等到颈都长 2018年就等到番禺这块被厂区包围的宅地

      等到颈都长，番禺今年终于有宅地挂出啦！

      8月8日，广州公共资源交易中心挂出番禺区禺山大道南侧STJ15-01地块。该地块是今年内番禺首宗公开出让的土地，预计于9月7日开拍。

      番禺年内首块宅地2万/平起拍 需配建政府回购住房

      地块占地面积6.49万㎡，涵括需配建的公园绿地、道路、幼儿园配套，实际可建设用地面积为2.08万㎡；起拍价11.6亿，折合楼面价16000元/㎡，但该地块包含政府回购1.5万㎡的条件，按照3500元/㎡的建设成本计算，其实际起拍楼面价为20154元/㎡，该价格仅次于2017年11月出让的汉溪长隆双地铁上盖BA0904007地块，位居目前番禺区第二高起拍楼面价。

      地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为14.6亿，到达最高限价时楼面价为2万元/㎡，扣除政府回购面积后实际楼面价为25192元/㎡。

（图片来源：广州中原研究发展部）

      值得注意的是，该地块要求提供15000平方米配建住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。

      政府回购配建住房在广州市场来说并不陌生。

      今年8月13日出让的花都凤凰路地块二亦同样要求由花都区政府指定部门回购12000平方米住房，或将全部用作公共租赁住房。对此，广州市国规委回应称：政府回购住房是广州多渠道扩展租赁住房来源的又一举措。（关于8月13日广州成交的5宗宅地 国规委这样说......）

      地块内部平整 周边被厂区包围

      来看下地块内部情况。

      该地块前身为教练场，现已废置。房掌柜到现场调研的时候，工人正忙于进行土地平整工作。

      地块位于禺山大道南侧，毗邻大富村、海伦堡创意产业园。而且地块外面就是一个公交站，交通还算便利。

（地块外的公交站，线路较多）

     但该地块最明显的特征是：周边被厂区包围。与地块直接相连的大富村工业园区，覆盖了数十家工厂，以印刷、建材、五金、金属制品等产业为主，可能会对未来的居住环境产生一定的影响。另外，地块西面依次为河涌、加油站、联邦工业城。与地块一条马路之隔的莲湖村，也是工业园区。

（地块旁边的大富村容纳了数十家工厂）

     不过值得注意的是，今年年初，番禺区城市更新局公布《广州番禺区城乡更新总体规划（2015-2035）》。

      未来三年内，番禺区将启动改造城乡更新项目107个，包括22个旧村+6个村级产业园+40个旧厂+39个老旧小区。本次出让地块所在沙头街即有3个旧村，共计0.62平方公里，也被纳入改造范围，其中包括与地块直接相连的大富村。

（图片来源：广州中原研究发展部）

      广州中原研究发展部预计：地块所在沙头街的三大旧村将在未来三年内进行全面改造，将大大提升板块的发展前景，也为地块未来的开发带来很大的利好，更有可能与旧村改造形成联动发展，甚至有更多机会参与旧村改造中。

      地块周边无成熟配套 距离市桥较近

      地块周边以工业园区为主，缺少成熟的商业配套。周边商业需求依赖海伦堡创意园的临街铺解决。另外，地块周边教育资源同样缺乏，周边1公里基本无学校配套。

（海伦堡创意产业园的底层商铺）

     不过好在地块距离市桥中心较近，3公里范围内商业、教育、医疗等配套设施都比较完善。

（图片来源：广州中原研究发展部）

      而地块所在周边以村庄和工业园为主，周边较少住宅项目。地块所在片区居住区集中在西环路一带，不过不少小区楼龄超15年，由于楼龄较长加上距离地铁站稍远，价格普遍在2.2-2.6万元/㎡之间。

（图片来源：广州中原研究发展部）

      即便周边配套尚未完善，而且起拍楼面价较高，但广州中原研究发展部预计未来房企拿地激烈程度不低。

      是因为 番禺实在太！缺！地！了！

      从2017年番禺的宅地供应计划可以看出，2017年番禺预计供应10宗居住用地，但成功出让的仅有3宗。而此次出让的沙头街STJ15-01地块早已被纳入2017年的供应计划，但截至今年8月才挂出，成为番禺年内首宗公开出让的宅地。

（番禺2017年宅地供应计划，有底色代表成功出让）

（番禺2018年宅地供应计划）

      而2018年番禺的宅地供应也仅5宗，其中两宗为去年已被纳入计划的沙头街地块。

      不仅近两年供应减少，从2013年至今番禺公开出让的宅地也不过10宗，整个番禺都处于缺地又缺货的状态。

（图片来源：广州中原研究发展部）

      上面收紧水喉，下面自然争住抢，再加上番禺的区域价值不断提升，番禺宅地会遭哄抢一点也不出奇。