部分房企销售业绩负增长 一线城市住房抵押贷款新变

      在宏观政策趋严的背景下，前8月，房企的销售情况仍然向好，百强房企销售额再创新高。在百强房企中，不同梯队的房企销售业绩出现分化，碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名，但是销售增速放缓，中小房企趁势追上，销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制，部分房企业绩下滑，呈现出业绩压力。

      龙头房企增速不超40%

      据亿翰智库公布的《2018年1-8月中国典型房企销售业绩TOP200》（以下简称“榜单”）。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名，其中，前8月，碧桂园突破5000亿大关，累计实现销售金额5091.9亿元；万科、恒大分别为3898亿元和3848.4亿元。

      1-8月，前三名房企销售增速明显，同比增长约21.83%。其中，碧桂园增速较快，其前8月销售额由去年同期3789亿元增34.39%至5091.9亿元；相比而言，万科和恒大同比增幅并不大，分别为10.41%和19.56%。

      值得注意的是，1-8月，销售金额超千亿的房企已由去年同期的8家增至13家，新增5家房企分别为华夏幸福、华润置地、招商、世茂和新城控股。

      在新晋房企名单中，新城控股增速明显，由去年同期榜单的第15名冲至榜单前8。据新城控股公布的数据，前8月，新城控股累计实现销售金额约1373.43亿元，同比增长114.94%，并已超去年全年销售总额。

      有小房企销售业绩大涨5倍

      中小房企销售额增速加快。从8月单月环比增速来看，俊发单月环比大涨571.2%，融侨、正荣单月环比增长超100%，远洋、奥园、雅居乐、中铁单月环比增幅在50%-100%，金辉、新力、新城、滨江、世茂、华发、中海、福晟单月环比增速在30%-50%，融创、蓝光、金科、华夏幸福、建业、万达、金茂单月环比增速在20%以内，其余前50房企单月环比负增长。

      从1-8月累计同比增速来看，金茂、建发累计同比增长超150%，奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超100%，滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超50%。

      中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩增长乏力的现象，龙头房企增速放缓。由于2015年、2016年销售火爆，主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下，市场占有率进一步集中，中小房企只能选择做大规模。

      部分房企销售业绩负增长

      百强房企销售额快速增长，行业集中度也继续上升。据亿翰智库统计，1-8月，十强房企集中度约为30%，比去年全年提高4个百分点，三十强房企销售额总计约4.27万亿元，几乎占据整个市场半壁江山。

      值得注意的是，在多数百强房企销售额实现了较快增速的同时，个别房企出现了销售额下滑的现象。在排名前五十的房企中，金地、首开、万达在前8月的销售额累计同比负增长。

      从8月销售金额来看，金地集团实现签约面积54.1万平方米，同比下降22.19%；实现签约金额112.4亿元，同比下降6.55%。前8月累计签约金额880.6亿元，同比下降2.45%。

      此外，首开在8月份共实现签约面积23.61万平方米，签约金额63.55亿元。前8月,首开共实现签约面积166.88万平方米，同比下降22.12%；签约金额434.64亿元，同比下降14.84%。

      根据克而瑞的数据，前8月，万达集团销售额332亿元，位居49位，相比于去年14名的排位大幅下滑。

      对于未来的市场走势，克而瑞机构分析称，预计三季度末和四季度，房企将加快推货，销售规模也有望继续保持增长。

      ■ 观察

      房企拿地“重仓”长三角

      随着房企规模战愈演愈烈，土地储备依然是房企比拼的方向。今年前8月，百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

      根据中国指数研究院发布的《2018年1-8月全国房地产企业拿地排行榜》，1-8月，碧桂园以1134亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1067亿元稳居第二位，保利以821亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿。

      龙头房企继续坚持全国布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科、保利继续在环渤海、长三角、珠三角加强布局；中海、龙湖、绿地、华润、中梁、龙光、福晟等房企则在区域性的拿地中居于前列。

      值得注意的是，1-8月，随着房地产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%

      从拿地区域来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。1-8月，长三角地区前十名房企拿地总额达2689亿元，位列首位；中西部和珠三角以1926亿元和1530亿元分列第二、第三位。

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      实际上，对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等，通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资，还是最主要的融资方式。

      今年监管部门多次喊话银行的住房抵押贷款产品，提出审慎发放房地产抵押贷款，努力抑制居民杠杆率，严控个人消费贷款等违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。

      自此，诸多银行纷纷提高抵押贷款利率，下调抵押额度，并严格审查企业、个人的贷款用途。部分银行半年报也显示抵押贷款占总贷款比例有所下降，如中信银行2018年上半年抵质押贷款余额1.97万亿，占比为58.17%，比上年末下降0.25个百分点；光大银行上半年抵押贷款余额7715亿元，占比下降2.56个百分点为34.55%。

      而在经历了半年左右的“严冬”后，21世纪经济报道记者近日走访多家银行了解到，目前住房抵押经营贷款在审核、放款等方面都有所放松，部分银行出现额度下行、放款时间加快等情况。但抵押消费贷款仍遭严控，部分银行仍然停贷，而还有该业务的银行也出现利率偏高、审核趋严等情况。

      抵押经营贷款业务回暖

      中信银行个人贷款部某客户经理告诉21世纪经济报道记者，从去年开始，中信银行的个人住房抵押贷款经历了从宽松到收紧，又再到目前利率宽松的过程。

      “在2017年的时候，我们抵押贷款放得比较多，到了今年2月底，则接到通知表示暂停200万以上额度的住房抵押贷款，并且贷款利率也上行到7.03%以上。不过，7月份后，资金相对宽松。虽然目前抵押经营贷款额度还是不能超过200万元，但利率则可以做到6.3%左右了，不过预计四季度可能会出现一些放松。但抵押消费贷利率则还维持在7%左右。”

      而招商银行抵押贷款利率也出现了明显下调，21世纪经济报道记者4月咨询招商银行个人贷款部门的时候，客户经理表示利率个人住房抵押经营贷款利率在6.7%左右，且放款条件审查较为严格，但目前抵押贷款用于经营方面的，利率则可以做到不到6%，具体则需要看客户和企业资质情况。

      “目前经营类贷款我们还是相对积极的，现在这个房抵快贷产品就是给从事实体经营的小微企业提供一个便捷的融资通道，目前利率在6.7%左右，授信三年，可以循环使用，资料齐全后一周左右就放款。另外，还有一个20年等额还款的产品，利率则在7％左右。”

      不过，浦发银行客户经理也多次给21世纪经济报道记者强调，钱一定是要用于经营的，即使放款后也会抽查合同、汇款账户、资金流向等，不允许进入房地产市场。

      而兴业银行的个人住房抵押经营贷款则在对申请人的要求上有所放宽。只要证明是实际控制人即可，不需要一定是大股东、法定代表人等，但在利率上则还维持在7%左右，和半年前差不多。

      实际上，对于科技含量不高的民营小微实体企业、个体工商户等，通过股东、控制人来抵押个人不动产获得融资，还是最主要的融资方式。山东地区一家纺织企业负责人告诉21世纪经济报道记者，虽然一直说要支持小微企业，但就我们自身而言，通过抵押不动产几乎是获得贷款的唯一方式，授信贷款是难以获得的。

      珠三角地区某国有大行副行长告诉21世纪经济报道记者，银行放松抵押经营贷款，也有出于支持小微企业的考虑。“只要资金真的是进入了实体经济领域，并不会抬高房地产价格、促进泡沫化。”

      中国工商银行行长谷澍也在今年的中期业绩发布会上表示，居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升。这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来，总体上看房地产领域债务风险可控，下半年也将严格执行各项监管要求，加强贷款的资金用途和流向的管理。

      但另一方面，虽然个人住房抵押贷款的要求有所放松，但抵押消费类贷款的则在紧缩，部分银行也已经暂停了大额的个人住房抵押消费贷款。如21世纪经济报道记者了解到，北京地区包括招商银行、浙商银行在内的多家股份行，上海地区包括江苏银行在内一些股份行、城商行都已经暂停个人住房抵押消费贷。

      多位银行个贷部客户经理告诉21世纪经济报道记者，从2016年下半年开始，就有感觉多家银行，尤其是股份制银行在发力个人消费贷款，包括大额的住房抵押消费贷款和小额的信用类消费贷款。但后来发现，部分消费贷款违规流入房地产市场，多家银行也因此受到了监管处罚，因此目前额度较大的抵押消费贷在额度、利率、审核上都难以放松，有些银行甚至暂停该业务。

      浦发银行一名客户经理则表示，目前住房抵押消费贷还在继续做，但一定要求提供购物发票，不能是凭证或小票。“谁没事抵押房子消费个100万，发票你提供得出来吗？其实还是有很多违规进入楼市，现在都在严查贷款的违规使用情况。而在银行要求提供消费发票后，申请自然少了，放款也少了。”

      但实际上，虽然银行在严控住房抵押消费类贷款，但多位客户经理都表示，包括“按揭贷款”、“个人住房抵押经营贷”、“个人住房抵押消费贷”在内的个人贷款，不良率相对对公贷款来说都很低。

      央行最新公布数据显示，8月新增人民币贷款共1.28万亿元，其中住户部门短期贷款增加2598亿，占比达20％，银行信贷更多的，还是投向了风险较小的个人贷款。

      天风证券银行业首席分析师廖志明表示，目前银行对个人贷款业务偏向明显，住户部门消费贷款需求仍较好。“从资产质量来看，个人消费贷款利率高风险低，目前抵押消费类贷款受到政策严控，银行自然多发力在信用类消费贷款上，但其中也要注意居民杠杆率抬升下的共债问题。”

      （来源：新京报、21世纪经济报道）