新邺大道东地块：时隔近一半年再挂地 钱桥地价上涨

　　核心提要：

　　1.概况：占地28113.5㎡，是此次出让的5宗宅地中占地面积最小的地块;出让金起始价为37760万元，起始价低，房企参与的竞拍门槛低，需补仓的房企可以考虑出手;

　　2.地价：起始楼面价6105元/㎡，较国瑞洛社新城15号地块楼面价低1055元/㎡，后期溢价可能性较大;

　　3.房价：片区新房均价10500-13000元/㎡，二手房(含商品房、安置房)售价7810-13429元/㎡;

　　4.版块：品牌房企+江海西路快速化改造+地铁3号线+西依藕塘职教园，发展潜力大;

　　5.规划：钱桥被纳入主城区，将打造成“三廊四岛多组团”宜居地。

　　地块信息：起始楼面价6105元/㎡ 高层住宅成品房比例须达30%

　　XDG-2018-21号地块(钱桥新邺大道东地块)

　　①概况：

　　位置：惠山区钱桥街道新邺大道和洋溪路交叉口东北侧

　　土地面积：28113.5㎡

　　土地用途：商住用地

　　容积率：≤2.2-2.5

　　建筑面积：70283.75㎡

　　土地出让起始金：37760万元(对应楼面价为6105元/㎡)

　　最高限价：56640万元(对应楼面价为9158元/㎡)

　　地块信息

　　地块规划图

　　②规划设计要点：

　　成品住房：新建高层住宅中成品住房比例必须达到30%

　　文化体育设施：幼儿游憩场和居民健身点用地面积≥300㎡

　　地块区位图

　  地块实探：南邻洋溪河 净地可随时开发建设

　　该地块位于惠山钱桥区域，占地28113.5㎡，是此次挂牌出让的5宗宅地中占地面积最小的地块。房掌柜实探了解到：地块四至范围为东靠洋溪河河道，南邻洋溪路，西至新邺大道，北为规划河道。目前，地块为净地，内部平整，可随时进行开发建设。现地块北向为长三角二手车交易市场和大运酒店，东向隔着条洋溪河为锡兴钢铁厂(已停产)，南向为洋溪河，河道宽阔，水质较清澈。

　　地块实景图

　　洋溪河

　　目前，地块周边在售的新房有时代城和香缇半岛，产品类型涉及高层、洋房和别墅，均价10500-13000元/㎡;二手房(含商品房二手房、安置房)方面，售价7810-13429元/㎡。

　　自驾(要道+高架+高速+省道，可通往周边城市)：地块西靠新邺大道、永利桥和钱桥大道，东向有钱荣路高架(南北走向)，南向有钱桥大街道路、钱藕路，及贯穿钱桥全境、东联惠山隧道、西接钱陆路的惠钱路;北有穿过钱威路和钱桥大道，连通342省道的盛岸西路;还有正在进行快速化改造的江海西路;同时1.5范围内有沪宜高速无锡西出口、342省道等多条交通要道，可通往常州、宜兴、上海、昆山和苏州等地，自驾出行便捷。

　　公交(近十条公交线路+在建中的地铁3号线苏庙站，可到达无锡各区)：对公交出行的居民来说，新邺大道和盛岸西路上各有一个大运酒店公交车站，有70、85、102、115、138、609和615路等公交线路可到达百乐广场、人民医院、大东方百货、八佰伴和体育中心等地，班次平均间隔5-15分钟;此外，沿着新邺大道向南走约1公里有地铁3号线苏庙站(建设中)。

　　配套(钱桥商圈+洛城商圈，配套齐全生活便捷)：目前，地块东西两侧均为厂房，居民想要购买生活用品的话，须至晴山蓝城新邺路沿线的社区商业购买，同时可以前往北面的五洲国际小商品城、盛岸西路沿线商业，和南面的钱桥大街沿线商业、西城荟商业街区购买，另周边还有两个集贸市场、大运酒店、金龙中心广场、恒达·中环国际、百乐广场和白金汉爵酒店等配套。

  休闲配套方面，有香缇公园、玉泉公园、钱桥文体活动中心等;1.5公里范围内学校较多，有无锡惠山金桥实验学校、钱桥中学、钱桥小学、钱桥幼儿园和无锡市惠山区华锐实验小学等学校，还有地块东侧规划中的两块学校用地，未来也或将建成学校。

　　此外，该地块距离洛社新城直线距离约1.5公里，居民可以自驾或者骑车前往洛城新城的麦德龙、红星美凯龙、锡西商业广场等地逛街购物。

　　地块简析：起始楼面价较国瑞洛社新城15号地块楼面价低1055元/㎡

　　1.钱桥时隔近一半年再挂地，地价涨1949元/㎡;起始楼面价6105元/㎡较国瑞洛社新城15号地块楼面价低1055元/㎡。

　　该地块是惠山钱桥时隔近一年半再挂出的含住宅地块，起始楼面价为6105元/㎡，最高限价楼面价为9158元/㎡。就起始地价而言，已刷新钱桥最高地价纪录，并上涨了1949元/㎡。

　　据悉，该地块距离2018年4月26日国瑞竞得的洛社新城15号地块直线距离约2.5公里，当时，洛城新城15号地块吸引了6家房企报名参拍，最终成交楼面价达7160元/㎡，刷新洛社新城地价，成为那场土拍的“爆热”地块。

　　而钱桥新邺大道东地块挂牌起始楼面价6105元/㎡，相较国瑞洛社地块楼面价低1055元/㎡，后期溢价可能性较大。两宗地距离如此之近，且出让起始价低，房企参与的竞拍门槛低，或受国瑞洛社地块地价的推动，更受房企追捧，需补仓的房企可以考虑出手。

　　此外，该地块距离2017年2月27日旭辉竞得的钱桥61号地块直线距离仅约450米，14号地块仅约980米，但与两地块的起始地价相比，皆高出3531元/㎡，同时较最高地价的旭辉14号地块4156元/㎡的楼面价亦高出1949元/㎡。

　　2.片区新房均价10500-13000元/㎡，二手房(含商品房、安置房)售价7810-13429元/㎡。

　　目前，地块所处的钱桥区域内新老小区密集，在售的新房项目颇少，二手房项目较多。

　　新房方面，周边仅时代城和香缇半岛在售住宅，时代城带装修高层均价11800-13000元/㎡，香缇半岛叠加别墅均价10500-11000元/㎡。同区域内，百乐和园洋房均价16000-17000元/㎡，对比之下，该地块周边1.5公里范围内的房价低，价格更有优势。

　　二手房(含商品房二手房和安置房)方面，有西溪碧桂园、永利翡翠庄园、晴山蓝城、中富美林湖、洋溪人家和春光苑等众多小区，售价7810-13429元/㎡。

　　3.品牌房企+江海西路快速化改造+地铁3号线+西依藕塘职教园，发展潜力大。

　　一个区域的发展离不开品牌房企的助力，更离不开交通和配套基础设施的建设。

　　从品牌房企来说，钱桥区域内本土开发商较多，而碧桂园和旭辉的进入给区域注入了新鲜血液，进一步提高了区域的居住环境，助力区域发展。

   从交通来说，在建的无锡地铁3号线一期工程自钱桥苏庙站至硕放机场站共涉及21站，其中钱桥区域内便设有苏庙站、钱桥站和龙山梢站3个站点，待3号线完工运营后，与1、2号换乘可畅达全市;同时，江海西路快速化改造工程也正在进行中，计划于2018年12月底前主体工程建成，待改造完成后，将通过与锡宜高速、S342省道和凤翔立交的快速沟通，进一步增强无锡西北片区与中心城区，并与江阴、宜兴的交通联系，更好地促进胡埭工业园、西站物流园、藕塘职教园区和光电产业园等周边园区的发展。

　　江海西路快速化改造部分路段规划图

　　从配套来说，百乐广场、恒达中环国际等多处商业中心及生活中心的崛起给区域发展带来了新气象，加上总投资3.5亿元的安井食品智能生产研发基地项目的建设，未来将有大量生产型就业人员在此工作。此外，区域西邻规划居民10万人的藕塘职教园，置业需求旺盛，该地块未来建成项目后，将进一步充足区域房源。

　　4.钱桥被纳入主城区，将打造成“三廊四岛多组团”宜居地。

　　另一方面，一个区域的发展更离不开政府对片区的长远规划。在《无锡市“十三五”城乡建设总体规划》中，钱桥地区被纳入了主城区范围，

　　房掌柜查阅2018年4月23日无锡规划局网站公布的《惠山区钱桥地区控制性详细规划批前公示》资料获悉，钱桥地区被定位为无锡职业教育基地、无锡现代化产业强镇和江南山水特色宜居镇，将打造成“三廊四岛多组团”的空间结构。

　　该地块正位于规划中的“钱桥生活组团”内，东西两边的厂房已被规划为居住、商业用地，同时周边还规划有两块学校用地。此外，南邻的洋溪河水系资源较为丰富，未来待东西两侧的厂房搬迁完成建成项目后，区域内的人居环境将更加优越。