房企百强榜上演“进少则退”规则 调控出台频率降低

      市场降温下，房企间速度与规模的比拼仍然冰冷而残酷。

      记者发现，今年1~11月房企销售排行榜门槛进一步提高，与去年同期相比TOP10房企门槛提升近600亿元，TOP20房企门槛提升近500亿元。亿翰智库预计，2018年千亿房企数量将达到30家。“千亿”已不再是目标而仅仅只是起点。

      门槛提高反映着行业竞争的激烈程度，要在百强俱乐部中守住位置不是“不进则退”，而是“进少则退”。如华夏幸福(600340,股吧)、雅居乐、复地集团，尽管与去年相比销售规模有所增长，但因未跟上榜单提升速度而排名有所下滑。同时，激烈竞争下榜单中也出新鲜面孔，如大唐地产、中交地产。

      房企百强榜上演“进少则退”规则：有消失的 有退步的 有挤进来的下载APP 阅读本文更深度报道

      “不进则退”变“进少则退”

      “宇宙级”房企碧桂园正在向7000亿元迈进，其销售额高出第二名万科及第三名恒大近1000亿元。其次，作为第二梯队的融创和保利正在冲击4000亿元规模。

      亿翰智库数据显示，今年1~11月，新城控股以1985.7亿元的销售额冲进榜单前10并位列第8位。有进就有出，位于去年前10强的华夏幸福被挤出了榜单。尽管今年1~11月华夏幸福的销售额比去年同期增长将近20亿元，但前10强的门槛从1240亿元一下子提高至1821亿元，提高幅度近600亿元。

      这是市场进一步分化的结果。30%的房企将占据70%的市场份额，而其余70%的房企将争夺剩余30%的市场份额。对于中小型房企而言，规模是复杂世界的简单法则，能解决生存问题。

      记者注意到，前20强房企中，原本位列第18位的“黑马”鲁能地产直接从榜单上消失了。而去年1~11月，鲁能地产的销售额达到806亿元。记者查阅资料获悉，鲁能地产已注入上市公司广宇发展(000537,股吧)。公告显示，2017年8月24日，广宇发展收购鲁能地产项目获重大进展 ，重大资产重组项目无条件通过。

      与原本要冲击千亿的鲁能相比，广宇发展今年披露的销售规模很小。今年11月12日晚间，广宇发展披露10月销售简报显示，2018年10月实现销售面积15.37万平方米，销售金额19.28亿元。前10月累计实现销售面积154.95万平方米，销售金额仅为194.41亿元。

      从百强榜单上“消失”的还有海亮地产。去年1~11月，海亮地产销售额为206亿元，位列榜单第75位。2017年7月27日，融信中国发布公告，宣布以28.97亿元分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波（楼盘）海亮房地产投资有限公司等55%的股权。

       原本海亮地产是海亮股份(002203,股吧)旗下的一个板块，海亮股份主要以有色金属、地产建设、农业食品等产业为主体的民营企业集团，此番出售海亮股份体现了其“去地产化”的决心。

      每个梯队的门槛都在提高。今年1~11月，前20强房企的门槛由去年的779亿元提高至1289亿元，近500亿元的提高幅度使得雅居乐由去年的19名下滑至29名。万达集团以897.5亿元的销售额位列去年榜单的第15位，今年则下降至第55位。

      业内认为，如今的房企竞争已经是“不进则退”而是“进少则退”。去年1~11月，排在第46名的复地集团销售额为348.9亿元，今年同期的销售额为377.7亿元。尽管同比有近30亿元的增长，但在今年的销售排行榜中，复地集团跌了20个名次在榜单中位列第66名。

      榜单“新面孔”债务承压

      激烈竞争下，百强房企榜单中也有新鲜面孔出现。大唐地产去年同期未进入百强榜单，今年则一跃升到第62位，销售额达427亿元；而中交地产以224亿元的成绩排在榜单第102位。在房企债务密到期的背景下，寻找资金来源几乎是所有房企面临的主要问题。

      10月22日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）发布公告称，公司拟撤回两年前以非公开发行股票方式募集资金12亿元申请。据2016年8月5日公告显示，公司前身中房地产(000736,股吧)拟以非公开发行股票形式募集资金不超过人民币12亿元。

      中交地产公司称，截至目前尚未收到中国证监会的进一步审核意见和书面核准文件。现综合考虑公司实际情况以及外部环境的变化，拟终止本次非公开发行股票事项，并向中国证监会申请撤回非公开发行股票的申请文件。

      一个多月后的11月27日，中交地产公告称，该公司及其下属子公司拟向中交房地产集团有限公司借款总计10亿元，利率不超过10%。

      资料显示，中交地产的该笔借款期限3年以内，借款主要用于补充流动资金及偿还到期借款。据了解，该公司此前该股东大会审议通过中交地产（包括下属公司）向地产集团借款额度不超过40亿元，借款年利率不超过10%。

      除保持稳定的现金流外，销售业绩背后反映的是房企城市布局和营销策略的配合。亿翰智库研究指出，刚需为主的企业和城市安全边际更高，地产寒冬下投资和改善需求基本离场，二手房市场逐步回归理性也从侧面证明了当前置换需求下降的趋势。在这种背景下，刚需为主的城市将会释放更加强劲的支撑力和安全边际。 同样，刚需产品配比较高的企业风险承受能力将会更强。

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      最新数据显示，11月各大房企虽然加大推盘量，但去化率跌至历史底部，百强房企销售同比增速持续下滑，资金压力加大。为此，各大房企不得不进入“过冬模式”：一方面，11月以来，房企大举融资，融资总额突破千亿元大关；另一方面，房企拿地愈发谨慎，25家龙头房企连续三个月拿地金额不足千亿元。展望未来，业内人士指出，房企销售同比增速持续下滑将大概率延续。

      销售增速持续放缓

      房企年底虽然积极推盘，但仍然无法改变销售增速放缓的态势。

      从克而瑞发布的数据来看，11月百强房企销售金额达8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来，百强房企销售金额同比增速从7月开始一路下滑。

      虽然11月百强房企销售金额环比增长9%，结束了10月环比增速下滑局面，但民生证券指出，这主要源于年末房企项目大量入市，积极推盘，预计12月推盘速度将较11月持平，百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

      去化率不及预期在很大程度上打破了房企依靠加大供应博年底业绩反弹的希望。中金公司对10个重点城市的统计数据显示，虽然11月累计推盘量同比增长45%，销售去化率却较10月下降6个百分点至65%，降至历史底部水平。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，11月和12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能性。这样的库存走势可能倒逼房企主动降价以加快可售项目的去化速度，从而最终完成年度销售目标。

      不过，克而瑞表示，2018年百强房企中有近半数提出了年度销售目标，而截至11月末，虽有近10家房企提前完成全年任务，但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，不少企业难以完成全年目标。

      “像万科、碧桂园等龙头房企现在都不提销售目标，未来它们更多的是追求高质量增长。不过，仍有很多房企把销售增长放在第一位，这几年发展比较激进，增长目标动辄50%以上。对它们来说，年底压力非常大。”北京某中型房企负责人说。

      “过冬模式”开启

      销售增速持续放缓，迫使房企不得不开源节流，开启“过冬模式”：一方面，11月以来，各大房企纷纷加大融资力度；另一方面，房企拿地愈发谨慎。

      11月以来，房企掀起新一轮融资高潮：保利地产100亿元永续中期票据获批，碧桂园计划发行可换股债集资10亿美元，恒大增发10亿美元优先票据，华夏幸福发行80亿公司债……粗略统计，不考虑IPO，11月房企融资金额已突破千亿元大关。

      融资成本不容小觑，很多房企融资成本在10%上下。比如，10月31日，恒大宣布发行总额达18亿美元优先票据，其中5年期票据利率高达13.75%。弘阳地产发行的上市以来首笔债券年利率达13.5%。

      相对而言，国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者：“今年国资委要求我们降低负债率，所以我们融资不是很紧迫，负债率在78%左右，融资成本在5.3%上下。融资渠道既有美元债、公司债，永续债，还有成本较低的保险融资。”

       拿地方面，中原地产的数据显示，9月-11月，25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，最近4年来首次出现这种情况。2018年之前，龙头房企拿地金额每月都在1200亿元-2000亿元之间。

      “虽然当下一二线城市土地供应明显增加，但积极参与土地市场的大部分是国企。目前，地块大部分有各种配套要求，限价限售等政策使得龙头房企在一二线城市土地招拍挂市场拿地积极性锐减。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

      同时，万科等龙头房企的拿地模式发生变化。比如，继10月耗资32.34亿元拿下华夏幸福多个地产项目公司80%的股权后，11月万科又以3.55亿元摘得嘉凯城旗下4个地产项目公司100%股权和1个地产项目公司75%股权。

      调控出台频率降低

      度过惨淡的11月，房企在12月迎来年终决战，但在多重压力下，前景不容乐观。

      “后续市场将逐渐进入供应加量周期。之前支撑整体市场上涨的三线城市楼市最近出现上涨乏力现象，热点一二线城市也出现全面降温。在偿债压力加大、项目去化放缓背景下，房企或选择以价换量来保证资金周转和销售目标。”张大伟认为。

      唯一的好消息是调控政策措施出台的频率降低。中原地产数据显示，今年前10个月合计调控次数高达410次，同比增长超过80%。即便10月有国庆小长假影响，但调控次数仍高达24次，但11月调控次数下降到20次。

      张大伟认为，11月调控次数下降的原因，一方面是楼市上涨速度明显放缓；另一方面，今年以来，各地调控政策的执行非常严格，调控政策继续加码的空间不大。

      华创证券认为，目前调控政策已见成效，政策难有进一步从紧的必要，同时经济遭遇下行压力，保持稳定或更为关键。

      不过，接受中国证券报记者采访的业内人士普遍认为，楼市调控政策短期放松的可能性非常小。

      在招商证券看来，目前房地产政策是“交谊舞步”节奏：政策边际随宏观经济下行而持续改善，但难有针对行业的全局性放松政策。行业政策跟随经济变化和行业节奏微调，可谓“你进一步，我退一步”。短期行政调控措施难以马上退出、长效机制难以快速推出是当前主要特点。

      （来源：21世纪经济报道、中国证券报）