22城二手住房进入调整行列 房地产密集发布融资计划

      在连续近两年的严厉调控下，我国房地产市场热度有所下降，房价涨幅明显趋于平稳。16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2018年我国70大中城市中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计平均涨幅同比均回落。以一线城市为例，2018年1-12月平均同比上涨0.5%，涨幅较上年同期回落9.6个百分点；二手住房方面，同比上涨0.7%，涨幅比上年同期回落11.3个百分点。

      对此，业内人士表示，从2018年12月来看，22个热点城市二手住房进入调整行列，热点城市房价的拐点已经出现。自2015年底以来的楼市“牛市”已入尾声，预计未来一段时间房地产调控政策仍以微调为主，房地产市场将维持降温态势。

      新建住房销售价格涨跌互现

      2018年12月，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2018年12月，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。

      易居房地产研究院数据显示，根据国家统计局相关数据，对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均得知，2018年12月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.8%；同比上涨10.6%，较11月相比涨幅扩大0.3个百分点。

      具体来看，2018年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有59个，下跌的城市有8个。24个城市涨幅超过1%，较11月减少9个。其中，广州环比上涨3%，石家庄环比上涨2.5%，锦州环比上涨2.3%，丹东、呼和浩特环比上涨1.9%，大理环比上涨1.8%，南宁、秦皇岛环比上涨1.6%，烟台环比上涨1.5%。

      中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据，在各地限制签约的情况下，一方面前几月有低估房价的可能性，另一方面，在最近入市项目松绑下，各地释放高端存量集中签约，又放大了市场涨幅。因此，12月官方发布的全国房地产市场数据有所“失真”。

      以北京为例，2018年12月网签高端项目井喷，合计签约单价9万以上的高端住宅达到了269套，刷新了调控以来的新高。实际上是因为市场平稳后，北京的限高价盘网签政策出现了调整，以前不能签约的项目开始集中签约导致。与之类似的是广州，2018年10月19日发布政策对网签指导价格优化，调整双合同改为单合同。

      上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，考虑到部分城市限价有所松动,高价地拿证开盘导致的结构性变化的影响，使得统计数据存在“部分失真”的情况，预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅会跟随环比涨幅呈现下行走势。

      22城二手住房进入调整行列

      二手住宅方面，易居房地产研究院数据显示，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均得知，2018年12月，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅为0.3%,目前已经出现连续45个月的上涨，但涨幅持续回落。

      张大伟表示，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房成交占比已超市场总成交的80%。他指出，一线城市二手房销售价格下调0.3%，31个二线城市二手房平均上涨0.1%，35个三线城市二手房平均上涨0.3%，均明显回落。

      易居房地产研究院报告显示，与2018年11月相比，2018年12月70个大中城市中，二手住宅价格环比下跌的有22个，下跌城市的数量占比达到31.4%。而2018年11月，价格下跌的城市只有17个。其中，厦门环比下调0.6%，跌幅最大，福州、青岛环比下调0.5%。

      张大伟说，2018年12月是自2016年以来，一二线城市二手房价格下调数量最多的月份。从预期看，二手房价格下调将是开始。在2018年8月全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。

      58安居客房产研究院首席分析师张波表示，虽然从统计局的数据来看，二手房价的变化幅度仍然较小，但实际相比新房，二手房市场的降温更为明显。以一线城市为例，广州、深圳商品住宅成交翘尾，北京、上海成交价格出现上扬，套数环比略有上浮，但从58安居客线上的挂牌房源量来看，环比2018年11月整体下滑14.5%，其中广州环比下滑幅度最大，达到了13.2%。

      中国房地产协会会长冯俊也指出，对市场更敏感的是二手房，开发商由于刚性成本、销售策略等原因，会把新房房价维持在一定价格水平上，而二手房的供应者是个人，提供的市场信息敏感度更高。

      后期仍以“稳”为主

      王若辰表示，2018年12月，70城房价指数环比涨幅较11月明显收窄，市场继续降温。在此背景下，房价已接近合理区间。目前政策方面并未出现明显变化,预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主,房地产市场将维持降温态势。

      张大伟预计，未来几个月二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅也将逐渐开始调整。张大伟说，全国多地在2018年10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷、限商、限售多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧。

      张大伟预计，未来多个城市的微调宽松政策将密集出现。“全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮。”他认为，虽然进入2018年12月后，调控明显减少，但从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。

      贝壳研究院院长杨现领认为，2019年中国大中城市房地产市场或保持弱势回温。去年12月，13个重点城市中11城带看量和新增客源量环比回升，其中深圳、济南及成都等城回升明显。均价的下跌降低入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。“不过，楼市因城施策的基调未变，并且2019年新房供应库存相对较高，不会出现明显上行的动力。”他说。

      值得注意的是，有业内人士表示，住房回归居住属性、公共产品属性，让楼市泡沫渐进“软着陆”，是解决经济结构性问题的“总根源”。应避免部分地方政府因楼市下滑对财政、税收、固定资产投资和经济的影响，试探性地放大对楼市政策的松绑力度，带来不理性的资金入市。

      相关新闻：

      2019年以来，房地产企业密集发布融资计划，融资需求持续井喷，公告的拟融资总额超过1000亿元。偿还借款、补充流动资金等成为企业融资的主要用途。值得注意的是，房企境内和境外融资成本差异较大，部分房企境内融资利率低于4%，境外融资利率超过10%。

      融资规模逾1000亿元

      中原地产数据显示，截至1月16日，2019年以来，房地产企业新增融资规模超过1000亿元，部分房企融资规模超过100亿元。

      从融资用途看，偿还借款、补充流动资金是最重要的两个方面。招商蛇口1月15日晚间公告，拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天，主要用于偿还2019年1月到期的一宗10亿元规模债券，以及偿还银行贷款。公告显示，公司已发行尚未兑付债券及债务融资工具共13笔，合计225亿元。其中，境内存续期间超短期融资券40亿元、中期票据72亿元、公司债94亿元、优先债券19亿元。

      不少“借新债补旧债”的房企本身债务种类较多。以保利发展为例，公司1月15日公告，拟发行15亿元中期票据，发行年限为3年，其中10.5亿元拟用于长春、成都等多个地区开发项目银行贷款，4.5亿元拟用于补充流动资金。三季报显示，截至2018年9月30日，保利地产待偿还直接债务融资余额为13.98亿美元和365亿元。其中，13.98亿美元为在境外发行的固息债券，365亿元人民币为在境内发行的150亿元中期票据、65亿元长期限含权中期票据、150亿元公司债券。

      不少公司新增融资利率较低。以电建地产为例，公司拟发行2019年度第一期超短期融资券，该融资券核准发行规模为45亿元，本次发行规模为10亿元，申购利率区间为3.50%-4.50%，发行期限为270天。主要用于偿还2019年1月到期的一笔借款。该借款金额为10亿元，利率为4.80%。

      诸葛找房首席分析师陈雷表示，房企采用“借新债补旧债”的方式只有在市场好的情况下才可以使用。市场下行时，很容易造成资金链断裂，造成严重后果。目前M2增速放缓，不适合采用“借新债补旧债”。

      部分房企创新融资模式，以应收账款做抵押进行融资。以阳光城为例，其拟以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。

      境内境外利率差别大

      值得注意的是，房地产企业境内和境外融资成本差异较大。不少企业境内融资利率不足4%。以上海临港为例，公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)分两个品种，品种一为4年期固定利率债券，在债券存续期第2年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二为5年期固定利率债券，在债券存续期第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。其中，品种一的票面利率为3.74%，实际发行规模为3亿元；品种二的票面利率为3.85%，实际发行规模为5亿元。

      境外融资方面，近期案例融资利率多在10%左右。以正荣地产为例，公司将额外发行1.5亿美元的优先票据，2020年到期，年利息为10.5%。此外，公司2亿美元于2020年到期的优先票据将于香港联交所发行上市，年利息为8.6%。

      不乏超大型房企选择境外高成本融资。以融创中国为例，公司拟发行2021年1月15日到期的票据，票据规模为6亿美元，年利率为8.375%。票据将自2019年1月15日起按年利率8.375%计息，利息将由2019年7月15日起，每半年支付一次。发行票据所得款项将主要用于集团现有债务再融资。诸葛找房首席分析师陈雷表示，房企一般会优先选择境内融资，只有境内融资难的情况下才选择境外融资。境外融资本身就利率高，尤其对于国内的房企评级较低利率更高。

      （来源：经济参考报、中国证券报）