长租公寓产品趋于多元化 小面积公寓更收刚需客青睐

　　6月13日，东莞市首个市属人才安居项目——“莞寓”汇众项目举行揭幕仪式，正式对外招租。据了解，该项目是东实集团按照市委、市政府工作部署启动人才安居工程以来打造的首个项目，标志着东莞市在探索“租购并举”住房新格局和人才安居新模式上迈出坚实的一步。

　　去年以来，长租公寓在全国范围内如雨后春笋般兴起，东莞市场既有万科、碧桂园这种全国品牌开发商，也有本土开发商中天，此外还有民间投资者参与其中。随着有国资背景的“莞寓”推向市场，东莞的长租公寓产品趋于多元化。

　　1 国企进入长租公寓市场

　　2017年5月，东莞市委、市政府授命东实集团，借鉴深圳人才安居集团的运营管理模式，组建具有东莞特色、兼顾公共性和营利性的人才住房运营机构，负责东莞市除松山湖外的人才住房筹集、配给和运营工作，落实对符合市相关准入标准人才的住房优惠政策。

　　去年7月，东实集团的首个人才安居房项目——汇众中心项目签约，11月份启动改建;今年2月，东实集团组建成立东莞市安居建设投资有限公司(以下简称“安居公司”)，由安居公司主导推进人才安居工作;今年5月份，项目完成改造，接受社会预订;6月13日，项目正式开业，迎来第一批签约客户。

　　莞寓汇众中心店位于东城区万达商圈附近，周边写字楼密集，租房需求旺盛。据安居公司总经理季光正介绍，汇众项目原为闲置厂房宿舍，建筑面积7820平方米，通过投资近千万元，翻新改造后成为184间青年人才公寓。

　　当天，市委组织部、市委宣传部、市住建局、市人力资源局、市人才管理办公室、东城街道组织人事办、市规划院、市供电局等部门相关领导，省建鑫、万科、世联行、碧桂园、途趣、中原、中天、东莞联通、轻松住、旦倍科技、缤果盒子等战略合作单位以及社会各界嘉宾100余人共同出席“人才安居 筑梦东莞”——莞寓青年人才公寓品牌发布会暨汇众店开业仪式。

　　2 项目揭幕当天实现满租

　　在活动现场，东城街道办与安居公司签订战略合作协议，达成“东实牵头建、东城优先用”的人才住房战略合作。同时，市规划院、东莞联通等单位与东莞安居公司进行了团租签约，分别团租莞寓汇众中心店的房间28—60间不等，作为本单位的人才住房。

　　据安居公司负责人介绍，由于莞寓汇众中心店的区位、交通、环境较佳，且在装修改造过程中充分考虑人才居住需求、青年群体的居住偏好，因此，开业当天已实现满租。

　　莞寓汇众中心店究竟是什么样子?13日，记者实地参观了该项目。这栋共8层的公寓楼，外墙采用真石漆涂料，阳台点缀五彩颜色，显得时尚、大气，又不失年轻、活泼。进入公寓，一楼为共享空间，设有小型会议区、健身区、休闲区、接待服务区等，装潢雅致，可免费供租客使用。二至八层为人才公寓住房，共计184间。

　　公寓面积30—35平方米不等，都是精装修，且不同户型装修风格亦不同，并配套洗衣机、空调、冰箱、热水器、电视机，还有床、沙发等全套家具，租客拎包即可入住。

　　这些公寓房按照面积和装修标准，租金在每月1400—1600元之间。加上相应的优惠，与周边的公寓租金相比，性价比很高。

　　与市场上其他长租公寓不同的是，莞寓的定位更明确。除了像市场惯常做法，将年龄限定于35岁以下外，还要求入住者有全日制本科学历，此外对社保的缴纳也有明确要求，可谓为青年人才安居量身定制。

　　3 莞企纷纷发力长租公寓

　　从资本构成来看，目前民间资本依然是东莞长租市场的主流。除了万科、碧桂园，东莞很多本土企业也纷纷发力长租公寓，一年多时间市场就取得了长足发展。

　　目前中天集团已运营有石鼓悦居HOME+华宝项目和虎门中天悦府项目，此外，中天还计划在松山湖、水濂山等地部署多家长租公寓，预计未来可盘活房源共有约2000套，其中松山湖项目将打造高端定制产品。

　　世联行投资打造的“红璞公寓”位于南城银丰路22号。该公寓的前身为厂房宿舍，2016年10月改建，共140多套，目标群体为新进入东莞工作的年轻人才。

　　国资的加入，让市场趋于多元。随着东莞市国资改革的推进，调整业务范围后的东实集团，成为东莞市国有资本发力城市更新和人才安居工作的主体。

　　根据东莞市委、市政府和市国资委关于市属国有企业重组整合的工作部署，2017年以来，东实集团积极调整业务方向，确立了以城市更新开发建设为核心任务，以土地资源开发和战略新兴产业投资为主攻方向，以城市综合运营、人才安居、环保产业、公共服务为四大主营业务的新发展思路，努力打造成为国内一流的以投资和创新驱动为主的专业性企业集团。

　　对闲置酒店、厂房、商办写字楼等闲置物业进行统租改造，是当前东实旗下安居公司人才住房筹集的主要方式之一。

　　除莞寓汇众中心店外，安居公司今年将陆续有多个人才公寓项目推出市场，其中包括一批政府持有或者管理的闲置旧物业盘活改造项目，预计可提供人才安居住房270余间;还有一批市场上闲置的“三旧”物业统租改造项目，预计可提供人才安居住房500余间。

　　为广泛拓展房源，服务镇街经济发展，东实集团还广泛与镇街展开合作。譬如与东城街道办建立战略合作后，东城街道在项目选址、工程改造方面，为安居公司提供大力支持;而安居公司目前落定项目中，有将近一半项目位于东城辖区，真正实现了“东实牵头建、东城优先用”的合作目标。

　　此外，东实集团还广泛与万科、碧桂园、世联、途趣、中原、中天等知名地产商或公寓运营商达成战略合作协议，正在或计划从土地获取、存量物业改造、项目运营、品牌推广、物业服务等多个方面展开合作，通过优化整合东莞市各类人才住房资源，提升人才住房供给的质量与数量。

　　相关新闻：长租公寓未来应拼品牌与特色

　　近年来，在房地产行业一系列调控政策持续作用下，房企陷入利润率下滑、融资难度增大的困境。众多房企开始思考转型问题，谋求多元化业务发展获利。其中，长租公寓市场成为房地产企业竞相布局的重点。

　　东方证券研报曾指出，目前住房租赁市场规模达到1.3万亿，预计至2030年，整体市场规模将达4.2万亿。去年以来，国家层面一直构建租购并举的住房体系，鼓励发展租赁市场的政策陆续出台。今年4月，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，住房租赁资产证券化正式落地。

　　市场前景广阔、政策力挺，越来越多的龙头房企加入到租赁行列。据不完全统计，截至目前，全国前30强房企已有三成以上正加速布局长租公寓市场，包括万科、碧桂园、保利、龙湖等。其中，碧桂园于2017年正式成立长租事业部，计划2018年将规模拓展至2万间;万科长租公寓业务三年已开业3万间，并提出未来三年打造30万间以上长租公寓。恒大也于近期发布规模高达100亿的住房租赁ABS产品，宣布进军长租公寓领域。

　　在传统地产商之外，长租公寓市场还存在大量专门从事租赁的新兴企业，比如独立创业的魔方公寓、YOU+等。与此同时，市场新兴品牌也在不断崛起，优客逸家、V领地、青客公寓等近期也相继迎来新一轮融资。在政策、资本和消费升级等共同作用下，长租公寓市场已是一片红火之势。

　　不过，尽管前景广阔，长租公寓市场仍面临诸多痛点，行业内企业普遍存在投入大、周期长、盈利难等困境，资产价格高企导致租金回报率长期较低。克而瑞研究中心的数据显示，目前长租公寓的行业平均利润水平仅仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

　　风口之下，残酷的洗牌也在同时进行。今年以来，包括好租好住、爱公寓、长沙优租客等长租公寓企业，

　　都因资金链断裂导致倒闭或危机。随着入场者增多，市场竞争将愈加激烈。在资本退潮后，一些难盈利、不规范的中小品牌难以逃脱被洗牌的命运。

　　长租公寓属于近几年的新兴行业，一直面临着政策滞后导致的不确定性，没有明确的行业归属，因而其经营的合法性和征税依据无从确定，在一定程度上可能会遭遇局部的执法随意性。尽管住房租赁已上升至国家层面，但目前中国租赁行业还没有相对清晰完善的法律法规出台，政府监管、行业自律、业务标准等方面相对来说处于真空地带。

　　此外，长租公寓回报周期较长，能抢占制高点的基本上是有规模、有品牌的大型房企，不少企业的规模扩张基本靠融资，若运用加杠杆扩张模式，或面临较大的金融风险。而且目前整个市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。

　　业内人士认为，长租公寓企业应当通过优质公寓运营服务来提升物业价值，使企业摆脱盈利困局，争取租金收入覆盖主要成本，降低规模扩张的负担。同时，还要运用合理的金融工具实现资金回转，盘活存量资产，使估值提升得以变现，逐步重构长租公寓的资金循环。

　　长租公寓行业是品牌加资本的行业，未来要拼的还是品牌与特色。对于房地产企业来说，多元化发展已成为一种趋势，但前期仍面临资金沉淀、回报周期长的考验，难以短时间内实现盈利，这就需要更多耐心。而要想找到真正的蓝海，还需在服务、品牌和特色方面下功夫。

    (房掌柜整理来自南方日报、经济参考报)