政策等去评估哪一个适合自己。不管怎么说，给了大家一个定心丸，未来住房供给格局看得见。

　　相对深圳城市需求来说，商品房供给量严重偏低。从这个角度来看，期望商品房价格下降，甚至下降到某一个合适的水平，肯定是不太可能的。如果希望购买商品房，还是尽快决策比较好。

　　考虑排队带产权的安居房，要考虑时间成本、个人实际情况，这些是可以算得出来的。

　　租房也是一种选择，公共租赁住房占20%，人才房和安居房也有，尽管没明确提出，估计有10%，两者一共占30%。安居型商品房和人才住房租售价按照商品房的50%-60%，这个价格也是可以算得出来的。

　　政策给了大家一个明朗的预期，未来供应量很明确了，看哪一种形式是适合自己。

　　这个政策没有超出预期，从2016年以来，深圳保障性住房已经提高到50%以上，比例已经比较高了，跟香港相近，这次更加制度化、长期化了，给大家一个更长远的蓝图。

　　商品房供给量比重减少。有了一定积蓄后还是想有自己的住房，这是正常的需求。

　　一方面，政策会保持高压调控的政策，放松是不可能的，即便有60%是保障房，政府也不会对商品房放松调控。安居房、人才住房也是按照商品房价格来定的。另一方面，疏导需求外溢，深圳政府也在通过大湾区的建设，与莞惠形成合作，把需求疏导到临深片区，让这些需求在临深得到满足。再通过城际交通轨道建设满足通勤需要，形成一个真正的都市圈，这可能是深圳政府更期望实现的一种方式。

　　在这一点上，深圳比香港的基础要好，深圳有腹地，可以往莞惠拓展，以前由于交通、医疗、教育互通做的不够，导致城市发展水平不一，所以有人买了房也不愿意住，寄望大湾区能够推动深莞惠一体化的发展。

　　政策详情

　　到2035年深圳新增公共住房达100万套

　　《意见》明确制定了2018年至2035年深圳住房发展的主要目标，统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房问题的需求得到较好满足。

　　到2035年，深圳新增建设筹集各类住房将达到170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类公共住房总量不少于100万套。深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整，合理规划布局了住房空间，进一步加大住房土地供应力度，计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。

　　从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

　　此外，为了更好地盘活存量、优化服务、加强监管，规范和培育发展住房租赁市场，深圳去年开始构建真实、透明、便捷、安全的住房租赁交易服务监管平台，目前正在扩容运营中。

　　安居房设财产限额门槛，人才房和安居房实行封闭流转

　　《意见》提出，户籍家庭租购安居型商品房将合理划定收入财产限额，并首次提出以轮候，抽签，摇号等公开透明的方式确定租售对象。

　　此外，《意见》首次提出对出售的人才住房和安居型商品房，实行一定年限内的封闭流转，购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年，符合条件的可以申请取得完全产权，并按一定比例缴交增值收益。

　　与其向配套的《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》正在加快修订，《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》也正在制定中。

　　官方问答

　　问题1：新政策出台后房地产市场还限购限贷吗?

　　答：新政策出台后，我们将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

　　问题2：如果我符合安居型商品住房的条件，请问什么时候可以买到房子?

　　答：分两种情况：

　　(一)已经取得轮候申请备案资格或者是已在册轮候家庭，其分配规则适用现行《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。政府会继续面向这些家庭提供安居型商品房，而且还会基本保持原有供应规模。

　　(二)《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》修订颁布后，新的申请人将适用新的规则。《意见》初步确定的分配规则改革方向为：一是合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额;二是实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

　　具体规则将按照立法程序，通过修订《安居型商品房建设管理暂行办法》加以明确。我们将加大建设筹集安居型商品房的力度，尽可能提供多的房源，尽快解决大家的住房需求。

　　问题3：什么是人才?比如在深圳工作的执业医生一直买不起商品房，他们可以申请人才房吗?怎样申请?

　　答：(一)关于什么是人才。

　　根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号，以下简称13号文)，具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员)，或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上)，或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。

　　(二)关于在深圳工作的执业医生能否申请人才住房问题。

　　执业医生如果属于13号文规定的人才范围，可以申请租住人才住房;在我市工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，可申请购买人才住房。执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。

　　问题4：买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制吗?

　　答：第一，《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

　　第二，《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

　　问题5：深圳已有安居房政策，新政策出台后，原来的政策办法还继续实施吗?

　　答：《意见》出台后，将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。在上述三个办法出台之前已经取得轮候备案回执的合格申请家庭，按照“老人老办法”的原则，继续适用原来的政策。

　　问题6：住房发展目标建设筹集170万套是怎么确定的?

　　答：《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则，与正在编制中的深圳市城市总体规划(2016-2035年)充分衔接。

　　截至2017年底，我市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力，将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。

　　问题7：《意见》提出的住房发展目标公布后，对房价将会产生什么影响?

　　答：市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。同时，《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

　　问题8：市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房，购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房?

　　答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房)，或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

　　出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。

　　(官方问答部分综合南方都市报)