全国首套房贷利率连涨20个月 七成百强房企争相布局

      今年以来，面对日趋严厉的调控政策，全国房价保持平稳，房贷利率水平居高不下。根据融360最新发布的报告显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，达到5.69%，环比上升0.35%，同比上升11.13%，为连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策指向仍偏紧，未来房贷利率或保持低幅上涨。

      记者梳理今年前几月数据发现，尽管本轮首套利率上涨幅度收窄，但对购房者来说还款压力仍然很大，以最新首套房贷利率5.69%贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息大概需要109万元，要比去年同期多还13万元利息。

      首套房贷利率连涨20个月

      融360监测数据显示，2018年8月全国首套房贷款平均利率为5.69%，相当于基准利率1.161倍，环比上升0.35%，同比去年8月利率5.12%上升11.13%，为2017年1月以来连续20个月上涨。

      数据显示，在全国35个城市533家银行中，有40家银行利率上升，但较上月减少7家，下调利率银行数仅有4家，而利率持平银行数为488家，为近一年峰值。

      值得注意的是，执行利率上浮20-30%银行数增多，其中，128家银行上浮20%，30家银行上浮25%，28家银行上浮30%，分别较上月增加13家、2家和3家。此外，工、农、中、建国有四大行已上浮15.9%。

      中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼对中新经纬客户端表示，房贷利率收紧是银行落实房地产调控政策、防范金融风险的需要。董希淼表示，目前房价仍处于高位，房地产不确定因素增加，银行会通过调整房贷利率更加审慎地经营个人住房贷款业务。

      武汉再度领跑全国

      中新经纬客户端发现，北上广深四大一线城市中，除北京地区首套房利率与上月持平外，其余均小幅上涨。二线城市利率增速减缓，而武汉再度领跑全国。

      以上海地区为例，融360监测数据显示，8月上海首套房贷利率为5.18%，环比上升0.39%。在30家银行中，10家银行执行基准利率，上浮15%—20%的有6家银行。目前，上海首套利率已无9折优惠，最低可申请9.5折。整体来看，上海的利率均值水平正向全国靠拢。

      此外，中新经纬客户端注意到，作为二线城市中的佼佼者，8月武汉首套房利率再次领跑全国，达到6.35%的水平。为何在一线城市利率趋稳的情况下，武汉的利率水平仍居高不下？

      身处楼市第一线的人或许能解释这一疑问。据媒体报道，湖北汉口地区某房产中介表示：“从去年年初开始，武汉房贷利率逐步走高，首套房贷利率持续上升，二套房贷款利率保持同趋势上升，但增长幅度缓于首套房贷款利率。同时，武汉因其频频出台人才招揽政策引起全国关注，落户人才猛增，楼盘持续走俏，购房热度持续升温。”

      公开报道显示，自武汉实行“零门槛”的落户政策以来，落户武汉的大学毕业生人数急剧增加。政策实施一个多月，办理大学毕业生落户人数超过5万人。如此一来，也一定程度上助推了房价上涨。不过，随着武汉陆续出台限价、限贷等调控政策，房价上涨势头得到明显遏制。从最新70城房价数据显示，武汉7月新房价格环比增长1.1%，涨幅回落了0.1%。

      未来利率或低幅上涨

      近日，中原地产研究中心发布数据显示，年内累计调控次数高达315次，仅今年8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录。业内人士普遍认为，随着楼市调控持续深入，未来房贷利率水平难言宽松，维持低幅上涨概率极大。

      融360房贷分析师李唯一对中新经纬客户端表示，今年8月，多地新出台多项调控细则，调控内容主要涉及房租贷、房企中介违规行为、棚户改造等系列细节方面。

      “当前房贷市场政策指向仍以偏紧调控为主，利率、首付、贷款审核均保持偏严态势，预计后期执行利率下降的银行数将会进一步减少，持平及上涨的银行数将会增多。”李唯一指出，随着利率持平银行数的增加，利率将表现出逐渐稳定的趋势。结合监测的利率数据特点来看，利率保持继续低幅上涨的概率极大。

      苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙也对媒体表示，在今年内，房贷政策整体松动的可能性较小，中央遏制房价上涨的态度十分明确，一旦房贷出现松动，将加大房价上涨的压力，令房价调控压力加大。

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      自国家2016年提出发展特色小镇以来，特色小镇以令人始料不及的速度站上了风口，碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等房企纷纷布局。据机构统计，截至2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或参与特色小镇项目。

      住建部公布的数据显示，特色小镇概念自诞生到现在，全国特色小镇一共有403个。而事实上，这些特色小镇项目良莠不齐。一方面，如此多的小镇如何落地，面临市场巨大的拷问；另一方面，在政策支持下，小镇的未来仍值得期待。

      “房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90％。”深圳华侨城文化集团总经理胡梅林近日在接受记者专访时直言，特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做，因为其最直接的转化就是文旅，且对城市的需求也稳定，成功率高。

      七成百强房企争相布局

       国家提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

      住建部公布的数据显示，特色小镇概念自诞生到现在，全国特色小镇一共有403个。不过结合尚未公布计划的省份推算，全国至少将会出现2000多个省级特色小镇。

      根据公开资料统计，截至2018年7月，某机构房企销售排行榜TOP100中有71家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。

      值得注意的是，房企目前公布的特色小镇项目六成为意向投资项目，签约类约三成，开始动工的部分尚不到5％。因此，从大范围来看，房企特色小镇进展尚处于初期。

      中国房地产金融联盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇，以华侨城为代表的文旅小镇，以华夏幸福为代表的产业小镇。

      特色小镇的推动还需要一段时间，与房地产不一样。房地产是当年建成当年就可以销售，而特色小镇是一个自然生长的过程，不但受制于培育，还涉及很多土地政策等。

      “政策瓶颈是特色小镇目前最大的制约，市场瓶颈还是其次。”胡梅林指出，毕竟特色小镇最重要的意义是盘活存量资产，而存量资产的权属分散在私人、村集体、国家国有及原来在经营的企业手中，牵扯很多私人利益，这些都是历史遗留问题，新政策很难执行解决。此外，特色小镇其实是过去与未来的叠加，既要保留过去的一些文化、历史经验，同时也要面向未来，让年轻人消费，所以产品设计是永远的课题，也需要看企业的经营水平。

      做特色小镇需要百年思维

      众多房企纷纷抢占特色小镇的风口，但至今并没有哪家是特别成功的，都处于探索中。

      “房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90％。”在胡梅林看来，政府、资本、企业三者谁也离不开谁。操盘手一定是企业；政府是引导为主，并解决一些历史遗留问题，同时出台更多政策来支持小镇的发展；而资本要做好前期的利润分配等问题。

      特色小镇目前谈不上盲目扩张发展，因为中国的小镇大概有几万个，只是被国家确名的目前是几百个。胡梅林认为，特色小镇应该说是百年大计，是中国最后一块最大的内生性增长内容，整个行业发展很有前景，而且是快速发展。

      简单计算，截至2017年末中国人口城镇化率达58％，特色小镇还有42％的发展空间，所以说未来广阔的天地就是特色小镇。

      特色小镇就应该是文化旅游类的企业来做。胡梅林表示，华侨城如今正在“文化＋旅游＋城镇化”创新发展模式下建设特色小镇，目前已在全国布局文旅特色小镇，这几年文旅项目投资总和近万亿元，现在大大小小的小镇已经在推进的约30～40个。

      从北京的门头沟斋堂小镇、天津西青京杭大运河项目，到杭州塘栖古镇；从四川的天回、安仁、黄龙溪等古镇，再到深圳的甘坑小镇、光明小镇、大鹏所城、凤凰古镇，还有西安、郑州的文旅项目，以及海南和云南的古村落……华侨城结合各地的地域文化及产业特色，打造独特的小镇运营模式。

      在政策的导向下，众多房企抢滩布局特色小镇。但众所周知，文旅特色小镇项目投资大，落地难。据行业机构实地调研反馈情况来看，部分企业存在借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地，但获得土地后，不少项目存在基础建设、产业培育让位于地产销售的现象。

      胡梅林提醒，房地产企业做特色小镇要考虑周期问题，做特色小镇是百年思维，是长周期经营、短周期收益，要考虑每天怎么赚钱；而房地产是赚钱思维，短周期开发、长周期收益，二者刚好是相反的。

      同时胡梅林对记者表示，至于哪些房企能成功做特色小镇这个没有定论，只要现在在做，不倒下就会有未来，关键是能不能在短期内找到适合的方向，而整个特色小镇的大势是没问题的。

      （来源：中新经纬、每日经济新闻）