刘晓博:北上广深一线城市如若放开限购将是一场灾难

　　年末岁初，关于一线城市房地产市场放开限购、限贷的传闻，再次甚嚣尘上。一些专家学者以及房地产行业协会，也有类似提议，更给这种传闻火上浇油。

　　一线城市能取消限购吗?我的看法是，当然可以。但不是2016年，也不是2017年，而是未来。如果在2016年取消一线城市，特别是北京、上海、深圳三城市的限购、限贷，对中国房地产来说可能是一场灾难。

　　自2014年6月以来，全国46个实施了限购政策的城市，陆续有41个取消或者大幅放松了限购政策。目前严格执行的城市，只剩下北京、上海、深圳、广州和三亚。

　　最近有报道称，三亚即将取消限购。三亚之所以至今仍然维持了限购，是因为房地产占其经济的比重畸高，过去几年来市场异常低迷，为了传达“正确的导向”，一直没有取消限购。其实，三亚取消不取消限购，对全国楼市没有任何影响。

　　广州的情况也差不多。这个昔日的内地第三大城市，在2015年明显被深圳全面超越。事实上，进入新世纪15年来，广州无论是人气还是财气，都没有深圳旺。广州金融体系吸纳的资金总量，从2000年时为深圳2倍，到2015年变成了只有深圳的70%。至于房价，也远远被深圳抛在后面。

　　所以，广州的确有取消限购、限贷，振兴房地产市场的需要。而且广州取消限购，也不会对全国造成影响。

　　但北京、上海和深圳就不同。这三个城市在短期内不能取消限购。如果取消，将带来严重后果。

　　目前中国房地产市场已经进入了整体过剩阶段，商品房库存量巨大，有90亿平方米和140亿平方米等多种说法(包含了已经批出土地，尚未建设的面积)。

　　但这些说法，都没有将各地存量巨大的小产权房、军产房、集资房等计算在内。以深圳为例，各种农民房、违法建筑的存量，几乎占到全市房屋总量的一半。

　　也就是说，绝大多数城市房屋存量已经严重过剩，去库存压力巨大。房地产市场之所以还能保持平稳，并在这个冬天有所回暖。

　　除了降准、降息、减税、补贴等政策不断出台，一个重要的原因就是深圳、上海、北京楼市继续上升，打开了价格空间，带来了赚钱效应，刺激了购买欲望。

　　如果把房地产市场看成股市，深圳、上海、北京这三只就是高价股、百元大股，他们不断拓展房价的上涨空间，引领整个市场上涨。如果放开限购、限贷，全国投机性资金会加速向这三个城市集中，北、上、深房价将不断“涨停”。

　　这种放礼花式的上涨非常危险，就如同2015年5月的中国股市一样，迅速见顶。然后，三大城市房价开始下降，到那时全国楼市的“股灾”就不可避免了。

　　北上深楼市继续限购，可以阻延这三大城市房价上涨速度，将其市场控制在慢牛状态。这样，北上深对全国楼市的拉动作用，就可以延续更长时间。

　　当然，北上深的楼市政策根据市场状况微调，当然是可以的，而且是必要的。但这种微调，应该是着眼于维持慢牛走势。否则，三大城市将出现疯牛行情，最终必然导致全国楼市的崩溃。