不动产登记实现已全国联网 将间接影响房地产税改革

　　据央视6月17日报道，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

　　自然资源部的统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

　　始于2013年的不动产登记，是近几年来国土部门大力推进的一项工作，其初衷在于建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，推动中国产权管理体制改革。但随着房地产调控的深化，这一制度的“附加值”逐渐显现。不动产登记有助于摸清房地产的“家底”，既有助于反腐工作，也为房地产税改革提供基础。

　　分析人士认为，虽然不动产分散登记同样可作为征收持有环节税收的条件，但统一登记后，能够提供更加充分的依据和基础信息，从而支撑房地产税收改革。更有观点指出，这一政策也可看作房地产调控从交易环节转变到存量环节的标志性事件，对市场的影响将非常大。

　　间接影响房地产税改革

　　2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部(自然资源部的前身)负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　为加快推进这项工作，国土部于2014年3月成立不动产登记领导小组，时任国土部副部长的胡存智担任组长。2014年5月，国土资源部在地籍管理司加挂不动产登记局牌子，地籍管理司司长王广华出任不动产登记局局长。

　　2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，并启用统一的不动产登记簿证。当天，时任国土部部长的姜大明在江苏徐州为申请领证的市民颁发了全国第一本不动产权证书，山东青岛、四川泸县、江西崇义等地也在同日陆续颁发不动产权证书。

　　国土部曾表示，不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权，为市场经济保驾护航。”

　　不动产登记的对象为土地、房屋、草原、林地、海域等多个领域，涉及到房地产的部分有房屋等建筑物、构筑物所有权;建设用地使用权;宅基地使用权等。

　　由于在很大程度上可以“摸清家底”，不动产登记在房地产调控中的价值也被发现。其中，近两年被反复提及的房地产税立法，可能因不动产统一登记的存在而加速推进。

　　其逻辑为，房地产税改革的目的之一，是增加持有环节的税收。而不动产登记的一个效果，就是理清这些“持有环节”。

　　原国土部相关负责人曾表示，在分散登记模式下，同样可以开展征收房地产税的改革。但在实施不动产统一登记后，特别是不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后，能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息，更加有效地支撑房地产税收改革工作。

　　据悉，在很多城市，房产税已空转试点多年。重庆、上海也曾于2011年推出住宅征收房产税试点。专家认为，简单地增加持有环节税收并非难事，但理清房地产的各个税收环节，并制定出合理的征收制度，仍需时间。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，不动产登记有助于为房地产税的推进创造更好的条件，但未必直接影响房地产税的政策。“房地产税政策要在立法基础上有序推进。但不动产登记制度推进，可以作为房地产税推进的一个基础工作来抓。”

　　可否通过查房反腐

　　一些民众还将不动产统一登记与反腐关联起来，认为如果全国不动产登记信息联网后，通过“以人查房”就可能揪出更多的腐败官员。

　　为何一些民众会将不动产登记下的“查房”与反腐相联系?南开大学法学院教授陈耀东曾撰文称，随着我国反腐败工作的逐步深入，房产在官员腐败案件中成为越来越引人注目的“要素”，如拥有22套房产的广东“房叔”;有4个户口在京拥有41套房产的陕西“房姐”……根据中央巡视组反馈情况和各地整改通报，2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产业腐败，占比达95%。

　　陈耀东表示，在这样的大背景下，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)这个本意在于“以登记来确定不动产物权归属与交易，明确不动产登记程序，整合不动产登记职责，规范登记行为”的法律规范文件，引发了人们对“以人查房”的反腐败功能的期待。

　　根据《条例》，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。换言之，检察人员有权去查询一座房产登记在谁的名下，或者去查询一个人的名下有多少房产。通俗地讲，就是可以“以房查人”和“以人查房”。

　　但谁都可以去“以人查房”吗?实际情况并非如此。谁有权去查?去查谁?不可能每个人都能随意去查询他人的房产信息，抑或自己的房产信息被所有人查询。

　　《条例》对不动产登记信息的公开、查询设置了严密的规则。只有权利人和利害相关人才能够查询信息，也就是只能因为正当、合法的目的才可进行查询。相关部门如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。登记机关工作人员泄露登记资料，查询的单位和个人违反规定泄露查询的资料，都需要承担相应的法律责任。

　　原国土部曾表示，不动产统一登记以后，登记信息公开查询要继续依法开展，但不会无条件、不受限制地全面公开，不会导致居民住址、身份等基本信息外泄。

　　至于哪些人属于“以人查房”的查询对象，陈耀东称，要严格限制可查询的对象范围。原则上讲，只有对以下两类人可以启动“以人查房”程序：

　　一是涉案人员，包括公安、检察机关立案侦查、起诉和纪检监察机关调查的人员;

　　二是有如实报告不动产义务的个人。有报告才有查询，按照现行规定，应包括领导干部重大事项报告制度涉及的人员，以及地方开展的财产申报涉及的人员。

　　陈耀东表示，统一不动产登记制度一定程度上为腐败案件的调查提供了方便，为司法机关、纪检监察部门和组织人事部门完整、准确掌握官员房产信息，提供了制度和技术条件，可以在一定程度上解决房产的虚报问题，但不动产登记制度归根结底是《物权法》的组成部分，不是反腐败的法律。反腐败要多措并举，如社会信用体制、财产申报制度的完善等。从反腐败的角度而言，不能对不动产登记制度予以过高的期许。

　　“不动产登记本身并不负载通过‘以人查房’实现反腐败的功能;而实现不动产登记的功能，自然更与‘以人查房’无关联，‘以人查房’推动反腐败工作的进程只能说是民众在当今对不动产登记制度的一个溢出期待。”陈耀东称。

　　中国社科院法学所研究员孙宪忠此前表示，官员腐败管理是干部管理制度，干部管理主要看干部是否廉政，涉及干部财产的话干部就需要去登记自己的财产，但是不动产登记制度登记簿上没有办法显示你是不是干部，不能说登记簿上也要登记是什么官员，也没有必要，只要他是合法的申请人都足够了。这个申请人到底是谁，在法律上是没法严格追究的，也没法严格限制，只要申请人合法就要给予登记。

　　“不动产登记本身不可能发挥阳光法案的作用、反腐的作用，但是为了反腐败，不管是‘以人查房’还是‘以房查人’都是可以的。”孙宪忠说。

　　不直接影响房价

　　实际上，不动产登记对市场预期的影响已经显现。早在不动产登记制度出台之初，SOHO中国董事长潘石屹就在微博中表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”

　　在不动产登记全国联网的消息推出后，潘石屹再度发布长文，但已经理性不少。

　　他在文章中表示，“专家们反复说，这个系统不是为了征房产税，也不能‘以人查房’。不用解释了，我们都能理解。”“最简单、最高效、最公正的管理就是透明、公开。房地产市场的管理也不例外。但这条路很长，也很远。”

　　近年来，房地产调控政策常态化的趋势渐明，具体表现为房地产调控长效机制被提上日程。尽管监管层对长效机制的具体内容语焉不详，但构建住房供给体系、保障体系、金融体系被认为是不可缺少的部分。

　　而构建上述体系的基础，就在于完整的房地产信息，以及完善的产权制度。其中，前者正是不动产登记的内容之一，后者则是效果之一。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，对房地产市场而言，不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”，并在一定程度上影响市场预期。虽然不动产登记本身并不是房地产调控政策，不会直接影响到楼市，但可以借此实现更多更快的楼市调控效果。

　　他还表示，这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。

　　大部分分析人士还认为，不动产登记并不会影响房价。张大伟表示，房价本身受各种因素的影响，包括经济形势、金融环境、供求关系乃至相应的政策等。不动产登记联网只是工具，还未完成全面登记，所以各种政策快速落地可能性不大。

　　但在反腐和治理“小产权房”方面，不动产登记的作用仍然明显。有专家指出，虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标，但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话，确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产，这会对贪腐官员起到震慑作用。

　　而在“小产权房”治理中，严格执行不动产登记，可过滤出很多“小产权房”，为该类房屋的治理提供帮助。

　　后市还需小心谨防钻不动产登记漏洞

　　我国的房价工资比常年居高不下，虚高的房价下是房屋空置率也相对较高，以全年用电量20度作为标准，我国大中城市的房屋空置率已经达到了11.9%，按照国际标准，10%以下才是正常的数字，而且，以20度作为全年标准显然太严格，毕竟对普通家庭来说，一周的用电量很可能都有20度。高比例的房屋空置率，很大一部分都要“归功”于炒房者，好在此次不动产登记系统全国联网对炒房者也是不小的打击。

　　对于炒房者来说，更加透明的信息管理意味着对炒房者首套还是多套房产的能够更加有效、准确的判定，国家的限购政策也因此能够得到更好的实施，银行在发放贷款方面也能通过不动产信息进行严格限制，杠杆买房有望得到控制，炒房风气能够得到一定程度上的遏制。

　　此外，自然资源部还特别强调，要防止“小产权房”通过不动产登记合法化。同时要严厉打击滥用职权伪造材料虚假登记，故意错误登记，为融资违法登记，恶意串通违规登记和泄露登记信息的行为。

　　自然资源部相关人员表示称，自实施不动产登记以来，全国共发现违法违规办理登记303件，国家土地督察机构在近年来的督察中发现，有些地方为了融资需要，为公益性的道路、公园、公共设施等土地，违规虚假办理抵押登记，有的地方与第三人恶意串通违规登记，泄露登记信息。

　　不动产的全国联网，使得有产者的持有情况一目了然，同时对摸清投机炒房者信息，辨别买房者属性，实施更精准调控带来有效的帮助，社会变的越来越透明，留给投机倒把者的时间不多了！

　　指望通过此次不动产信息管理登记系统的全国联网直接对房价施加下行的影响并不可靠，毕竟目前来说，我国的房价还是由供求关系决定，即便房地产市场一直以来存在着不小的泡沫，但是一二线城市的楼市依然火爆，房价的调控还是需要依靠政府的力量。

   （房掌柜整理来自21世纪经济报道、第一财经日报、一牛财经、腾讯财经）