全国土地闲置超200万亩 出让租赁土地超过700万平米

      土地供应市场怪状屡禁不止。一方面地方政府和企业时常诉苦缺少土地供应，另一方面官方数据却显示有大量土地闲置“睡大觉”。

      尤其是房地产用地的闲置直接影响新增房源供应，一定程度上助推了当下国内热点城市房地产市场的行情波动。

      “不排除一些房地产开发企业故意闲置土地，一旦土地增值可以带来更多的利润。”农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐对第一财经记者表示。

      对于这一长期寄生在中国土地市场上的顽疾，自然资源部、住房和城乡建设部近期分别发文出手整治。也有建议认为，金融监管部门应进一步对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。

      全国土地闲置超200万亩

      近年来，各级政府时常开展专项行动，清理并查处闲置土地。但从地方上陆续披露的一些数据来看，土地闲置问题依然较为突出。

      河南省十三届人大常委会近日召开第五次会议，其中一项重要议程就是听取省政府关于全省闲置土地管理情况的专项工作报告（下称“报告”）。

      报告显示，根据自然资源部土地市场动态监测与监管系统统计数据，截至2017年年底，河南省涉嫌闲置土地21.28万亩，数量居全国第一位，占到全国总量的1/10。

      以此推算，全国涉嫌闲置土地总量已经多达200万亩。

      上述报告显示，河南涉嫌闲置土地面积较多的有郑州（楼盘）市、洛阳（楼盘）市、南阳（楼盘）市、安阳（楼盘）市、信阳（楼盘）市等5个省辖市，约占全省闲置土地总量的68％；闲置土地面积较多的省直管县（市）为邓州市、汝州市。

      虽然河南闲置土地总量较多，但也仅仅是全国的十分之一，其他地区的土地闲置也不容忽视。

      国家土地督察南京（楼盘）局近日披露，在江苏省2018年例行督察中，共发现徐州（楼盘）、镇江（楼盘）、扬州（楼盘）三市十县（市、区）2009年以来未处置到位的闲置土地261宗、面积1.65万亩。从原因上看，政府原因造成的闲置土地188宗、面积1.28万亩，分别占宗数和面积的72%、77.4%；从用途上看，商住类项目用地174宗、面积1.1万亩，分别占66.7%、66.7%。

      稍早前的7月底，自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》，要求地方节约集约用地，有效处置闲置土地。

      根据上述通知，自然资源主管部门将大力推进土地利用计划“增存挂钩”。要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标，逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。

      企业、政府皆有原因

      中国的土地供需两端主要是两个主体，地方政府负责供应土地，除了部分划拨用地外，其余情况是企业负责出资竞买，然后开工建设。土地闲置问题的出现，也要从这两个主体找原因。

      中国楼市十多年来虽有波动，但依然维持了总体向上的格局，房价涨多跌少。这种局面也助长了一些房地产开发企业的囤地之风。

      “有的地块都长草多年了，企业就是不开发，很大原因就是在赌地块会升值。”廖洪乐对第一财经表示，虽然有政策规定土地闲置后政府会征收土地闲置费，但与预期的土地大幅升值相比，被征收的闲置费还是很少的。

      除了企业原因外，过往数据显示，政府原因导致的土地闲置数量更多。2009年原国土部发现的全国闲置的1万公顷房地产用地中，因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

      上述河南省报告也指出，造成闲置土地形成的原因主要在政府和企业两个方面。

      政府方面的原因主要包括：非净地出让导致交地时间延迟，项目单位无法如期进场；城市建设规划不断调整，企业拿地后无法及时建设；项目审批程序繁琐，开工建设需要办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列手续，只要一项出现拖延，都会造成项目无法按时开工。

      而企业方面的原因则有：部分企业因追求利益最大化申请调整规划，此环节往往用时过长，导致土地闲置；个别企业围地圈地、炒地皮谋利造成土地闲置；一些地方为完成招商引资任务，放宽项目预审限制条件，企业前期超需求拿地，后期因资金不足而中断建设；因市场需求变化，原定项目发展前景不足，企业放缓或停止项目建设，造成土地闲置。

      一些地方政府对闲置土地查处的“不作为”也助长了该问题的进一步滋生和扩大。

      南京局督察发现，一些地方政府对处置工作不重视，存在行政不作为、懒政怠政现象，处置过程中存在底数不清、原因认定不准、处置政策把握不严、上报数据不实等问题，个别地方甚至存在侥幸、蒙混过关心理。

      自然资源部下属媒体《中国自然资源报》近日刊发《闲置土地处置的“困”与“谋”》一文（下称“文章”）表示，无偿收回制度是闲置土地处置工作开展的重要威慑机制，但由于土地价值巨大，涉及方方面面利益，地方政府执行规定的主动性和积极性严重不足，导致目前真正实现无偿收回的不多，影响了法律法规的严肃性、执行力和政府形象。

      廖洪乐也认为，虽然对闲置土地的查处有相关规定，但在具体执行环节，难免会有打擦边球的情况，影响了法律效力和执行效果。

      多部门联手

      虽然闲置用地并非单指住宅用地，还包括工业用地或者基础设施用地等。但由于近年来房价地价不断上涨，舆论对住宅用地的闲置问题尤为关注。

      前述文章称，督察发现，在闲置土地中，房地产类占比较高，有的省份七成以上闲置土地为房地产用地。

      今年4月，自然资源部发布的《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》也显示，国土督察机构2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗，23.8万亩。2009年，官方曾公布全国闲置的房地产用地有约1万公顷（即15万亩），约占我国当年度出让房地产开发用地总量的七分之一。

      两相比较可以发现，从2009年到2017年的八年间，我国闲置住宅用地的总量还是增长了58%。

      为遏制房价上涨，增加土地供应和房源供应是一大手段，但前提之一是要控制和减少囤地，否则即便增加了土地供应，也未必能及时转化成房源。

      8月中旬，住建部约谈海口、三亚（楼盘）、烟台（楼盘）、宜昌（楼盘）、扬州等5市政府主要负责人，要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题。海南（楼盘）、山东、湖北、江苏省住房和城乡建设厅主要负责人也参加了这次约谈。

      囤地问题的长期存在，也说明国土或住建部门难以单独化解，需要更多的部门“围而攻之”。

      上述文章建议，应进一步明确政府及相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责，不能让自然资源部门“单打独斗”，逐步建立起地方政府及财政、住建、规划等部门发挥合力的闲置土地查处机制，让政府及有关部门真正承担起应有的职责。

      “对闲置土地逐宗登记造册，定期公布闲置土地使用权人、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等情况，借助社会和舆论的压力监督土地闲置行为。及时将国有建设用地使用权人闲置土地信息抄送金融监管部门，对违法用地项目及企业不予批准贷款和上市融资。”文章称，在全国范围内探索建立统一的土地市场征信体系，建立开发商黑名单制度，全国联网共享，对其采取重点监视，并通过强制手段限制其拿地开发，以有效遏制开发商蓄意囤地行为。

      相关新闻：

      9月4日，由广东省房地产行业协会发布的《2017年度广东省房地产企业社会责任报告》显示，广东房企已深度布局住房租赁市场建设，尤其是去年，投入力度之大历年罕见。记者梳理发现，各地正不断发布调控政策加快住房租赁市场建设。截至8月底，全国已有超过12个省份50个以上城市发布租赁政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

      中原地产首席分析师张大伟指出，从全国租赁城市落地政策看，主要是加减法政策，加法增加供应，减法是减少选择租赁居住的阻力。主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。

      扩大供应：新增700万平方米租赁住宅土地

      记者发现，大部分城市采取的是扩大供应的做法。

      杭州市区范围内，共有92宗地块出现竞拍自持比例，合计自持面积达191万平方米。

      7月18日，天津市国土房管局印发《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》。明确，企业应当同步建设同项目内的自持租赁住房和可售商品住房。项目内有多幢楼房为自持租赁住房的，应当在一定区域内集中建设；一幢楼房中兼有自持租赁住房和可售商品住房的，自持租赁住房应当以套为单位在同一楼门或楼层集中设置。同时规定，今年全市计划新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。

     8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

      在深圳之前，上海、北京已率先出台相关住房新政，明确租赁住房供应情况。

      8月28日，太原市人民政府发布《关于印发太原市发展住房租赁市场实施方案的通知》，提出从2019年起，新出具商品住房地块规划条件时，要求至少配建住宅面积20%的租赁住房。

      而北京上海在去年就开始研究加大租赁住宅的供应。

      2017年4月，北京市发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确今后五年北京市住房建设租赁住房50万套。

      2017年7月，上海发布《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间，上海将坚持这一定位，并计划到2020年基本形成符合市情、购租并举的住房体系。其中，租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套(间)左右。

      中原地产统计数据显示，从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过700万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过12万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

      限制租金涨幅，年增长不超过5%

      对于城市本身就拥有空置房屋资源的城市，则采取了将商业等其他物业改成租赁住宅的做法。

      7月12日，佛山市人民政府办公室印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房 加快租购并举住房制度建设工作的通知（试行）》（以下简称《通知》）。各项条件满足《通知》规定要求的2018年7月9日前在建、已建、库存的商业、商务办公用房可申请改建为租赁住房。

      8月14日晚，郑州市也发布《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》。允许企业和自然人改变自有土地性质，自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房。2017年12月底前，新筹建租赁住房1000套左右；到2020年，新建租赁住房达到5000套。

      鼓励将农村集体经济组织所有的房屋直接打造为青年公寓、短租公寓、养老公寓等特色租赁小区，由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场。到2020年，新建特色租赁小区住房达到5000套。

      山西太原则表示，支持企业和机构将库存商业办公用房等非住宅及员工宿舍、商品住房改建为租赁住房。2019年底前，推出2个以上项目开展改建租赁住房试点。

      同时，租购一批租赁住房。引导企业在市场长租（收购）一批住房，经过改造作为租赁住房房源。2018年底前，推出2个以上项目开展租购租赁住房试点。

      并且整合一批集体土地上房屋用于租赁。鼓励农村集体经济组织将其所持有的合法房屋打造为青年公寓、短租公寓、养老公寓等特色租赁小区，由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场。

      为了在短期控制租金加个，成都、深圳等城市对租金增长率做出了限制。

      成都市7月出台配建租赁住房新规，要求装修标准不得低于人才住房，租金年涨幅不超过5%。

      8月29日，在深圳房博会租赁论坛上获悉，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制，一房一价、一年一调，租金年增长率最高不超过5%。

      而南昌市住房保障房产管理局则在今年年初就发布通知明确，市房屋租赁管理服务中心负责城区商品房屋租赁价格的调查统计，定期发布房屋租赁指导价格，并定期上报房屋租赁信息。

      今年7月17日，杭州出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，规范自持商品房屋管理，强化后续租赁监管。《通知》规定：自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。

      住房租赁法的立法要提上日程

      自去年以来，在租售并举背景下，各地积极响应中央，从增加租赁房源供给、全面推进租售同权等五个方面出发，相继颁布政策规范租赁市场。

      1、各城出台符合地方实际情况的试点方案，对住房租赁提供宏观指导；

      2、成立国有租赁公司，积极推进住房租赁运营平台；截至今年3月，12个试点城市已成立51家国有租赁公司。国有租赁公司的的成立，以及租赁平台的意义在于让国有资本进入租赁产业链的供应端，短期内扩大供应的规模，为租房者提供更有保障的服务。

      3、试点城市从增加租赁房源供给方面入手，各地结合住房供需状况，支持租赁住房建设；

      4、全面推进租售同权；广州、北京等一些人口净流入大、教育资源丰厚的大中城市发布租售同权相关政策，提高租赁吸引力，加快实现安居宜居。

      5、成都、南京等城市还同时推进租赁信用体系建设，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。

      张大伟表示，整体看，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

      住建部住房政策专家委员会主任顾云昌看来，近期有关房租等问题的讨论热度始终居高不下，这也有望成为促成住房租赁市场政策完善的契机。在当前“房住不炒”“租购并举”“加快建立房地产长效机制”等背景下，有关住房租赁市场的政策细则或加速落地。

      中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，化解租金上涨与租房难，一是需要住房租赁法的立法。保障租房一方的基本权益。

      其二是金融制度突破。放开房地产投资基金，这样就可以解决自持项目与长租平台高成本的问题。

      其三是完善住房制度与住房供应体系，允许企业拿地自建职工房，并给金融、税收、财政的优惠政策。并且共有房、租赁房、公租房的必须保障立马上市供应，规定享受对象不设置限制户籍门槛。

      其四是培育住房租赁市场，促进房屋租赁行业快速发展。目前，全国已有超过50座城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管，涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障等多个方面，但显然，政策支持还一时难解刚需之渴，房源供给的结构性短缺仍是制约我国住房租赁市场发展的一大瓶颈。

      （来源：第一财经日报、澎湃新闻）