楼市下行趋势明显。
11月14日,国家统计局公布了2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。
数据显示,1-10月,中国房地产开发投资同比增长9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点。同期,商品房销售面积同比增长2.2%,增速比1-8月回落0.7个百分点;商品房销售额增长12.5%,增速回落0.8个百分点。
中国民生银行首席研究员温彬表示,从主要指标上看,商品房销售面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、资金来源等都较前值有不同程度回落,调控政策从严导致国内贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束,仍是影响房地产投资的较大因素。
主要指标增速回落
尽管新开工面积、土地购置面积等依旧维持高位,但几乎所有的主要指标,均出现了增速下滑或降幅扩大的现象,楼市下行态势明显。
国家统计局数据显示,2018年1-10月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速持续缓慢回落。而从10月当月数据来看,全国房地产开发投资额达到10660亿元,同比增长7.7%。同比增速已连续三个月下降,相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。
从开工面积来看,新开工面积虽然依旧亮眼,但增速同样下滑。前10月累计房屋新开工面积168754万平方米,增长16.3%。10月当月的新开工面积的同比增速为14.7%,是4个月来首次低于20%。
竣工面积则持续低迷。前10月全国房屋竣工面积57392万平方米,下降12.5%,降幅扩大1.1个百分点。值得注意的是,这已是连续11个月房屋竣工面积同比下跌。
另外,土地购置面积与金额增速同样双双放缓。1-10月,房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%,增速比1-9月回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元,增长20.6%,增速回落2.1个百分点。
“受益于拿地和新开工等数据,开发投资数据总体上表现相对活跃。但持续动力不足,预计后续此类曲线会继续下行,年底总体上维持在5%左右的水平。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
投资数据增速放缓,销售数据则持续“低温”。
国家统计局数据显示,1-10月,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点。全国商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。
单月来看,9月同比下滑3.6%后,10月商品房销售面积为13804万平方米,同比下滑3.1%。
分区域来看,东部与东北地区销售面积持续同比下降且降幅均有所扩大,而中、西部地区则都出现了增速下滑。
对此,中泰证券宏观首席分析师梁中华分析称,房地产投资增速继续回落至9.7%,商品房销售面积同比继续降至2.2%,预示着房地产投资将延续下行态势。从现实条件来说,小城市房价已经飙升至高位,进一步刺激的空间有限,调控政策易紧难松。
四季度资金压力加大
尽管投资与销售数据均有下行趋势,但多位受访人士均向记者指出,此次统计数据显示的房企资金状况好于预期。
1-10月,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月回落0.1个百分点。其中,国内贷款19727亿元,下降5.2%;利用外资80亿元,下降35.6%;自筹资金45512亿元,增长10.8%;定金及预收款44942亿元,增长16.3%;个人按揭贷款19408亿元,下降0.9%。
严跃进告诉记者,尽管1-10月房企到位资金增速比1-9月有所下降,但仍是2018年以来的次高值,表现明显好于预期。
严跃进认为,这主要有两点原因造成,第一,部分房企为了回笼资金,加快了销售节奏,进行适当降价。第二,伴随多次定向降准,全国银行间市场同业拆借月加权平均利率从2017年的2.9%下降至2.59%,总体资金环境有所改善。
但多数观点仍然认为,在房地产调控不放松的情况下,降准对房企资金压力的缓解作用有限,随着2015年-2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务迎来到期高峰,四季度房企资金压力依然较大。东方财富(300059,股吧)Choice的数据显示,前三季度上市房企整体资产负债率约为79.87%,比去年同期上升了0.97个百分点。
这迫使房企加紧了融资进程,但融资难度依旧较大。10月30日,恒大发行三笔共18亿美元优先票据,其中,2年期、4年期和5年期债券利率分别高达11.00%,13.00%和13.75%。13.75%的利率指引,创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。11月5日,在多笔发债融资计划受阻后,富力发布公告计划配股融资约100亿港元。
据同策研究院数据,9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,环比8月的602.73亿元减少26.48%,再创2018年以来新低。
而中原地产首席分析师张大伟则认为,房地产开发贷款余额上涨迅速,其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说,剔除保障房外的开发商信贷明显偏紧。房地产降杠杆政策将持续平稳,整体看,2018年四季度房企的资金压力依然较大。
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10月楼市降温,逐渐回归理性。国家统计局15日发布数据显示,10月份70个大中城市,新建商品住宅环比上涨的城市有65个,比9月多1个。15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为0.5%;上涨的13个,增加2个,最高涨幅为2.5%;其中成都10月新建商品房价环比上涨1.7%,在15个热点城市中仅此于武汉,排第二位;同比则上涨10%。
31个二线城市新房价格上涨
在经历了8月房价上涨刷新纪录、9月楼市涨幅明显放缓后,10月房地产市场逐步回归理性。据初步测算,从环比看,10月4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.0%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。
10月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为0.5%;上涨的13个,增加2个,最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个,比上月增加1个,最大降幅为1.0%;上涨的12个,与上月相同,最高涨幅为13.3%。
值得注意的是,在15个热点城市中,新建商品住宅销售价格环比增速最快的为武汉(2.5%),其次是成都为1.7%;北京、广州均仅上涨0.2%;不过,10月深圳环比继续下跌为0.5%,跌幅比上月扩大了0.3个百分点;厦门9月环比还是持平,10月环比却是下跌0.1%。
二手房方面,10月70大城市房价中二手房价格出现了明显变化。数据显示,二手住宅销售价格下降0.2%,下跌的城市有14个,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%,广州环比增幅从上涨0.2%至下跌0.2%,厦门跌幅最大为0.9%;不过成都依然保持上涨态势,环比上涨0.5%。
未来下行压力将继续增大
综合来看,不只二手房价下跌,其实一二三线城市均有城市步入下跌通道,楼市的“金九银十”已不复存在。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“从今年8月仅1城房价下行,到10月多城房价出现下跌,楼市降温已是共识。从国家统公布的数据来看,一线城市房价下探力度继续增强。四季度的调控重点依然是稳定,稳地价、稳房价、稳预期,未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动,但一线城市趋冷的趋势将更为明显。”
与此同时,中原地产首席分析师张大伟也表示,二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。
楼市的下跌是否意味着会放松调控政策?今年可谓是房地产调控政策次数最多的一年。中原地产研究中心统计数据显示,年内叠加10月份的24次楼市调控,房地产合计调控次数高达410次,同比上涨超过80%。
不过,张大伟表示,楼市政策虽然在10—11月发布次数逐渐减少,11月基本没有加码收紧政策。从政策预期看,宽松政策出现可能性不大。
(来源:21世纪经济报道 、天府早报)
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