一边大手笔拿地一边转让？“大地主”广州地铁也有烦恼

      出手：一边拿地一边转让

      广州地铁也打算趁着年底囤货？

      近日，广州市公共资源交易中心相继挂出了三宗车辆段地块。

      11月7日，广州一口气推出18宗地，包含10宗商住地、1宗疗养医院商业综合用地和7宗工业地。涵盖了花都、番禺、从化、荔湾、白云、增城等区域。起拍总价超270亿元！

      值得留意的是，在11月7日推出的地块中，有两宗车辆段地块挂牌，一宗为白云区华南快速路以南、广清高速路以东白云湖车辆段地块，起拍总价达71亿，楼面价15030元/平。另一宗为番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块，起拍总价高达63.7亿元，起拍楼面价13315元/平。

      白云区白云湖车辆段地块

      土地用途：交通站场用地兼容居住、商业、商务、教育用地

      宗地面积：222886平方米

      挂牌起始价：710871万元

      楼面价：15030元/平方米

      块按“限地价+竞自持+摇号”方式竞拍，设定最高限制地价为1030763万元。

　　地块要求：

　　1、竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验，并要求配建地块内的九年一贯制学校、幼儿园、图书馆等公共设施。

　　2、地块计算容积率建设面积中的地铁综合楼占地面积6203.378平方米，建筑面积42045平方米，已由广州地铁集团有限公司建设完成，该建筑量不纳入本次出让范围，所属用地不属于本次出让范围，其产权不属于竞得人。

　　3、土地项目建成后，受让人须自持不低于85080平方米建筑面积的住宅(以不动产登记的建筑面积为准)用于租赁住房，自持租赁住房须整体确权(只办理一个不动产权证)，不得销售。

      番禺区石壁街陈头岗停车场场站综合体项目地块

　　土地用途：二类居住兼容中小学、公共交通设施用地

　　宗地面积：242094平方米

　　挂牌起始价：636868万元

　　楼面价：13315元/平方米

　　地块按“限地价+竞自持+摇号”方式竞拍，最高限制地价为923458万元。

      地块要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验。并且须按要求配建地块内的45班九年一贯制学校、110kv变电站等公共设施。

      并且土地项目建成后，受让人须自持不低于105126平方米建筑面积的住宅(以不动产登记的建筑面积为准)用于租赁住房，自持租赁住房须整体确权(只办理一个不动产权证)，不得销售。

      另外，10月24日广州市公共资源交易中心也挂出总建筑面积达58.6万平的“巨无霸”萝岗车辆段地块。

      该地块总起拍价为76.24亿，为2018年以来单宗起拍总价最高的用地，但较2017年10月挂牌的13号线官湖车辆段用地总价（131亿）低，为近两年供地记录中第二高总价用地。

      特别注意的是，该地块设置了严格的竞拍条件。

      地块采用限地价+竞自持+摇号的形式拍卖，要求：

      1、竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验。

      2、竞得人须按规划要求配建地块内的初中、小学、幼儿园等公共设施，建成验收合格后按规定无偿移交给广州市黄埔区政府有关部门。

      3、竞得人须按规划要求建设地块西侧连接荔红一路的市政道路。

      4、土地项目建成后，受让人须自持不低于106000平方米建筑面积的住宅（以不动产登记的建筑面积为准）用于租赁住房，自持租赁住房须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，自持年限与土地出让年限一致。

      白云湖车辆段地块、陈头岗停车场站站场综合体地块、萝岗车辆段地块与汉溪长隆上盖地块、官湖车辆段上盖地块都有共同的一点要求：竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验。

      所以广州地铁拿下这三宗车辆段应该是毫无悬念的事了。

      但就在这边厢广州地铁准备大手笔拿地的时候，那边厢广州地铁在10月25日挂出了旗下全资子公司广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债权，转让底价47.81亿元。

      广州地铁挂出的，正是2017年拿下的汉溪村地块65%股权。

      资料显示：广州耀胜为广州地铁100%持股公司，持有番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块。广州地铁以63.83亿元底价拿下番禺汉溪长隆地铁上盖商住地块，折合楼面价22000元/平。

      根据转让条件，受让方需在广州产权交易所签约通知发出之日起10个工作日内向广州地铁提交整个项目的建筑方案，在签订合作开发协议后三个月内动工建设，2022年5月29日前整体竣工，并于竣工之日起1年内试营业。受让方还需在合作生效之日起5个工作日内一次性支付交易标的的成交价款。

      广州地铁还对地块商业部分的租金和营收做了具体规定：商业物业竣工之日起算五年届满之日起，租金不低于200元/平/月，商务办公物业竣工之日起算五年届满之日起，不低于120元/平米/月。

      这是什么操作？

      烦恼：扩张与收支的不平衡

      想要了解广州地铁地产的神操作，先要了解一下广州地铁地产。

      据广州地铁官网介绍：广州地铁房地产事业总部主要负责地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等资源的开发经营，是广州地铁总公司核心业务之一，是承载“地铁+物业”发展战略的具体实施平台，也是广州地铁总公司未来的利润中心。

      官网显示：目前，已经开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场等十几个项目；正在开发的项目有南海金融城、地铁线网运营指挥中心、大坦沙和坑口地铁上盖物业等，在建物业面积超过120万平方米；计划开发的项目有燕塘、北京路、一德路等，还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。

      （广州地铁地产开发的悦江上品苑）

      据广州地铁2017年年报显示，2017年广州地铁斥资近200亿，新增38万平土地储备，在公司房地产发展史上尚属首次。

      但与快速扩张土地储备步伐不一致的，是广州地铁地产的收支。年报显示，广州地铁2017年多种经营收入约43.29亿元，完成开发物业销售金额月6.33亿元，而广州地铁物业全年营收约1.42亿元。

      具体到番禺汉溪村地块：

      出让公告显示：今年1月2日，广州地铁将地块的使用权变更为由其100%控股的广州耀胜。目前该地块63.83亿元的土地出让金已全额缴纳，合同印花税约319.15万元以及契税约1.91亿元也已全额缴纳，但尚未缴纳受让项目地块所需缴纳的其他各项税费。截至公告日，地块尚未办妥不动产权证。

      截至2018年9月30日，评估基准日之后该公司未经审计的资产总额为65.84亿元，负债65.74亿元，所有者权益999.03万元。广州耀胜的负债与当初的拿地总价相差无几。

      据了解，番禺汉溪村地块从拿地至今尚未进入开发阶段。

      不管是想真心求合作伙伴还是因为资金压力，广州地铁似乎下了决心要将汉溪村地块的开发提上日程。

      广州地铁为汉溪村地块制定了更为严苛的出让条件，受让方需在广州产权交易所签约通知发出之日起10个工作日内向广州地铁提交整个项目的建筑方案，在签订合作开发协议后三个月内动工建设，2022年5月29日前整体竣工，并于竣工之日起1年内试营业。受让方还需在合作生效之日起5个工作日内一次性支付交易标的的成交价款。

      广州地铁还对地块商业部分的租金和营收做了具体规定：商业物业竣工之日起算五年届满之日起，租金不低于200元/平/月，商务办公物业竣工之日起算五年届满之日起，不低于120元/平米/月。

      也就是说，该地块的合作伙伴不仅要一次性付齐47.81亿元的收购款，还要具备较强的商业运营能力。

      广州地铁能找到这样的合作伙伴吗？

      合作：愈发亲密的越秀

      从近年来，广州地铁地产不断扩大的朋友圈，就可以窥见广州地铁在广州房地产市场的野心。　

      据了解，广州地铁房地产事业总部于2004年正式成立。

      次年(2005年)，广州地铁便携手保利地产合作开发了住宅项目紫薇花园。

      2011年11月28日，广州地铁与广州市辉兆有限公司以底价30.7亿夺广州荔湾大坦沙地块，刷新广州2011年单幅土地总价。而“神秘”的广州市辉兆有限公司，背后其实是方圆地产与合景泰富。

      从2016年至今，广州地铁就开始与越秀地产、珠江实业等本土大房企进行深入的战略合作。2017年7月10日，广州地铁集团、越秀集团、珠江实业集团更是共同发起了广州轨道交通城市更新基金，首期规模200亿元。该基金将以“基金+轨道+物业”模式推进轨道+物业发展。

      2018年8月，广州地铁与越秀地产共同组建全新城市“轨交+物业”运营商品牌——广州市品秀房地产开发有限公司。

      品秀地产的首个项目，正是广州地铁去年竞得的增城官湖车辆段及上盖地块，案名“品秀星图”

（正在施工建设的品秀星图）

      而越秀地产方面也曾在今年的中期业绩发布会上表态：“越秀集团在2016年与广州地铁集团签订了战略合作协议，共同推进广州地铁里程400公里在未来的5年向达到800公里的里程还有30多个站点的目标前进。

      在今年5月16日，双方共同成立了品秀公司，股权方面，越秀集团占了51%，地铁集团占了49%。所以目前公司的第一个项目还是在母公司越秀地产的名下。未来的轨交住宅将是越秀在广州发展的一个重点。”

      易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，广州地铁负责沿线开发，越秀等房企则打造物业，双方优势互补，利于后续商业地产项目的运营，也更容易进行金融化运作。

      汉溪村地块是否又是广州地铁与越秀地产一同开发，仍是未知之数。不过，可以预见的是，依托得天独厚的“TOD”发展模式，广州地铁将成为未来广州楼市中的重要房企。