长租公寓盈利模式之困 入住率达到95%才有稳定现金流

     链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。长租公寓甲醛事件背后反映的是其行业普遍面临的盈利模式困境。而为了达到盈利指标，长租公寓必须满足较高的出租率以及最大限度缩短空置率。自如项目负责人就曾告诉21世纪经济报道记者，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。

      “除了市场原因，理论上没有运营商会因为这个原因空置，甚至还可能会提前预定（有的运营商会进行一些营销活动，在房子没有完全装修完的前提下，先展示样板间，满意可以预定。）”另一不愿意透露姓名的长租公寓运营商何刚（化名）称。

      何刚进一步解释，“一般长租公寓运营商会和业主签定一个空置时间。但作为运营商而言，肯定想要赚这个时间差，空一天都是成本。其实回到源头来说，还是这个行业利润真的很薄。收一套房源进来不是利润，因为运营商每天都要承担租金，所以，没租出去都是负债。”

      对于空置成本，李里给21世纪经济报道记者算了一笔账。“假如一间房收过来成本是5000元/月，出租租金6000元/月。如果空置两个月。运营商就要承担一万元成本，也就是说，运营商要用十个月才能把这笔钱收回来。这还没计算装修成本等。而通常运营商与业主也就签约三年，签约合同中，部分业主只承担一个月空置期。这一个月也就够装修时间。”

      那么，长租公寓运营商真的不知道甲醛的危害吗？李里坦承，这就是所有公寓运营商都会遇到但都难以解决的问题。通常，公寓运营商收到一个项目装修完毕之后都会进行一次除甲醛治理，但他们也深知甲醛是无法依靠一次治理“除尽”的。且甲醛具有持续挥发性，尤其是在夏季温度升高以及冬季暖气开通之时，甲醛问题可能再度出现。“我们试验过，即便是用最好的露水河板材也会遇到这样的问题。”李里说。

      那么，如果因为甲醛超标导致租客出现健康问题怎么办？李里的回答是，“如果是我，我会赌概率。我真不知道法律会怎么研判这种事情。相比出租率，或者你也可以理解小公司没有把这种事情放到很重要的位置，大公司可以有法务应对。”

      针对目前租赁行业暴露出的种种乱象，前我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，这是因为行业内无法可依。“现在我们没有单独针对细分市场的法律。在租赁领域，相关法律可以说是一片空白。现在都是以《通知》等这种形式进行管理，这就造成了在管理上无法可依。在新房、酒店领域尚有一些粗糙的规定，但在长租公寓领域装修标准以及装修后多久可以入住，均无标准，也无法可依。”

     （来源：21世纪经济报道、记者 王营 实习生 赵晓泉)