楼市政策储备应防患于未然 长租公寓盈利仍然是难题

　 “近期而言，布局长租公寓业务最重要的两个要素是资产和运营，如果能够通过成本管理、规模化运营等提升经营效益，并逐步建立品牌，形成良性循环，能一定程度扭转当前长租公寓盈利低的问题。”何亮宇说，从行业长远发展角度看，如何通过土地供应方式的转变对租赁住房进行支持、降低“面粉”价格是必须要解决的课题。同时，从建设、孵化及证券化退出各环节对租赁住房行业予以全链条的金融产品支持，以及行业主管部门在建设验收、备案、交易等环节优化监管流程和效率等，对于长租公寓行业的快速、健康及规模化发展至关重要。

　　何亮宇说，保利租赁住房REITs、碧桂园租赁住房REITs等多单租赁住房REITs的成功落地说明，长租公寓发展方向是资产证券化。不同于传统的融资工具，REITs以资产为标的进行资本运作，在盘活企业存量资产，将“资产池”转变为“资金池”，在有效解决“重资产”长租公寓投资回收周期过长的同时，为“重资产”企业打造后端退出平台，完善“重资产”企业“开发、持有、证券化退出”的全产业链模式，能够使企业在前端土地储备、开发等环节无“后顾之忧”。

　　毫无疑问，REITs是持有“重资产”的企业布局租赁住房业务，甚至迅速占据租赁住房市场的重要投融资工具。

　　“长租公寓市场要获得良好发展，需要打通募投管退的全产业流程。退出渠道的通畅性及定价作用，是资金愿意市场化参与长租市场的重要前提。”曾景表示，目前，资产证券化是重要的退出方式，但也有很多问题需要解决，其中特别值得关注的一个问题是，国内缺乏长期限的权益类投资人，以至于大部分所谓的以资产证券化方式退出都是一种债性的再融资。

　　“从间接投资的角度来看，未来投资租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业发展的重要手段。”东方金诚分析师徐承远认为，结合国外经验看，长租公寓融资最常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

　　徐承远表示，随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势，而保险资金可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用，保险公司可以更好控制投资收益。

　　需严把“资产关”

　　何亮宇提醒，资产证券化是长租公寓行业完整商业模式不可或缺的一环，但必须把好“资产关”。对于真正布局租赁住房的企业、有真实良好租赁运营的资产，应持续鼓励和支持其证券化运作。同时，严把“资产关”也是避免“房企借租赁住房政策风口、过度融资”的有效方式。

　　何亮宇认为，在租赁住房市场及租赁住房证券化发展的初期，建议监管部门在项目落地审批时综合考量项目整体情况(如发行人资质、物业资产区位与品质、发行规模与估值比重、运营商发展规划等)以把握具体审核标准，既符合市场的实际情况，同时体现对行业的鼓励和扶持，以推动租赁住房行业健康发展。

　　“目前长租的盈利性不高，且在市场早期，规模优势是非常重要的先发优势，所以企业追求规模化扩张很自然。”曾景强调，长期来看，行业健康发展需要注重运营。监管层在政策制定时可以体现对运营能力的鼓励，投资人在投资决策时，也需要对运营能力进行定价。

　　李冰表示，真的想让普通投资人购买长租公寓类资产证券化产品，要看运营管理带来的增值。针对长租公寓资产证券化业务，需要关注经营能力，不能任其野蛮生长，只有经营管理真的具备条件的企业才能被认可去发行产品。

　　(来源：中国经济网、中国证券报)