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前三房企销售超万亿元 房企放缓拿地节奏以保现金流

来源:房掌柜  整理 绍兴房掌柜  2018-08-31 05:17:19
[摘要]在一场接一场的发布会后,房企2018年中期业绩也露出真面目。在调控背景下,标杆房企的业绩增速不减,强者恒强的格局依然持续。但在业绩飘红的情况下,部分房企负债居高不下,为保现金流,拿地节奏正在放缓

      在一场接一场的发布会后,房企2018年中期业绩也露出真面目。在调控背景下,标杆房企的业绩增速不减,强者恒强的格局依然持续。但在业绩飘红的情况下,部分房企负债居高不下,为保现金流,拿地节奏正在放缓。

      业绩

      前三房企销售超万亿

      从业绩上看,上半年房企交了一份不错的成绩单。与此同时,销售规模仍然是房企下半场征战的利器。据记者不完全统计,截至目前,已有7家房企销售额超千亿,10多家房企销售额位于500亿-1000亿区间,分别比去年同期多出1-3家。业内预计,全年千亿房企数量将达到30家以上。

      其中,碧桂园自2017年全年销售跃居行业第一以来,持续保持领先优势。今年上半年,碧桂园实现合同销售额4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%。稳坐销售额排行榜冠军位置。

      虽业绩上并未令投资者失望,但质量和安全成碧桂园未来发展聚焦点。业内预计,碧桂园受一系列事件影响,估计下半年销售会受到一定程度的影响。

      在年初提出“新恒大”的战略后,恒大上半年亦交出了一份不错的成绩单。上半年,恒大累计实现合约销售金额约达3041.8亿元,按年初定下的5500亿元销售目标,恒大上半年完成率为55.3%。

      业内专家指出,从房企中期业绩数据可以看出,当前房企享受到了三四线城市崛起的机会,下半年部分房企将加快推盘节奏,这或与资金面压力增大有关。

      业内专家指出,预计下半年,随着资金压力增大,不少房企会加快回笼资金,从而降杠杆、降风险。

      实际上,谈到下半年销售策略,不少房企强调了“积极销售”、“分化加剧”等关键词。万科表示,一方面,积极销售,积极回款,提升资金使用效率。另一方面,坚持稳健投资,把握核心业务投资节奏,合理控制项目资源规模。远洋方面称,行业内竞争持续激烈,弱肉强食、分化加剧,企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。

      负债

      管控风险?房企主动降负债

      2018年上半年,龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨。但在一片繁荣表象下,不少房企出现净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减的现象。

      万科上半年经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%,负债总额约为11393.67亿元,比年初增加16.42%。保利地产2018年中报显示,2018年上半年经营活动产生的现金流量净额约为-98.33亿元,比上年同期减少2.35%。此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

      对此,业内专家表示,经营性现金收入背后反映的都是资金问题。销售回笼速度较慢,而且对外投资力度大时,企业自有资金的压力会较大,这时候加大融资,进而易带动负债数据的上升。

      在衡量企业长期偿债能力的净负债率方面,记者统计发现,中海、万科的净负债率较为优秀,分别为27.9%、32.7%。不过,包括泰禾、中粮、佳兆业、绿地等房企,净负债率仍处于高位。

      其中,泰禾今年上半年负债率为85.67%,较年初下降2.16%,净负债率为372%,不过,这一数据相比今年年初,已大幅下降102个百分点。据悉,今年上半年,降杠杆、控负债成为泰禾的重要任务之一。

      值得注意的是,不少房企为管控金融风险,主动在负债数据上进行下调。以恒大为例,去年年初提出了战略转型,从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

      从中报的财务数据看,恒大降负增效的成果非常显著。先是在去年上半年还清了1129亿永续债,然后进一步削减外部借款。截至今年6月30日,恒大资产负债率为81.7%,与去年年底相比减少了4.6个百分点,净负债率为127.3%,与去年年底相比减少了56.4个百分点。

      业内专家表示,目前房企净负债率分化严重,规模型房企净负债率保持降低水平,如万科始终维持在35%以下;碧桂园、恒大出现不同程度的下降。主要原因在于规模房企布局均衡,受政策调控影响较小,销售回笼情况较好,货币资金相对充足。中小型房企容易受调控、融资等政策影响,净负债率整体呈现上升趋势。此外,受当前融资环境的影响,房企的融资成本均有不同程度的增加,规模大、评级高的房企受到的影响小一些。

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责任编辑:谭劲松

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