中原地产首席分析师张大伟表示,目前房地产公司的回购数量尚未抑制股价继续下行的趋势。房地产政策面偏空,对于市场来说,对前期上涨过多的房地产股价定价不利,去杠杆与楼市调控持续,预计房地产股调整将依然持续。
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测不准的楼市总是让人惊中有喜、喜中有惊。2018年过半了,传说中的楼市小年没有到来。反而大部分城市都在奏响楼市高歌,房企销售额创新高。
截至7月11日,累计公布上半年销售业绩的房企合计31家,这31家房企销售金额达到了25031亿元,同比上涨幅度高达36.2%,创历史新高。
大部分房企虽然尚未公布销售业绩,但根据克而瑞公布的百强房企销售数据统计发现,百强房企中,今年上半年销售额同比增长的房企多达91家,占了9成以上。其中,销售额同比增幅超过50%的房企有49家,占近一半;增幅超过100%的房企有16家。
百强房企中,仅万达集团、首开股份、金地集团、电建地产、复地集团等9家房企销售额同比下降。
中小型房企中交房产和建发房产,今年上半年销售额同比增幅均达2倍以上。而同期万科的销售额增幅不及10%。跌幅最大的房企是万达集团,今年上半年销售额仅265亿元,尚不及去年同期业绩的一半。
单看销售数据的话,整个房地产行业还是处于高增长状态。但藏在其后的财务指标却不容乐观。就连销售三甲的万科,也背负着1万多亿元的高额负债。
房企一贯走的不计成本、高额举债扩张的路线已危机四伏。支撑三四线楼市火爆行情的棚改货币化安置已出现变数。
“打鸡血”效应:百强房企超9成销售额上涨
2018年上半年,TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%,集中度达到历史新高度。多数房企上半年业绩目标完成率超40%。
在统计的百强房企销售额涨跌榜中,超9成房企销售额同比上涨,其中涨幅超过100%的房企有16家,且大部分为中小型房企。
碧桂园以半年4124.8亿元的销售额再次刷新行业新高度,同比增长45.13%。万科和恒大则稍显落后。上半年万科实现销售额3046.6亿元,同比增长9.91%;恒大销售额3041.8亿元,同比增长24.62%。另外几家千亿级房企保利地产销售额同比增长42.4%,融创中国同比增长76%,绿地控股同比增长19.58%,中海地产销量同比增长3.68%。
中金证券报告分析称,今年上半年销售单价较高的房企,增速均较弱,如传统的龙头万科。但是销售单价较低的房企则异军突起,以碧桂园为例,采取“全覆盖”战略,即在三四五线城市所有的县城、甚至发达的镇区均有布局,因此碧桂园受到房地产调控政策的影响比较小,领先于万科、保利等同行企业。
查阅数据发现,今年上半年万科销售均价达15076元/平方米,中海地产销售均价约1.49万元/平方米。而碧桂园销售均价为9483元/平方米,虽较往年明显提升,但仍低于大部分房企均价。
值得注意的是,地方性房企阵营中杀出一匹匹黑马,在此轮销售热潮中表现得尤为抢眼。
中交地产以110.7亿元销售额,同比上涨222.74%成为销量涨幅最高的房企。中交地产方面表示,2018年在原有城市基础上,继续拓展新进城市,并战略性进入北、上、广、深一线城市,合理安排一二三四线城市配比,住宅市场重点在人口、资金流入、经济增长较快的一线城市和长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等城市群和都市圈。产品选择上以高周转产品为主。
厦门房企建发房产集团,上半年销售额306亿元,同比增长205.39%。2010年成立于南昌的江西房企新力地产,上半年实现销售额330.3亿元,同比增长173.2%。2017年新力地产将总部迁至上海,开启了布局全国的扩张路线。
滨江集团、东原地产、中庚集团、大唐集团、弘阳集团、恒泰集团、和昌集团、奥园集团、中冶置业、建业地产、龙光集团、花样年这些曾偏安于一隅的中小型房企均实现了销售额100%以上的超高速增长。这也反映出在市场高度集中的环境下,中小房企对于扩张的强烈意愿。
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