房价调控成效考评有变 房地产市场正面临着方向选择

      过去的11月是一个微妙的转折点。全国首套房贷利率平均值今年前10个月“涨声一片”的势头终于被扭转，而一线城市中广州、深圳均出现不同程度回落。

      利率继续下滑概率低

      根据融360监测数据，11月全国房贷利率方面，首套房贷款利率平均值为5.71%，今年首次停涨，持平上月；二套房贷款平均利率为6.06%，较上月回落1BP。其中一线城市利率表现为回调，二三线城市中利率回调及利率微涨情况均存在。

      具体而言，首套房方面，北上广深四个一线城市中，北京贷款平均利率为5.47%，较上月持平；上海为5.19%，较上月持平；广州为5.62%，较上月回落10BP；深圳为5.61%，较上月回落1BP。

      二线城市中，杭州、南京首套房贷利率下滑，其中杭州实现两个月连降；青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。

      12月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，部分一二线城市房贷利率松动，多少也是为了配合近期的新推盘项目。广深等地近期推盘规模很大，若是银行贷款政策不配合，那么推盘再多意义也不大。而且近期包括房企融资等方面的利好政策比较多，房企也可以享受更为宽松的政策，对于销售的预期也是看好的，这也利好房地产市场各类配套政策跟进，尤其是按揭贷款的政策。

      严跃进称，这也体现了当前房地产市场的一些微妙变化，例如房地产领域金融适当宽松的导向。对于广深而言，房地产个贷是不会收紧了，但未来是否放宽还存在变数。但这种放宽可能会出现在放贷额度的放宽，而非利率持续下滑上。严跃进认为利率已经见底，未来可能上升。

      而一线城市中上海的首套房利率未出现下滑，其主要原因在于已经偏低。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，11月最低值为上海5.19%，低于全国平均水平52BP，低于最高值为6.26%的武汉107BP。不同于各地首套房贷普遍较基准利率上浮5%-35%，在融360监控的30家银行中，上海仍有5家银行可以申请9.5折优惠，9家银行执行基准利率。

      “目前合作的新楼盘的房贷利率维持在基准利率9.5折，贷款近期也不会放量，因为目前年内贷款指标已经完成，没有冲量需求。”12月13日，一位工商银行上海地区的房贷经理接受21世纪经济报道记者采访时表示。

      另有一位国有大行上海地区房贷经理也表示，为了争夺市场，该行曾经在今年下半年将首套房贷利率下调至9折，当时房企资金紧张，去年未开的盘全部都积压在今年“爆炸式”开盘，该行因房贷利率优势获益匪浅。但最近，该行又把折扣调整为9.5折。

      但对于购房者来说，较去年年底而言，还款压力仍有加大。以30年期限的300万商业贷款来算，去年11月上海首套房贷利率为4.94%，等额本息情况下还款总额为575.8万元，每月需还款15995元。而按照今年11月的利率水平，还款总额为592.4万元，较之前多了16.6万元，每月需还款16455元，多了460元。

      房价调控成效考评有变

      对于房企而言，由于去年捂盘，今年资金紧张大量抛售，多地首套房利率下降或能减轻压力。而也有房企表示，比自己更焦虑的是地方财政，他们预计房地产调控幅度会出现小幅变化。

      12月13日，一位华东中型房企董事局主席向记者透露，与华东某二线城市住建部门交流时，对方表示，住建部对城市房价的考评办法会出现变化，不以楼盘为单位限价，而是只要某城市房价不高于GDP增长水平即可。

      上述房企高管表示，自己在该市买过几个楼盘，买入楼板价为每平方4.5万，但建成之后政府调控为3.5万元，“实在无法覆盖成本。”

      他认为，本次调控使得房地产自8月以来逐渐走软，开始进入下行期，但目前绝大多数城市供求关系不错，特别是一线城市和准一线城市。他预期12月还会继续下行，因为房企需要资金，大量出货导致下行。但是出完货之后，房企会在明年2月逐步停手，预计明年房价仍较为平稳。

      中国社会科学院12月11日发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》显示，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化叠加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

      报告进一步指出，明年房地产市场小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈波动，但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。

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      当前我国房地产市场再次走到关键节点，面临着方向性选择，并考验着市场理性。当前楼市预期出现松动，既有因城施策的原因，也是市场需求动能快速释放的结果。在外部冲击和内部转型迭加的特殊时期，深入落实“房住不炒”，应当保持我国房地产市场平稳健康发展，全力避免楼市大起大落，亟待楼市理性的坚强支撑。

      预期松动推动楼市高温消退。从房价走势看，北京、上海、深圳等一线城市二手房价率先回落，并逐步向二线城市扩散。据国家统计局数据，2018年10月，全国70个大中城市中，二手房价格环比下跌的城市有14个，较9月份增加一倍。另据中国指数研究院调查，11月百城新建住宅均价环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点。从土地购置看，2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，流拍的总规划建筑面积约为2017年的2.3倍。从运行指标分析，全国房地产开发投资和商品房销售面积出现增速同步回落情况。这些情况表明，楼市高温已经消退，市场预期出现松动，热点城市房价回落，房地产市场正面临着方向性选择。

      房地产市场的稳健运行关系着宏观经济稳定。当前我国宏观经济面临外部冲击和内部转型双重压力，保持房地产市场稳健运行，避免房价大起大落，既是保持宏观经济稳定的重要基础，也是经济韧性的重要体现。一方面，我国城镇化进程尚未结束，仍有较大发展空间，客观上也需要房地产业健康发展；另一方面，房地产业对其他行业具有较强辐射和带动效应，也是我国家庭资产主要配置领域，房价波动将加剧经济金融波动。因此，防范房地产泡沫风险，既要有效控制房价非理性上涨所形成的风险累积，也要高度警惕房价快速下行带来的泡沫破裂风险。

      从根本上说，“房住不炒”既是我国房地产调控基本方向，也是对房地产市场长效机制的科学注脚，而楼市理性则是落实“房住不炒”的根本支柱。一线城市二手房价的率先回落，就是市场预期松动和楼市理性苏醒的重要反映。

      落实“房住不炒”，促进房地产市场稳健运行，避免市场出现剧烈波动，当前亟待处理好以下四个关系：一是行政干预和市场调节的关系；二是增库存和去库存的关系；三是买房和卖房的关系；四是加杠杆和降杠杆的关系。这四个关系的科学处理和有效应对，深刻反映了房地产市场各参与主体的理性，也是破除过去固化房地产市场行为范式的前提，更在相当程度上决定了未来房地产市场运行的方向。

      在市场多方博弈的大框架下，保持房地产市场平稳运行，最有可能形成兼顾多方利益的均衡。在因城施策的政策基调下，政策松紧很有可能导致非线性实施效应，因此做好科学谋划、谨慎决策、有效执行，其重要性不言而喻，再强调也不过分。在复杂多变的市场环境里，遵从房地产市场运行规律，防范各种道德风险，抵制羊群效应，既考验着市场主体理性，也反过来影响到楼市运行轨迹。当前我国房地产市场运行到关键节点，只有楼市理性才是确保未来市场稳健运行的根本支柱。

      （来源：21世纪经济报道、经济参考报）