上海楼市十年关键词盘点：哪个对你影响最大？

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，上海或多或少都有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：上海楼市十年》，呈现一副上海楼市白银时代的全景图！

　　2008年至2018年，十年时间，上海楼市几经沉浮，成交上经历过降价潮也有过豪宅热，楼市政策上更是由“救市”进入全面五限时代，过去的十年间，上海楼市发生了许多事，哪些关键词能够唤醒你这十年的上海楼市记忆?

　　2008年 楼市关键词：救市

　　进入2008年下半年，国内外经济金融形势骤变，经济下滑趋势明显。房地产市场的低迷，投资下滑和交易量萎缩，也逐渐开始影响到整体经济。

　　中央宏观调控的目标由原来“防过热、防通胀”调整为“保增长、控通胀”。此前持续被打压的房地产，突然担当了挽救经济下滑的“引擎”。一些地方政府开始出台鼓励买房的政策，结合上海实际，10月22日推出了针对房地产的14条救市政策。

　　“救市”政策频出，再加上地产商积极配合促销降价，确实释放了刚性需求，销量得到了提升。但也要注意到，购房需求不会因大幅降息等利好刺激而在短时期内立即释放出来，购房者的购房行为最终取决于房价下降还是上涨这一焦点问题。整体房价仍然处于过高水平线上，相比降息和各种税费的优惠，房价下降所带来的实惠将更直接、更优惠。

　　2009年楼市关键词：大浦东

　　2009年注定是不平凡的一年，宽松的货币政策下造成了上海楼市供不应求的状态，成交量同比涨幅达98%创近10年涨幅最大。当年的大事记不得不说南汇合并入浦东，“大浦东”正式形成，而这一规划后，浦东房价更是激涨。

　　2009年5月，国务院正式批复上海市将南汇区并入浦东新区，至此，浦东新区面积达1210.41平方公里，户籍人口达268.6万人，成为上海面积第二、人口第一的行政区域。

　　两区合并后，极大程度地促进了原南汇区房地产市场的发展，短期内各板块呈现出量价齐升的态势。尤其是临近浦东的周康板块，房价由5月前的每平方米7500元上涨至年末的1.2万元，涨幅达60%。

　　值得关注的是，随着“大浦东”概念的形成，对楼市来说是一种“长期利好”，越来越多的普通购房者会逐渐加入进来。

　　2010年楼市关键词：调控年

　　2010年当之无愧的调控年，为遏制房价过快上涨，中央及上海出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强房地产市场的监管等三个方面对市场全方位调控。

　　2010年9月2日，“沪五条”出台，再次强调3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售，并明确规定未取得预售许可的项目，不得以认购、预定、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用;房地产经纪机构和从业人员不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序。若房地产开发企业存在虚拟交易、捂盘惜售或可售房源拒绝对外销售等行为，违规情节严重者将面临暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等处罚。

　　2010年10月7日，“沪十二条” 出台，主要针对楼市供需等方面已经宏观调控，以遏制房价。调控内容主要包括，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

　　暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

　　动迁房允许交易期限由房产证满5年调整为满3年。

　　调控下，2010年上海商品房销售面积大幅下降，全年商品住宅成交量为990万平方米，接近腰斩。

　　2011年楼市关键词：降价潮

　　2011年，成为了调控成绩显著的一年，当年上海商品住宅成交量730万平方米，同比下滑26%，创下近6年新低。同时，在调控作用下，房企在面对巨大的资金压力下相继选择了“以价换量”， 沪上房企大幅降价。

　　2011年10月下旬，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%，拉开了沪上房企大幅降价的序幕。

　　2011年12月，沪上降价优惠促销的楼盘数量达到了202个，为全年最高。

上海2011年大幅降价楼盘一览表

　　其中龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。另外，华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格，当时华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。

　　2012年楼市关键词：抄底

　　2012年打折促销现象贯穿全年，尤以上半年为甚。不过，随着下半年不少企业早早完成销售目标，房企打折促销兴趣锐减。预计2013年打折促销现象仍然存在，但是更具个性化特征。

　　2012年上半年基本呈现“以价换量”格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。目前房价面临着一定的反弹压力，因此2013年楼市虽然也会出现打折现象，但不会大面积发生。

　　首套房贷利率优惠，以及央行连续两次降息，加大地刺激了市场消费的热情。除了房价之外，购房者很关心贷款利率水平，尤其是首套房贷利率水平。2012年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比，相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的5、6两个月，成交量大幅攀升，6月份成交量创全年新高，与之不无关系。

　　此外，央行连续两次降息，也在一定程度上起到了刺激住房消费的作用。6月8日，央行时隔三年半后首次降息，7月份再宣布降息，两次降息，市场消费热情再次迸发，年底出现的“暖冬行情”与此关系极大。

　　2013年楼市关键词：自贸区和闽商入沪

　　2013年，上海楼市逐渐回暖，全年商品住宅成交面积为1282万平方米，成交再迎高峰。

　　与此同时，2013年9月”日，我国大陆境内的第一个自贸区一一上海自由贸易试验区正式挂牌成立，上海楼市迎来重大利好。房产业内人士一致认为，自贸区辐射板块楼市将长期受益，新盘将首先获益，二手房市场则将长期受利好支撑。

　　上海自由贸易试验区范围涵盖4个海关特殊监管区域，分别是外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区，总面积为28.78平方公里。

　　受自贸区利好影响的新楼盘，酝酿涨价。其中外高桥板块新盘森兰雅苑二期，住宅起价4.3万元/平方米，别墅起价6.5万元/平方米。即便扣除10%的开盘优惠，成交价格也可能较此前上涨近15%。该板块内另一新盘新城碧翠，单价从3.3万元上涨至3.525万元。临港新城板块的港城滴水湖馨苑，公寓单价1.4万-1.6万元，花园洋房单价近2万元，价格较首次开盘已经翻番。

　　绿城上海御园，更是自贸区消息公布后，有大批购房者前来看房。

　　二手房方面，最近片区内二手房价格涨势较明显，平均比7月上涨5%左右。

　　值得关注的是，2013年，在楼市逐渐回暖的背景下，以阳光城、泰禾、禹州、建发、融信等为代表的闽系房企表现积极，纷纷高调拿地抢滩上海土地市场，成为楼市回暖背景下一道靓丽的“风景线”。

　　据统计，仅下半年以来，闽系房企已在沪上土地市场掷金136.5亿元，成功拿下9幅经营性地块。业内称，上半年北上广深楼市量价齐升，房企普遍丰收，且后市前景乐观，这是福建房企扎堆进军一线城市的主要原因。

　　2014年楼市关键词：二孩和政策微调

　　2014年上海楼市可谓“先抑后扬”：前三季度持续低迷，第四季度受惠于持续性政策利好而回暖，表现出明显的翘尾行情。

　　2014年2月25日，上海市第十四届人大常委会十一次会议表决通过了《上海市人口与计划生育条例修正案》。3月1日起，单独夫妻可以生育两个孩子的规定从农村居民扩大到全市户籍人口，夫妻双方中一方为独生子女、且有一方为上海市户籍的夫妻可以要求安排再生育一个子女。单独二胎开放后，许多家庭开始为第二个孩子做起了打算，上海楼市也迎来“紧凑三房”的热潮，实用率高、适合两个孩子家庭的小三房房源越发紧俏。

　　11月13日沪房管局发布通知，从11月20日起执行新的普通住宅认定标准，新的标准大幅度提高了各环线内外的房源单套总价格。

　　11月7日，上海公积金中心发布通知，对拥有1套住房并已结清贷款，再次申请贷款购买普通住宅，参照首套房贷款政策执行。

　　11月21日，中国人民银行决定，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　2015年楼市关键词：闸北静安合并豪宅热

　　随着2015年楼市利好政策和货币宽松政策的陆续出台，楼市整体快速升温，无论是新房市场还是二手房市场都表现强劲，而豪宅市场也毫不逊色。

　　据上海链家市场研究部数据显示，截止12月22日，2015年上海总价在1000万以上豪宅共计成交7606套，已超过去两年之和。

　　自今年4月以来，上海千万元以上豪宅月度成交量便稳居500套以上，6、7月份更是以近1000套的成交量达到巅峰水平。8月虽近乎腰斩，但仍保持在500套以上，随后几个月又呈现逐步攀升之势，11月再度达到近1000套的高位水平，而12月市场交易热度仍在持续，目前已成交600套以上。截至目前，今年上海千万级豪宅成交量已达7606套，预计今年千万级豪宅成交量将有望达到8000套，相比去年翻了一番不止，并将远超过去两年成交量之和，创下年度豪宅成交最高记录。

2015年上海总价1000万以上豪宅成交套数Top10：

　　值得关注的是，2015年上海市政府宣布，静安区与闸北区撤二建一，建设新“静安区”，面积37.37平方公里，户籍100万，常住人口122万，13个街镇。

　　数据显示：闸北静安合并后，老闸北商品住宅的成交均价为76539元/平方米，相比合并前十个月环比上涨28.6%，从各个板块来看，老闸北区域内有不夜城、大宁和彭浦三个板块，这三个板块商品住宅的成交均价分别分别上涨了13.6%、20.8%和43.6%，涨幅非常明显，尤其是彭浦板块，涨幅已经超过4成。

　　分析师认为：从价格上来看，闸北各区域已经跻身进了高端住宅行列，像彭浦板块这类原本属于经济型住宅的区域也已经得到了升级，区域内住宅的整体价格水平越来越向老静安靠拢。

　　2016年楼市关键词：地王年

　　2016年上海楼市跌但起伏，调控政策三度收紧，地王宗数占比六成，市场也经历了疯狂到急速降温的过山车式变化。

　　而土地市场上，地王频现，几度将土拍市场热度推高，而年中新静安中兴路地块每平米楼板价过十万更是刷新全国单价地王纪录，更是将市场一度陷入白热化。

　　2016年8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将超过15万/平方米。

　　回顾上海楼市十年，2016年堪称史上最火爆的地王年，地价高出房价现象在上海个区域蔓延，众多区域地王诞生，楼板价不断刷新纪录。

　　2016年5月11日，融创以30.05亿元的价格上海松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，3.8万元/平方米的楼板价，创下了松江区楼板价的历史新纪录。楼板价是目前周边在售房价的二到三倍，按此价格倒推，未来这一处于远郊的房价要卖到6万元/平方米以上。

　　2016年7月14日上午，期待已久的“虹口区凉城新村街道073-06号”地块拍卖尘埃落定。30家领取申请表的房企中，15家参与现场竞价，最终新城地产以37亿元总价拿下，溢价率77%，楼板价67409元/㎡，可售住宅楼板价94468元/平，成为上海市区的新“地王”。

　　2016年8月17日的两场土拍分别刷新了顾村和青浦的区域楼板价记录。其中，建发和中粮联合体拿下顾村N12-1101单元06-01地块，总价67亿9000万，楼板价53727元/㎡，溢价率115%，刷新顾村地王纪录。中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块，溢价165.16%，成交楼板价45070元/平米，刷新青浦楼板价纪录。

　　2017年楼市关键词：住宅租赁

　　调控政策密集出台，使得2017年上海楼市真正迎来了市场的调整期。当年上海全市新房供应量和成交量同比均出现了腰斩。

　　而2017年上海土地市场较大的变化要数首批住宅租赁用地的出让，嘉定和浦东2幅租赁地块分别被上海地产底价拿下，开启了上海住房租赁市场的帷幕。

　　首批租赁住房用地供应后，上海开始陆续推出多宗住宅租赁用地，涉及浦东、长宁、嘉定、徐汇、闵行等区域，共21宗，其中浦东新区12宗，闵行区4宗，长宁区2宗，黄浦区、徐汇区、嘉定区各1宗地块。根据《上海市住房发展“十三五”规划》，未来上海还将在以下区域推租赁住房用地，这些区域包括：一是就业集聚地区，如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区，张江、紫竹等科技研发集聚区，临港等产业板块制造业集聚区;二是交通便利地区，在轨交换乘枢纽、站点周边。

　　此外，上海还将出台存量商办用房转型为租赁住房的规划土地有关意见，多渠道增加租赁住房供应。“十三五”时期，上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套，住宅租赁用地成为上海土地供应的主要方向，供地向租赁市场进一步倾斜，全面执行保障性住房建设。