16号A地块：距国瑞300米 有江海西路快速路连接市区

　　11月21日，洛社新城16号A地块正式竞拍，作为挂牌4宗地中土地出让金起始价最高的一宗，地块位于洛社新城，距离国瑞洛社新城15号地块约300米，后期或开发为高层产品。值得一提的是，随着江海西路快速路的通车，这里也将逐步成为购房需求外溢消化地之一。

　　一、地块信息：为纯住宅地块，最大建筑面积10.04万㎡

　　①XDG-2017-22地块(洛社新城16号A地块)概况

　　位置：惠山区洛社新城新盛路北侧、规划道路东侧

　　土地面积：40164.5㎡(对应最大建筑面积约为10.04万㎡)

　　土地用途：居住用地

　　容积率：≤2.2-2.5

　　土地出让起始金：56900万元

　　起始楼面价：6439元/㎡

地块信息一览

地块规划图

　　②XDG-2017-22地块规划设计要点

　　建筑限高：以高层为主

　　成品住房：新建高层住宅中成品住房比例必须达到30%

地块卫星图

　　二、地块实探：内部基本为净地，周边配套设施醇熟

　　洛社新城16号A地块位于惠山区洛社新城，为挂牌4宗地中出让金起始价最高的一宗。据房掌柜实探了解到：该地块南接洛城水韵花园、西邻惠都上府名园和洛城中央御景，往北约300米即为国瑞洛社新城15号地块，区域内交通便捷，基础生活配套成熟，人口密集，生活氛围浓郁。从地块内部情况来看，除了少量堆放的建筑垃圾，已基本为净地。

地块实景图

　　1、出行方式：两班公交经过，有江海西路快速路连接市区

　　对于居住在周边的市民来说，现阶段的出行方式主要为公交和自驾。若选择自驾出行，南北方向的洛城大道可通往钱桥、盛岸，新盛路往西可到达连接洛社与市区的江海西路高架;对公交出行的居民来说，经由的626路和609路可去到洛社客运站、百乐广场、胜利门、无锡汽车站，且班次较多。另外，还有G312国道、沪宜高速等多条交通要道连接周边城市。

　　2、区域配套：位于洛社新城核心区域，各类配套设施醇熟

　　生活配套方面，除了洛城项目底商和自建的洛城锡西商业中心广场，有大型超市麦德龙可满足居民的日常生活;教育资源方面，有雅西幼儿园、雅西实验小学，及稍远一点的洛社中心幼儿园、洛社高级中学等;同时，还汇集了锦江花园酒店、惠山区人民医院、汉拿山汗蒸休闲广场等各类配套。

　　3、周边小区：两盘在售，二手房价格在11417-16001元/㎡

　　新房方面，目前仅洛城紫园、惠都上府名园两盘在售，其中，惠都上府名园剩余30、40套小高层房源，均价13500元/㎡;洛城·紫园剩余约20套高层，均价13000元/㎡。至于二手房，地块所在区域内聚集了众多洛城项目，包括水韵花园、橄榄郡、悦湖园、中央御景、英伦郡、橙园、德院、上院等，整体价格在11417-16001元/㎡(含别墅)。

　　1、江海西路快速路提前通车，洛社成为购房需求外溢消化地。

　　对于和主城区连接较弱这一点，随着江海西路快速路的提前3个月通车，随之改变。作为城市快速内环西线建设的重要节点，这条新高架西起洛社新开河，东至凤翔立交，不仅促进了洛社与无锡中心城区的沟通，也成为承接其它区域购房需求外溢的一个选择。

　　就地块所在的洛社新城而言，目前区域内在售的洛城紫园、惠都上府名园定位多为刚需、首改，且均为尾盘，以致刚需外溢的群体很难在这里找到适合自己的产品，而对于那些能承受较高总价的改善型客户来说吸引力又不足，不过，按照地块≤2.2-2.5的容积率，以及限高条件，该地块后期或开发成高层产品，再加上待售的悦湖官邸、国瑞洛社新城15号地块(10栋6-18层住宅楼)这两个新项目入市，在进一步补仓区域房源的基础上，将为有置业需求的购房者提供更多选择。

　　2、片区为政府率先启动的重大项目，市场认可度正逐步提高。

　　一个区域的发展离不开规划。据房掌柜查阅资料得知，该地块所在的片区为无锡市及惠山区政府“城市化发展战略”中率先启动的重大项目，经过多年的建设发展，已经形成了较为浓厚的居住氛围，且地价、房价节节攀升。

　　首先在地价方面，洛社新城最近的一次土拍是在今年4月，当时吸引了6家房企报名参拍，最终被国瑞以楼面价7160元/㎡竟得(洛社新城15号地块)，刷新了区域地价新高。再看该地块，起始楼面价6439元/㎡，虽然比国瑞的成交楼面价便宜了721元/㎡，但对于洛社新城而言并不低，且相较9月份洛社老镇区拍出的广厦米兰1号地块(成交楼面价5991元/㎡)要高448元/㎡。

　　地价的攀升，房价也不可同日而语了。对于新房市场，在售的洛城紫园、惠都上府名园这两个整体价格在13000-13500元/㎡，国瑞虽然还未开盘，后期售价也不会低于15000元/㎡;二手房市场，包括水韵花园、橄榄郡等在内价格在11417-16001元/㎡(含别墅)，可以看到的是，在市场认可度逐步提高的同时，洛社这个价格洼地正渐渐被填平。