随着楼市调控政策延续,各地普遍加码的限制性政策让土地市场进一步回归理性。一二线城市土地市场低位徘徊,流标成为普遍现象。
中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,2018年以来,一线城市共有8宗土地出现流标,为近年来少有的流标数量高峰,其中有6宗在北京,合计经营性土地流标数量同比上涨166%。从土地流标面积来看,同比上涨幅度达700%。
从二线城市数据看,今年以来,合计流标经营性土地68宗,流标规划建筑面积达796.66万平方米,相比2017年同期的521.76万平方米上涨了53%。
“随着楼市调控的深入,土地市场流标现象逐渐增多。”中原地产首席分析师张大伟认为,土地流标的原因是多方面的,“首先,流标土地大多配建复杂且非热门地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈”。
其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年9月底开始,全国一二线城市严格调控。“这种情况下,房企资金压力越来越大,叠加融资渠道受限等原因,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,企业对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。
整体来看,2018年楼市将继续严格调控,未来房地产市场走势将出现分化。不仅如此,目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的配套机制在加快制定。
张大伟说,“这些政策的核心是‘房住不炒’,房地产市场回归平稳。回顾目前各地的房地产政策,限购与限售全面升级。这些因素最终将导致房企资金链紧绷,预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。”
近日,华创证券发布的房地产行业研报称,受4月份一二线土地供需紧张结构性因素影响,全年土地供给逐步增多,土地市场供需关系改善趋势不变,土地价格也将进一步回归理性。
据悉,土地供应方面,4月份全国受监测的100个城市各类型土地合计供应8981万平方米,住宅类供地建面3451万平方米,同比增长24%。其中,住宅用地供应量约占总土地供应量的38.43%。
华创证券相关分析师指出,纯住宅地目前库存维持低位,土地补库存需求依然较大。从数据来看,4月份住宅类成交楼面均价同比上升6%,溢价率略有回升,考虑到4月供给形势叠加土地挂牌价整体下行,预计未来土地市场回归理性趋势不变。
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6月5日,上海易居房地产研究院发布的《40城土地市场报告》显示,5月份一线城市土地市场量价齐跌,4个一线城市土地成交建筑面积为36.2万平方米,环比下降79.2%,同比下降79.4%;成交均价为每平方米11593.3元,环比下降7.5%,同比下降20.1%。
同日,中原地产研究中心发布的数据则显示,5月份50个热点城市土地出让金总额高达3130亿元,同比上涨111.5%。其中,土地出让金收入超百亿元的城市有杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥7个城市。
分析人士称,对比这两组数据,可以看到今年土地市场已经出现明显分化,一二线城市明显冰火两重天。其中,一线城市在2015年一路上涨后,土地市场相对冷清,5月份土地收入超百亿元的均为二三线城市。
在一线城市中,北京5月份土地市场出现零成交。从今年前五个月来看,土地供应仅有16宗,宅地供应8宗,与去年同期的土地供应44宗、住宅用地供应21宗相比,供应量与成交量明显减少。
出现这一现象的原因与北京这几个月土地供应相对不多有关。同时,限价房、共有产权房等多种性质用地供应增加,对开发商来说,更为受限且不确定因素增加,导致观望情绪加大。数据显示,北京已有6宗土地交易流拍。
中原地产首席分析师张大伟表示,在楼市调控之下,热点城市土地溢价率不高,约为10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。但成交金额依然刷新了历史纪录。
数据显示,1月份至5月份,50个热点城市合计土地出让金高达1.5万亿元,比2017年同期的9503亿元上涨幅度高达57.6%。最高的杭州卖地1391亿元,同比上涨246%,苏州上涨77%。从金额看,包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市的出让金收入全部超过500亿元。
从这些数据来看,热点二线城市土地交易较为活跃。观察人士称,在政策调控趋紧的情况下,一个重要的推动因素是不少二线城市推出人才吸引计划,降低了人才引入的门槛,对当地房地产市场有直接推动,也间接带动了土地市场。
另外,三四线城市土地市场也明显活跃。今年,不少房地产企业进入三四线城市拿地,推高了这些城市的土地出让金。
张大伟梳理发现,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州等20个三四线城市,卖地金额在2018年都出现了非常明显的上涨现象,超过了100亿元。
分析人士认为,下半年土地市场变数仍大。一线城市可能加大土地供应节奏。同时,因三四线城市地价上涨较快,未来有进一步压缩空间。
(房掌柜整理自经济参考报、经济日报)
2022-02-17 10:35
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