龙湖4.8亿底价摘茶白片区商住用地 房企拿地愈发谨慎

      “拿地谨慎主要是因为目前地块基本属性复杂，再加上房企融资渠道受到严格监管，导致房企对高总价地块积极性不高。”张大伟表示。

      以8月份土地成交总价榜单榜首地块为例。该地块来自上海徐汇区罕见出让地1宗大体量综合地块。最终由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得，成交总价为98.63亿元，环比上月总价榜首回落了28%，虽然该地块处于核心地段，但可能由于起始总价已经很高，对许多企业来说现金流难以负担，所以仅以0.1%的溢价率成交，开发商竞争意愿不高。

      58安居客房产研究院表示，土地市场整体表现为一线冷三四线热，这也显示出房企对于不同城市未来判断。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探，导致房企对于未来的预期变得更为谨慎；二是限价影响，房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。而三四线城市则明显不同，一方面受到“去库存”及“棚改”政策的影响，企业的“抢地”意愿依然十分明显；另一方面虽然PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低，但并不代表货币化安置即将落幕，未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用，房企也正是看到这个趋势，从而依然在三线城市大胆布局。

      流拍增多背后

      通常来讲，土地市场降温与销售市场息息相关。这是否意味着房企多看空后市？

      易居研究院研究总监严跃进认为，从土地市场金额等同比数据看，表现还是不错的。这说明，房企补库存的需求还是很大。土地市场成交金额创新高，说明此类地产企业对于未来市场还是看好的。不过，土地市场溢价率下调，一方面是地方政府对于拿地资金有所约束，另一方面也是房企理性拿地的表现。

      新城控股副总裁欧阳捷对记者表示，溢价率下调主要原因是地价过高。“不少城市都在限价，房价地价差就会缩小，这会导致房价地价差不足以覆盖运营以及税收成本。房企要么不赚钱，要么亏损。因此，房企拿地量减少。今年以来，二线城市流拍了181宗，一线城市流拍了13宗，三四线城市流拍了630宗，加起来已经超过了800宗土地。”

      “三四线城市地价同样很高，虽然这些城市不限价，但是这些城市房价上涨空间几乎没有，再加之购买力被透支，高端改善性需求没那么多，房价上涨后投资客退潮，导致市场需求下降。”欧阳捷已经注意到，大房企已经在谨慎拿地。“前19强房企目前拥有的土地储备即便是三年内不拿地也没问题，但中小房企还没有意识到整个市场已经发生变化。”

      58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企资金压力渐显也是土地市场降温的原因。“虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性，但对房企来说，融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。当然必须看到，国资背景的大型品牌房企的融资压力相对较小，而对于中小民营房企来说，融资收紧却可能会直接引发其债务违约风险乃至业务受挫，直接影响到拿地的资金来源。”

      “从全国市场来看，观望情绪已经开始蔓延。在一二线城市，很多人失去购房资格，而房价平稳也使得房产失去投资价值；在部分三四线城市，房价达到历史高位，上涨空间有限，购房者也在观望。”欧阳捷表示，房地产市场已经无法支持高增长需求。今年楼市会呈现“大稳小乱”的一年。所谓“大稳”即整个大格局很稳，“小乱”即每个地方政府的政策不一样。有的（城市）在收紧，有的在刺激和打压。

      （来源：观点地产网、21世纪经济报道）