房企库存增速放缓 多地公积金实行认房又认贷政策

      在坚持“房住不炒”这一基本定位的背景下，今年以来，国内各地楼市调控政策频频加码，市场走势趋稳的同时，也让房地产企业面临着与过往几年不同的市场环境。同时，今年国内多地土地流拍情况增多，也折射出房企在拿地投资方面的谨慎态度。克而瑞针对170家典型房企上半年报告分析指出，规模房企的现房存货总量仍在上升，但增速已经有所控制，在此基础上，房企的去化压力也得到改善。

      规模房企控制存货增速

      房企存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。存货按照成本进行初始计量，一般包括房地产开发产品、非开发产品分类，其中房地产开发产品包括已完工、在建、拟开发等多种形式。根据克而瑞的分析，上半年房企存货规模总体而言是持续提升的。

      截至6月底，170家房企存货总规模达96892亿元，较2017年底增长了13%，同比上升了6个百分点，其中60家典型房企整体存货规模较2017年上升了15%。从各企业存货规模来看，有27家房企存货超1000亿元，较2017年增加了4家，且TOP3强门槛较去年提升了500亿。

      部分规模房企今年上半年增幅较大，其中碧桂园上半年存货总量为5502亿元，相比2017年底时增长40%，新城控股和龙湖集团的增幅也分别达到38%和36%，而旭辉的存货总量尽管只有830亿元，但相比此前增长了90%。

      克而瑞分析指出，除个别企业外，规模房企在库存的增速上开始有所控制。数据显示，今年上半年销售额前30位的房企，存货规模为64072亿元，相比年初增长14%，但与去年同期相比增幅下降了7个百分点。这意味着规模房企开始有意控制存货规模的增长速度，谨慎适度地扩充规模。

      房企去化压力改善

      截至上半年，房企整体周转率出现回升。根据克而瑞的统计，170家典型房企上半年存货周转次数为0.32次，同比微升，60家重点监测房企存货周转次数为0.33次，与上年同期持平。尽管目前存货周转率低于去年全年水平，但根据房企下半年加快周转的传统来推断，全年存货周转率基本能维持去年水平。

      在行业集中度提升、融资成本逐步上升的背景下，房企对周转率的要求正在提高。部分企业正在推进的“高周转”路线，要求从事前调研、规划设计，到拿地后的快速开工，缩短开发建设周期等，整个运营过程都须要高度标准化。克而瑞分析认为，这体现出房企应提升运营效率才能保持竞争力，而周转率也能反映企业有效运用资金的能力。

      在存货增速有所控制的情形下，房企去化压力开始出现变化。克而瑞数据显示，170家典型房企已竣工存货占比连续三年下降，企业去化压力逐渐缓解，在60家重点监测房企中，55家公布存货明细企业已竣工存货总量为9813亿元，与去年末相比增长8.8%，低于总量增幅。

      克而瑞分析认为，尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存，但是凭借企业存货周转次数的提高，区域结构的优化以及有效消化了较多的已竣工存货，减缓了其库存压力。近七成重点监测房企上半年已竣工存货占比下降，且这些房企全部在销售额百强之列，其中下降幅度较大的旭辉、绿城、金茂、正荣、绿地等企业，下降幅度都超过5%。

      扩张更谨慎，销售更积极

      国内房地产市场一直存在行业集中度不断提升的情况，结合上半年存货情况统计，克而瑞分析认为，下半年房地产行业会呈现多种趋势。

      一方面，房企扩张步伐会更加谨慎，这直接体现在拿地方面。此前，雅居乐、世贸、首开等多家企业已在半年报或半年业绩会上表示，下半年将继续谨慎拿地。另一方面，房企在销售上则会更加积极，在调控持续发挥作用的背景下，不排除部分城市库存可能回升，房企或将加大推盘量，以加快回笼资金。

      此外，由于目前国内楼市已进入“金九银十”传统销售旺季。克而瑞分析指出，预计随着新一波推盘潮的到来，将会有更多的房企加入到打折促销中，特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段将会增多。

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      各地对于公积金政策的调控仍在加码，但一二线城市和中小城市的调整措施出现分化。江西省住房公积金中心9月21日发布公告称，将于10月开展公积金“对冲还贷”业务，即每月从公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。而日前，杭州、广州、北京等一线城市发文明确公积金异地购房限制提取。分析人士指出，公积金政策的调整主要强调惠民便民，满足刚性住房需求，预计未来调控政策内容将不断出现。

      根据江西省住房公积金中心发布的公告，为更好地服务于缴存职工，将于10月停止委托划款偿还住房公积金贷款业务，原已办理“按月划拨”业务的职工将自动转为“对冲还贷”业务。

      具体来看，2018年10月前已签订的《省住房公积金贷款委托划款协议》（以下简称《划款协议》）将自动转为对冲还贷协议。自10月起对冲还贷协议生效后，江西省住房公积金中心每月将不再按《划款协议》中的金额划拨至职工还款银行卡内，而是在对应的每月还款日从职工的住房公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。《划款协议》到期后，职工需到该中心重新签订《江西省住房公积金对冲还贷协议》（以下简称《对冲还贷协议》）。

      在还款顺序方面，从10月起，将以职工的还款日为对冲还贷日，并按《对冲还贷协议》中签订的对冲顺序依次划扣协议中各委托人住房公积金账户内的余额用于偿还公积金贷款。当委托人的公积金账户内余额不足以对冲月还款额时，委托人须在还款日前将月还款差额存入借款人还款银行账户内，确保正常还款。

      业内人士指出，此次调整主要是对还款流程简化。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，公积金偿还不是直接进入到职工的还款银行，而是从职工本身的公积金账户抵扣。一方面减轻了银行的一些业务，另一方面也使得操作更加简便，减少了一些程序。此次调整主要从公积金办理部门的效率提高和便利的角度来进行，本身并不涉及到房地产调控的概念。

      更多城市加入收紧行列

      事实上，很多城市开展了公积金直接对冲还贷业务。据北京商报记者不完全统计，今年8月以来，上饶市、长沙市、秦皇岛市、赣州市等都相继推行了公积金贷款对冲还贷业务。

      例如，长沙市于9月起全面启用住房公积金按月对冲还贷业务，将委托划拨还贷整体转换为按月对冲还贷。秦皇岛市于9月3日起，采取系统自动扣划方式，按月从借款人及配偶公积金账户余额中扣划相应金额，用于偿还其当月公积金贷款本息。

      与简化流程相比，更多地区的公积金政策出现收紧态势。据北京商报记者不完全统计，自7月以来，已有北京市、上海市、杭州市、广州市、太原市、天津市、大连市、内蒙古自治区等超过20个地区发布了公积金调整政策。

      在违规提取方面，8月以来，北京市、上海市、大连市、宜昌市、黄冈市、南昌市、长沙市等地住房公积金管理中心开展打击非法以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款并收取高额手续费等行为的专项行动。

      而限制异地购房提取公积金则更为引人关注。7月，杭州市、广州市等对异地购房做出限制。例如，杭州市规定，在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。8月，太原市也发文指出，太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。9月，北京市、台州市也对异地公积金提取做出限制。

      值得注意的是，多地公积金开始实行“认房又认贷”政策。据统计，9月以来，北京市、台州市相继规定公积金贷款既要看本市是否无房，又要看全国范围内的个人住房贷款记录。

      房地产调控加码

      多地公积金政策收紧也引发了市场关注。分析人士指出，近期多地密集调整公积金政策，其一是流动性压力较大，其二是为了更合理满足刚性住房需求。中原地产首席分析师张大伟对北京商报记者表示，2018年很多城市公积金政策明显收紧，主要原因是因为商贷价格太高使得公积金使用率提高，很多城市的公积金额度吃紧。

      严跃进则认为，公积金政策的调整，主要还是强调惠民便民的政策，让普通百姓能够使用公积金购房，因此调控是次要的，关键还是用公积金更加汇集一部分群体来买房。从严格提取限制的做法看，其实也是考虑到公积金的使用情况，对公积金政策进行管控。

      数据显示，8月以来，公积金调整城市从之前集中二三线城市向一二线城市到三四线城市均有大量分布，更多的城市加入调控队列。张大伟指出，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现。

      （来源：南方日报、北京商报）