实探米兰1号地块：位于中心镇区内 500米内即有高中和医院

　　作为8月28日挂牌8宗地中唯一一块纯住宅用地，位于洛社老镇区的米兰1号地块将于9月27日出让。据房掌柜实地探查了解到，该地块500米范围内即有洛社高级中学和惠山区人民医院，长远来看，其还位于中心镇区内，1公里内又有规划中的地铁3号线二期，因而备受瞩目。

　　一、地块信息：起始楼面价5991元/㎡，需集中配置1个邻里中心

　　①XDG-2018-12号地块(米兰1号地块)概况

　　位置：惠山区洛社镇洛中路南侧、洛雅路西侧

　　土地面积：92720.5㎡(对应最大建筑面积约为22.25万㎡)

　　土地用途：居住用地

　　容积率：≤2.2-2.4

　　土地出让起始金：122200万元

　　起始楼面价：5991元/㎡

　　地块信息一览

　　地块规划图

　　②XDG-2018-12号地块规划设计要点

　　成品住房：新建高层住宅中成品住房比例必须达到30%

　　规划控制要素：地块内集中配置1个邻里中心，建成后须移交当地政府。

　　地块卫星图

　　二、地块实探：已为净地，位于洛社老镇区周边多以老小区为主

　　从卫星图上可以看到，米兰1号地块位于洛社高级中学与惠山区人民医院之间(直线距离500米内)，同在新兴东路上，北面即为京杭运河(直线距离约600米)。就地块所处位置而言，属于洛社老镇区，距离洛社哥伦布广场约1公里，包括商业、生活等在内的配套相对成熟，同时，周边还有锦绣苑、翠竹花园、新盛花苑等众多老小区，人口较为密集。目前，地块内部已为净地，可随时进行开发。

　　地块实景图

　　1、出行方式：交通不算便利，离规划中地铁3号线二期约1公里

　　对内，地块东西向拥有江海西路以及江海西路快速化连接洛社与市区，目前，江海西路洛社新开河至钱皋路段高架已经通车，钱威路立交也一并开放交通，南北向则有惠洲大道连接前洲;若选择公交出行，目前，江海西路洛社新开河至钱皋路段高架已经率先通车，最近的即为惠山区人民医院站，经过的620路(定点发车)、626路(班次间隔：10-25分钟)等公交可到达洛社客运站、101医院、火车站等地。长远来看，地块周边有规划中的地铁3号线二期，直线距离约1公里。

　　对外，除了现有的G312国道、沪宜高速、洛社客运站和城铁惠山站区，3公里外的无锡汽车客运西站已于2018年8月17日正式投入运营，班线遍及安徽、江苏、四川、河南等地。

　　2、区域配套：基础配套较齐全，1公里内即有洛社哥伦布广场

　　由于地块周边老小区众多，因而可以满足附近居民的日常生活所需，并且，1公里内有洛社镇政府、洛社哥伦布广场，1.5公里内有嘉阳生活购物广场，稍远一点的还有麦德龙、洛城项目底商和自建的洛城锡西商业广场。此外，洛社高级中学、惠山区人民医院、翠竹大酒店、中国农业银行等各类配套也分布在周边。值得一提的是，地块往北600米左右即为京杭运河。

　　3、周边小区：共3盘在售，二手商品房价格在11681-12656元/㎡

　　新房方面，除了待售的碧桂园南光城和国瑞洛社新城15号地块，惠山国际社区已于9月11日开盘，精装高层均价13500元/㎡。另外，还有稍远一点的洛城·紫园、惠都上府名园2盘在售，毛坯高层价格在13000-13500元/㎡。

　　二手房方面，因房源性质、房龄不同价格各有不同。目前，锦绣苑、翠竹花园、华诚花苑、先中新村等交付较早的小区价格在8102-10470元/㎡(不含公寓);南光洛龙湾壹号、洛城上院、洛城中央御景等商品房的价格在11720-12704元/㎡(不含别墅)。

　　三、地块简析：位于中心镇区内，或打造为洋房、小高层、高层

　　1、距离国瑞洛社新城15号地块约2公里，或吸引房企报名参拍。

　　国瑞4.4亿元入驻洛社，7160元/㎡重塑区域楼面价的消息仍记忆犹新，时隔5个月洛社又再次推地，一宗位于洛社新城，一宗位于洛社老镇区，两宗地直线距离不超过2公里。从地价来看，本次挂牌的米兰1号地块起始楼面价比国瑞洛社新城15号地块成交楼面价低1169㎡元/㎡;从配套来看，两宗地各有优势，不过，由于米兰1号地块所在的老镇区可出让的地块已经越来越少，再加上纯住宅用地这一优势，也会吸引部分房企报名参拍，但最终成交楼面价是否会超过国瑞值得期待。

　　2、2盘均价13500元/㎡，开发成偏改善类产品会比较有吸引力。

　　从最初的华广，到国瑞，再到融创、碧桂园，随着诸多品牌房企的入驻，近年的洛社地价、房价不断攀升。目前，该地块周边在售的3个楼盘中，洛城·紫园均价13000元/㎡，惠山国际社区、惠都上府名园稍高一点，均价已达到了13500元/㎡，于今年4月拍出的国瑞洛社新城15号地块虽未开盘，但业内预测其售价或将达到15000元/㎡，再看该地块，即便以5991元/㎡的底价成交后期售价也不会低。

　　一方面，高地价定调高房价，另一方面，由于限购等客观因素该片区本身对于外地刚需购房者吸引力有限，再加上区域内面对的客户大多是已经有房子的本地居民，他们的刚需购房需求并不迫切，若米兰1号地块后期开发成偏改善类的产品，对于有改善置业需求的本地居民来说会比较有吸引力。

　　3、位于中心镇区内，打造为洋房、小高层、高层的可能性较大。

　　根据《无锡市惠山区洛社镇总体规划(2015-2030)》，洛社镇行政辖区总面积约77.42平方公里，未来将形成“一镇一园、两区两片、一心五廊”的发展布局，其中，米兰1号地块所在的中心镇区主要会加强沿京杭和锡澄运河滨水空间布局优化，并适当增加公共服务资源和商贸用地供给，建设镇区生活服务中心，以提高城镇功能和产业集聚的中心度和凝聚力。　

　　从另一方面来看，该地块距离京杭运河仅600米，水系资源丰富，再加上容积率≤2.2-2.4的建设条件，很有可能会打造为洋房、小高层、高层，进一步补充区域房源。