成都写字楼市场进入行业洗牌期 2015新增供应97万平

  ●世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉

  2015年是成都写字楼市场深度变革的一年。供过于求的压力迫使业主主动调整租售策略，以期在下行市场中占有一席之地。激烈的竞争格局使不少同质化项目面临滞销或高空置风险，市场进入行业洗牌时期。全年，写字楼新增供应高达97万平方米，包括国际金融中心2座、凯德天府、银泰中心等多个甲级写字楼建成入市。市场总存量已突破650万平方米，其中甲级写字楼占1/3。写字楼开发强度已步入一线城市阵营，与广州和深圳的存量几近相当。

  成都甲写市场进入行业洗牌期

  与充沛供应形成鲜明对比却是惨淡的需求。全年写字楼净吸纳量仅有36万方，较2014年同期骤降70%，全市平均空置率一度逼近40%。今年上半年可谓是近五年来形势最为严峻的六个月。中国经济增速放缓、进出口贸易下滑等一系列利空因素对在蓉内外资企业的经营提出了不小的挑战。部分租户不得以搬迁至性价比更优的写字楼，更有甚者退出成都市场。据世邦魏理仕今年发布的《2015成都租户调查》，新兴金融类租户已成为成都甲级写字楼的第一需求来源。然而过速扩张及规范性较差的新兴金融行业却屡次爆发退租风波，如多米诺骨牌般持续影响市场。其中东大街板块因早年间大量引入该类租户而受影响较大，需求可谓“入不敷出”—去化面积甚至不及退租面积。同期，多数行业的办公需求同样陷入低谷，导致上半年全市仅录得8.7万平方米的净吸纳量，这一数字尚不及2014年同期的1/ 8。下半年开始，写字楼需求似有回暖迹象，净吸纳量开始回升。新兴金融企业在经历行业洗牌后逐渐回归理性，在本土中小型金融机构尚未恢复元气之时，民间巨大的投融资需求为外地的小贷、投资、P2P及互联网金融企业来蓉拓展市场伸出诱人的橄榄枝。与此同时，乘“大众创业、万众创新”之东风，中小微和初创型企业大量涌现，以聚集于南延线的科技类企业尤为突出，为萧条的市场注入一剂新鲜血液，成为今年需求的一大亮点。

  在趋紧的市场环境下，业主方花样百出的“价格战”屡见不鲜，延长免租期和非毛坯期、提高佣金报酬等司空见惯的租赁策略已非新闻。更有不少业主另辟蹊径推陈出新，给予新租户搬迁非毛坯补贴及定制化服务，为续租客户降租并提供免租期。期间不少业主或主动或被迫地意识到如何在低迷的市场环境下从稀少的意向客户群中挖掘更深层次的办公需求，并通过灵活的租赁策略占得市场先机。同期，市场还出现了一种有别于传统商务中心的新型共享办公空间模式—服务式写字楼，其“二房东”的租户性质实则是市场低迷的侧面反映。以上种种无奈叠加交织，最终以一种非常直观的形式表现出来：至2015年末，成都写字楼平均租金面价同比下跌6.6%，报每月每平方米77.6元;平均有效租金的降幅更是达到9.4%，跌幅均创下近五年新高。

  2016供应依然充沛比拼办公服务品质

  展望未来，2016年成都写字楼新增供应浪潮仍未现退却的迹象，市场供应依然充沛。在硬件品质已不再是决定写字楼项目成败唯一标准的今天，如何提升办公服务品质成为对业主的一大挑战。办公增值服务亦不仅停留于简单的迎宾送客或物业管理，如何抢占先机是对开发商市场敏感度的考验。也许在未来，金融服务、创业服务、人才服务、信息服务等全方位服务体系正被纳入办公服务的范畴。当市场的眼界还简单锁定于租金高低或免租期长短这种粗放指标时，市场的先行者已然走向了服务外延的拓展。办公对企业而言并非简单的空间排列组合，灵活、多变、协同、高效的办公理念将在成都逐步普及。世邦魏理仕所提出的“Workplace 360”未来场所办公策略便是对先进办公理念的实践和尝试。定制化的办公场所未来理应成为市场成熟度的风向标之一，如何实现空间共享和成本节省开始成为新的尝试。我们相信，在成都这个内陆开放高地，快速演变的写字楼市场也将步入新的集约发展时期。